撥開(kāi)房?jì)r(jià)上漲迷霧，理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)種種現象
主持人：牛主任，你好。首先祝賀你主編的中國第一本《城市藍皮書(shū)-中國城市發(fā)展報告》在本月20日成功發(fā)布。我們注意到，你對中國城市的觀(guān)察總是從中國經(jīng)濟大格局中著(zhù)眼的。即便對房?jì)r(jià)問(wèn)題的看法也是如此。我們就從房?jì)r(jià)問(wèn)題說(shuō)起吧，因為房?jì)r(jià)問(wèn)題太熱了，有說(shuō)還要漲，有說(shuō)拐點(diǎn)到了。你怎么看？
牛鳳瑞：房?jì)r(jià)問(wèn)題事關(guān)經(jīng)濟利益關(guān)系、社會(huì )分配關(guān)系的變動(dòng)，是政治體制、文化傳統的變數，受到國情、市情和發(fā)展階段的制約。
房?jì)r(jià)高漲，拉升居民生活成本，引發(fā)公眾不滿(mǎn)，影響和諧社會(huì )建設，應該引起高度警惕。但房?jì)r(jià)變化是市場(chǎng)優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調節住房分配關(guān)系的重要杠桿。
嚴格意義上的房?jì)r(jià)增幅應是同一區位、同一品質(zhì)、同一科技含量的房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上下年份之間的比較。目前我們所說(shuō)的房?jì)r(jià)增幅是當年平均房屋售價(jià)(銷(xiāo)售收入/銷(xiāo)售面積)與上年同期之比�！胺�?jì)r(jià)增幅過(guò)快”是一種判斷，是以上年房?jì)r(jià)基本合理為假設前提的。上年房?jì)r(jià)較低，則同等房?jì)r(jià)增量升幅較大，反之亦然。
市場(chǎng)形成房?jì)r(jià)是中國住房體制改革取得成功的重要標志。中國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場(chǎng)化時(shí)間較短，現在的房?jì)r(jià)還不是完全意義上的市場(chǎng)價(jià)格，依上年房?jì)r(jià)為參照系作出判斷要慎重。而從一個(gè)較長(cháng)時(shí)段來(lái)看，與平均收入增長(cháng)速度相比較，中國的房?jì)r(jià)仍在可以接受的區間。
現在，房?jì)r(jià)過(guò)快上升固然有開(kāi)發(fā)商不規范操作的因素，但根本原因在于供應不能滿(mǎn)足需求。一方面是住房需求剛性增長(cháng)，另一方面是偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，限制了城鎮住房建設空間的拓展。
而住房基本保障制度建設滯后，混淆了市場(chǎng)機制和社會(huì )保障的不同功能，提高了中低收入階層的購房預期。另外，控制房地產(chǎn)投資、供地的政策導向，不僅抵消了控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策效力，而且也抑制了住房供給的相應增加，加劇了供求矛盾。
在此過(guò)程中，有些媒體和學(xué)者的誤導性言論，又成倍放大了社會(huì )對房?jì)r(jià)上漲的反響。例如，“讓大多數人買(mǎi)得起房子”是一個(gè)很受擁護、而不能說(shuō)“不”的口號，但世界上似乎還沒(méi)有一個(gè)發(fā)達國家能做到。假若中國大多數人買(mǎi)得起房子，有那么多房子可賣(mài)嗎？
再如，國外的房?jì)r(jià)收入比一直是某些人論證中國房?jì)r(jià)過(guò)高的主要依據。但這個(gè)國外是哪一個(gè)國家，處于什么發(fā)展階段，是家庭的稅前收入還是稅后收入，每套住房是多大面積，區位如何等等，都應有具體界定。否則，與我們這個(gè)正處于城市化加速階段的發(fā)展中大國作比較，是不具可比性的。
所以，談房?jì)r(jià)、談房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，還得回到中國國情、中國經(jīng)濟的發(fā)展階段里來(lái)談。
中國經(jīng)濟與城市化進(jìn)程保持必要增速意義重大
主持人：好吧。我們就回到中國經(jīng)濟與城市化的觀(guān)察框架里來(lái)談吧。你認為中國經(jīng)濟與城市化進(jìn)程是個(gè)什么樣的關(guān)系？
牛鳳瑞：中國經(jīng)濟總體走勢與城市化進(jìn)程息息相關(guān)。
現在，中國經(jīng)濟總體狀況良好，大多數宏觀(guān)經(jīng)濟指標(企業(yè)利潤、居民收入、物價(jià)、財政稅收、出口、居民生活等)亦有好的表現。而中國的城市化率也由2000年的36.22%上升到2006年的43.9%，年均增加1.28個(gè)百分點(diǎn)。
較快的經(jīng)濟發(fā)展與快速的城市化相輔相成，相互推動(dòng)。中國經(jīng)濟并非沒(méi)有問(wèn)題，增強危機防范意識，警惕經(jīng)濟過(guò)熱或過(guò)冷都是必要的，但對中國目前的經(jīng)濟作出已“過(guò)熱”的判斷缺乏足夠證據。
