最新數字顯示，上海60歲以上的老年人口已經(jīng)占全部人口的20%，養老問(wèn)題再次引起人們的關(guān)注。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，以養老為目標訴求的新建住宅開(kāi)發(fā)、二手住房轉讓和委托租賃等話(huà)題漸熱。
曾經(jīng)，美國老太和中國老太買(mǎi)房的故事耐人尋味，超前消費貸款買(mǎi)房的觀(guān)念和方式已然深入人心。后來(lái)，美國老太以“住房逆向抵押貸款”套取現金的故事，再次刷新“以?xún)吼B老”的舊版本。
一些人大代表已呼吁政府部門(mén)對此展開(kāi)調研。北京、上海和南京等城市也正對此進(jìn)行試點(diǎn)工作，形式各有不同。實(shí)質(zhì)都是“60歲前人養房，60歲后房養人”，也許是初期，雷聲大雨點(diǎn)小，愿意嘗試的人很少。
在美國發(fā)展成熟的“倒按揭”在中國未必行得通，觀(guān)念及評估方面的難題一時(shí)很難跨越。在傳統觀(guān)念中，如果老人獨自辦理“倒按揭”，會(huì )給人造成子女不孝的感覺(jué)，無(wú)端地讓子女承受不必要的輿論壓力。況且，房產(chǎn)可能是很多中國老人最大的一筆財產(chǎn)，他們愿意將房產(chǎn)留給子孫后代，這也是中國人沿襲千百年的習慣。
如果這筆財產(chǎn)交給子女卻得不到他們的照顧，老人的生活將面臨很大的風(fēng)險。所以，從理論上看，老人利用“倒按揭”每月從相關(guān)機構領(lǐng)取一定金額的生活費，來(lái)改善自己的生活，這樣更加穩定，也會(huì )減輕子女的負擔。從目前看，只有無(wú)子女或子女家境較為富裕的，以及子女在國外的空巢老人比較能夠接受“倒按揭”的方法。
“倒按揭”的難點(diǎn)還在于，倒按揭的評估標準非常復雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來(lái)房?jì)r(jià)走勢，還要估算老人的壽命，銀行要培育一批類(lèi)似保險精算的專(zhuān)業(yè)人才，這需要大量的前期準備，不是一兩年能解決的。雖然住房逆向抵押貸款有比較豐厚的收益，但風(fēng)險也較大。比如貸款期限比較長(cháng)，房產(chǎn)價(jià)值會(huì )發(fā)生變化，老人預期壽命和利率的不穩定性，房屋損耗等等，如何確定按揭利率也是一個(gè)很大的難題。
筆者以為，“以房養老”不應該單單指“倒按揭”，雖然它是值得重視的“以房養老”的形式。它可以是廣義的。比如，人們接受度比較高的“房屋銀行”就能解決“倒按揭”的兩個(gè)“瓶頸”，既不怕百年之后房子被銀行或保險公司收了去，也不用操心房產(chǎn)價(jià)值的變化和老人壽命的不穩定性影響日后收益。而老人卻能按月從“房屋銀行”領(lǐng)取租金貼補住養老院的費用。
再有，通過(guò)出售、出租、房屋交換等各種非金融的方式或手段帶來(lái)一定量現金的行為，也可以看作是“以房養老”的一種比較有效的方式。比如：子女養老，房產(chǎn)由子女繼承；撫養人養老，房產(chǎn)由撫養人繼承；租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養老；售出大房，換購小房，用差價(jià)款養老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老，等等。
每一個(gè)人都面臨年老的風(fēng)險，應當在國家基本養老保險制度的基礎上選擇適合自身的養老方式，積極探索包括“倒按揭”在內的多種“以房養老”的方式，才能避免成為“現金的窮人，不動(dòng)產(chǎn)的富人”，才能使自己的老年生活幸福無(wú)憂(yōu)。(許國萍)
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