首先，判斷中國經(jīng)濟已經(jīng)過(guò)熱的依據不能令人信服。一個(gè)國家(地區)的經(jīng)濟發(fā)展速度主要取決于該國(地區)復雜的內外部經(jīng)濟、政治、社會(huì )、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟學(xué)家們的計劃或預期。
確定一個(gè)國家(地區)適合的經(jīng)濟發(fā)展速度從來(lái)都是件困難的事情。所以，適合的發(fā)展速度主要表現為事后的認知，而不是事前的預見(jiàn)。那種認為發(fā)達國家沒(méi)有出現過(guò)，中國就應不出現；發(fā)達國家曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的經(jīng)濟泡沫和金融危機，中國一定會(huì )重復發(fā)生，這樣的邏輯推理是不成立的。
縱觀(guān)世界歷史，不平衡發(fā)展、差異化發(fā)展是常態(tài)。表現為在一個(gè)時(shí)期內，一個(gè)(或某些)國家(地區)發(fā)展較快，其他國家(地區)發(fā)展較慢。各國、各地區齊步走的發(fā)展到反而沒(méi)有發(fā)生過(guò)�，F階段中國經(jīng)濟較快增長(cháng)，年度之間增長(cháng)速度相差一、二個(gè)百分點(diǎn)，是正�，F象。
其次，目前國內外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支撐。社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立與逐步完善為中國經(jīng)濟發(fā)展潛力變現提供了制度保證。
以信息化為代表的當代科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，為中國較少支付試錯成本，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，推動(dòng)經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支持條件。日益發(fā)展的經(jīng)濟全球化，為中國發(fā)揮勞動(dòng)力數量充裕、價(jià)格低廉的比較優(yōu)勢，保持一個(gè)較快經(jīng)濟發(fā)展提供了兩個(gè)市場(chǎng)和兩種資源空間。
而正在完成的工業(yè)化、加速進(jìn)程的城市化，以及居民生活水平的日益提高，對中國經(jīng)濟較快發(fā)展提出了客觀(guān)要求，居民的高儲蓄為中國的高積累、高投資提供了基礎，從而成為中國經(jīng)濟較快發(fā)展的重要動(dòng)力源泉。
這些正是人們通常所說(shuō)的中國戰略機遇期。用好這一戰略機遇期是中國實(shí)現全面建設小康社會(huì )目標的要求。因此，中國經(jīng)濟保持適度的增長(cháng)速度是需要的。
第三，在現階段中國經(jīng)濟較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟發(fā)展的基數、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì )有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使達到兩位數，增長(cháng)總量也只有2000多億美元，人均增量不過(guò)200多美元；美國經(jīng)濟增速即使僅有3%，經(jīng)濟增量亦達4000億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。
中國是一個(gè)發(fā)展中的大國，主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力發(fā)展水平相對滯后。中國要建設惠及13億人口的全面小康社會(huì )，一切錯綜復雜矛盾的解決均有賴(lài)于一個(gè)又好又快的經(jīng)濟發(fā)展。
以經(jīng)濟建設為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺發(fā)達和長(cháng)治久安的根本要求。中國經(jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jì)纱蠹s束，可以通過(guò)調整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步得到逐步解決，對此應該相信中國政府和人民的智慧和能力。
目前中國的人均能耗水平只有歐盟的1/3，美國的1/7。據中國社科院城市中心潘家華等計算，2006年中國制成品出口相當于折合凈出口能源6.3億噸標準煤，約占全部能源消耗的1/4。
中國以自己較低的人均能源耗用已經(jīng)為全球環(huán)境保護作出了巨大貢獻。節能減排是中國對環(huán)境保護作出的重大戰略部署，是對國際社會(huì )作出的莊嚴承諾，與較快的經(jīng)濟發(fā)展并不存在非此即彼的關(guān)系。
中國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展不僅是中國和諧發(fā)展、可持續發(fā)展的必然，也是世界，特別是發(fā)達國家的福音。中國經(jīng)濟的較快發(fā)展有風(fēng)險，但較快發(fā)展的風(fēng)險并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險減少到最低。相反，若中國經(jīng)濟發(fā)展速度慢下來(lái)則會(huì )面臨更大的風(fēng)險，支付更高的社會(huì )成本。
警惕中國經(jīng)濟“泡沫”的風(fēng)險是必要的，但過(guò)份高估這種風(fēng)險不利于低成本地推進(jìn)現代化建設。
快速城市化是中國經(jīng)濟又好又快發(fā)展的保證
主持人：根據你的看法，中國經(jīng)濟與城市化進(jìn)程不能放過(guò)目前千載難逢的戰略機遇期。那么，經(jīng)濟發(fā)展與城市化進(jìn)程之間到底有一個(gè)什么樣的速度關(guān)系才比較合適呢？
牛鳳瑞：2000～2006年中國的城市化年均增加1.28個(gè)百分點(diǎn)，城市化超前了嗎，冒進(jìn)了嗎，都不是。
2006年世界已有50%以上的人口生活在城市，中國的產(chǎn)業(yè)非農化率已達86%以上，就業(yè)非農化率超過(guò)53%，城市化水平遠遠低于工業(yè)化提供的可能性。
城市擁擠、環(huán)境污染、年復一年的春運高峰等并不是中國城市化超前、冒進(jìn)的表現，而是城市化滯后的結果。城市化中的違法占地、圈地、囤地、浪費土地，侵犯農民合法權益，導致群體事件等等應該依相關(guān)法律法規查處，與城市化沒(méi)有必然的因果關(guān)系。
城市化進(jìn)程是社會(huì )結構大變動(dòng)的過(guò)程。大規模農民進(jìn)城引發(fā)的城市社會(huì )問(wèn)題，農村生產(chǎn)、生活方式的轉變和思想觀(guān)念的變化，農業(yè)就業(yè)勞動(dòng)力數量的減少和平均素質(zhì)的下降等等，從某種意義上是國家現代化建設必須支付的成本。
城市化進(jìn)程中面臨的資源供給約束、環(huán)境容量不足、貧困和就業(yè)、階層分化、公共安全、城鄉差距等等是城市化的風(fēng)險，但沒(méi)有城市化支撐的中國現代化將面臨更大的風(fēng)險。城市化有利有弊，但利大于弊，而且城市化之弊是可以隨著(zhù)制度創(chuàng )新和技術(shù)的進(jìn)步，逐步得到緩解或根治的。
黨的十七大報告把“城鎮人口比重明顯增加”作為全面建設小康社會(huì )的重要目標和實(shí)現經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要舉措，正是基于對這一客觀(guān)規律的把握。
城市的本質(zhì)是大規模的高度聚集，是以空間換時(shí)間。人們追求更美好的生活是城市化的根本動(dòng)力。城市化為社會(huì )要素整體的高效率配置提供空間平臺，有利于解決社會(huì )生產(chǎn)力相對落后這一當代中國主要矛盾的主要方面。沒(méi)有城市化支撐的工業(yè)化將支付極高的分散化成本，沒(méi)有健康的城市化支撐的新型工業(yè)化是不可想象的。
發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、節能減排，延長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈條、形成產(chǎn)業(yè)集群是轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要方向，而這要以企業(yè)的集中布局為重要條件，推動(dòng)經(jīng)濟結構升級和城市化的良性互動(dòng)才有更高的資源配置效率。提高自主創(chuàng )新能力，建設創(chuàng )新型國家，城市是主體，因為城市是科研中心、知識創(chuàng )新、技術(shù)創(chuàng )新和制度創(chuàng )新中心。提高全民的科技文化素質(zhì)要充分發(fā)揮城市的教育中心的功能。
中國目前相對落后的農村，較大的城鄉差距，固然與長(cháng)期分治的二元結構有關(guān)，但更深層的根源還在于城市的相對不發(fā)展，城市帶動(dòng)農村、吸納農村人口的能力還不夠強大。農業(yè)的增收有賴(lài)于城市為農產(chǎn)品提供更大的市場(chǎng)需求；提高農業(yè)勞動(dòng)率、實(shí)現農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的前提是大量的減少農民，而減少農民的基本途徑是城市化，城市的強大是建立以城帶鄉的長(cháng)效機制、建設社會(huì )主義新農村的物質(zhì)基礎。
一個(gè)大多數人口生活在農村的大國現代化世界上還沒(méi)有先例。
城市不僅是生態(tài)環(huán)境保護的重心，而且是建設資源節約型和環(huán)境友好型社會(huì )的主體。城市化將根本改變中國多數人以土地為生的格局，為保護生態(tài)環(huán)境，再造秀美山川提供重要前提條件，為治理污染提供規�；枨�，從而提高治理污染的效率。
城市擁有較高的公共基礎設施使用效率，享受同等的生活消費水平，在城市比在農村更節約。拓展對外開(kāi)放的廣度和深度，提高開(kāi)放型經(jīng)濟水平，城市是高地，是橋頭堡，是主陣地。
中國構建的和諧社會(huì )是社會(huì )主義和諧社會(huì )，而不是和諧農業(yè)社會(huì )。城市有更深度的社會(huì )分工、更快的技術(shù)進(jìn)步、更多的服務(wù)業(yè)需求、更多的就業(yè)崗位、更廣闊的發(fā)展空間和更多的社會(huì )階層向上流動(dòng)的機會(huì )，因而是加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和構建和諧社會(huì )的主體。
加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構升級、擴大內需等要以城市化為載體，才能落到實(shí)處，所以在科學(xué)發(fā)展觀(guān)的指導下，走有中國特色的城市化道路是現階段低成本地建設現代化國家的要求；積極穩妥地推進(jìn)健康的城市化是中國又好又快發(fā)展的必然選擇。
中國的城市化進(jìn)程要求中國房地產(chǎn)業(yè)有較快發(fā)展
主持人：城市化雖不等同于蓋房子，但中國的城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間應該有很大關(guān)系吧？從這個(gè)角度看，城市化對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有怎樣的影響呢？
牛鳳瑞：據測算，今后幾十年中國城市人口每年將增加1000多萬(wàn)，2013年前后中國的城市化率將超過(guò)50%，2020年中國的城鎮人口將超過(guò)7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎的部門(mén)，也是為全面建設小康社會(huì )提供物質(zhì)基礎的產(chǎn)業(yè)�？焖俚某鞘谢匈�(lài)于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2006年末中國城鎮實(shí)有房屋建筑面積175億㎡，比2000年增長(cháng)了130%。2006年中國房地產(chǎn)投資達1.9萬(wàn)億人民幣，比2000年增長(cháng)2.9倍；房地產(chǎn)開(kāi)工面積7.9億㎡，比2000年增長(cháng)了1.6倍；商品房銷(xiāo)售額達2.05萬(wàn)億人民幣，是2000年的5.2倍。2000年以來(lái)中國城鎮人均住房面積以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已達27平方米。對于推進(jìn)住有所居，改善民生發(fā)揮了重要作用。
房地產(chǎn)投資快速增長(cháng)是中國社會(huì )固定資產(chǎn)投資快速增長(cháng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。
特殊的發(fā)展階段決定了中國今后一個(gè)較長(cháng)時(shí)期應該有一個(gè)較高的積累率，加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì )建設則決定了非生產(chǎn)性和消費性固定資產(chǎn)投資在社會(huì )固定資產(chǎn)投資中應占一個(gè)較高的比例。
包括住房在內的城市基礎設施建設、交通運輸、教育文化、醫療、旅游、環(huán)境保護、公共安全等主要提供非生產(chǎn)性和消費性產(chǎn)品(服務(wù))的固定資產(chǎn)投資與“經(jīng)濟過(guò)熱”(如果有過(guò)熱的話(huà))沒(méi)有必然的因果關(guān)系，而是以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì )建設的物質(zhì)基礎。
中國城鎮目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿(mǎn)足的首先是住房的基本需求和改善性的需求；投資性和投機性的需求最終要出租、要轉手，轉化為滿(mǎn)足現實(shí)的住房需求。因而房地產(chǎn)業(yè)投資主要是消費性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的積累率將下降6個(gè)百分點(diǎn)。
據測算，2020年中國城鎮實(shí)有房屋建筑面積將達400億㎡，年均需要增加房屋建筑面積16億㎡。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱(chēng)為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)幅度才是合理的選擇。(主持人：鄒民生 樂(lè )嘉春)
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