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　　關(guān)鍵詞 ★ 地王

　　通常指土地出讓中拍賣(mài)價(jià)格畸高的地塊。與往年相比，今年的地王身價(jià)更高，甚至超過(guò)周邊房?jì)r(jià)，二三線(xiàn)城市也頻頻誕生新地王�？梢哉f(shuō)地王的出現正是今年房?jì)r(jià)瘋漲、開(kāi)發(fā)商不夠理性的一個(gè)縮影。

　　今年下半年，出現了諸如萬(wàn)科、保利、遠洋等開(kāi)發(fā)商全國頻繁天價(jià)拿地情況。研究數據顯示，全國十大地王帶動(dòng)區域房?jì)r(jià)平均上漲20%。業(yè)內人士認為天價(jià)地和高房?jì)r(jià)形成了彼此支撐的內部循環(huán)關(guān)系。

　　從今年下半年開(kāi)始，包括萬(wàn)科集團、保利地產(chǎn)、招商局地產(chǎn)、金地集團、華潤置地、首創(chuàng )置業(yè)、遠洋地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在全國頻繁天價(jià)拿地，這些開(kāi)發(fā)商所到之處，頻繁出現天價(jià)地的成交記錄。

　　7月底，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)117次瘋狂競價(jià)后，天價(jià)拿得南京江寧一地塊，最終成交價(jià)格高出底價(jià)12.03億元。創(chuàng )造該區域新地王，萬(wàn)科拿地三天左右，整個(gè)江寧區二手房掛牌價(jià)平均漲了300元/平方米。

　　11月，上海新江灣城D3地塊被新加坡仁恒置地以13.01億元的價(jià)格拿得，樓面地價(jià)高達20000元／平方米。6月浙江綠城以12500元／平方米的樓面地價(jià)拿下D1地塊，僅隔4個(gè)月后，新江灣城地塊的樓面地價(jià)上漲幅度高達60%。

　　此外，剛剛在香港上市的遠洋地產(chǎn)在杭州強勢出手，以22.26億元競得杭州城北建筑面積約14.3萬(wàn)平方米的地塊，樓面地價(jià)高達約15566元/平方米，接近甚至超過(guò)該區域在售住宅價(jià)格。

　　目前北京住宅性質(zhì)用地主要以招標的方式出讓?zhuān)�但多數仍為價(jià)高者得，10月底萬(wàn)科招標獲得北京西大望路地塊，該地塊最終成交的樓面地價(jià)則達11000多元/平米，目前中關(guān)村一地塊招標出讓?zhuān)�最高投標價(jià)格為22億，按照該價(jià)格計算，該地塊的樓面地價(jià)將達12300元/平米，這個(gè)價(jià)格也可以稱(chēng)之為天價(jià)。

　　記者在調查采訪(fǎng)中獲悉，開(kāi)發(fā)商瘋狂高價(jià)拿地，新地產(chǎn)不斷被刷新，并因此帶動(dòng)地價(jià)和房?jì)r(jià)快速上漲，已經(jīng)成為2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征。來(lái)自《樓市》市場(chǎng)研究部對2007年十大地王帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)上漲統計數據顯示，十大地王帶動(dòng)區域房?jì)r(jià)平均上漲20%。業(yè)內人士紛紛表示，目前天價(jià)地和高房?jì)r(jià)形成了一種彼此支撐的循環(huán)關(guān)聯(lián)關(guān)系。房?jì)r(jià)持續上漲，讓開(kāi)發(fā)商看到良好的市場(chǎng)預期，因此開(kāi)發(fā)商敢于天價(jià)拿地。天價(jià)拿地后，超高地價(jià)又對周邊的區域住宅價(jià)格產(chǎn)生巨大的拉升效應。形成了一種彼此支持的循環(huán)過(guò)程。

　　來(lái)自國家發(fā)改委和國家統計局的數據顯示，7月份新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.1%。8月新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.0%，同時(shí)新建商品房的漲幅比上個(gè)月上漲1.5%，進(jìn)入9月份新建商品房的銷(xiāo)售價(jià)格持續上漲，同比上漲已經(jīng)達10%，環(huán)比也出現了新高，達1.9%。10月份新建商品房漲幅同比上漲到10.6%，環(huán)比漲幅維持在1.9%。11月同比上漲12.2%，達到最高位。

　　不過(guò)，國家對此現象并未放任不管，多番政策調控后，年底，中國樓市真正面臨多事之秋，廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤(pán)降價(jià)消息，廣州、深圳房?jì)r(jià)開(kāi)始出現個(gè)別項目降價(jià)，尤其是萬(wàn)科在廣州的多個(gè)項目下降15%左右。上海進(jìn)入有價(jià)無(wú)市局面，北京個(gè)別項目進(jìn)入了打折階段。

　　★人物故事★

　　開(kāi)發(fā)商：房?jì)r(jià)漲不過(guò)地價(jià)

　　田漢：北京京漢投資有限公司董事長(cháng)，在北京遠郊區有一些地塊，受北京競爭激烈影響，已將發(fā)展目標投向二三線(xiàn)城市。

　　“房?jì)r(jià)的漲幅不到10%，而土地的漲幅一年超過(guò)了200%�！碧餄h是一家房地產(chǎn)投資公司的負責人。由于公司規模有限，田漢把注意力更多集中在二三線(xiàn)城市，針對合肥某地塊，他專(zhuān)門(mén)成立了拿地小組，然而綜合考察后，不協(xié)調的漲幅比例讓他決定放棄，談及這事，他不免有些沮喪。

　　小公司拿地越來(lái)越難

　　“對于中小地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，土地的多少就意外著(zhù)生存能力的大小�！碧餄h看到，其他大房地產(chǎn)公司也開(kāi)始頻繁進(jìn)入武漢、長(cháng)沙等二線(xiàn)城市，尤其是上市地產(chǎn)公司，不管多高的價(jià)格都去競爭�！按蠊�司拿地后可以囤起來(lái)，等土地再上漲后，坐收土地增值利潤�！比欢鴮τ谥行⌒凸�司，需要持續發(fā)展的現金流來(lái)保證他的公司快速發(fā)展，不能將太多的錢(qián)砸在買(mǎi)地上。

　　針對上述合肥地塊，田漢說(shuō)，按照該地塊的價(jià)格，只能開(kāi)發(fā)高檔住宅，顯然與公司的產(chǎn)品方向不符。不僅是這個(gè)地塊，在其他很多二線(xiàn)城市都有類(lèi)似情況，由于大開(kāi)發(fā)商的涌入，土地出讓價(jià)格也水漲船高，而與地價(jià)相比，這些城市的房?jì)r(jià)漲幅有限，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險加大。

　　事實(shí)上，田漢今年考察了好多地塊都無(wú)功而返�！皩τ谥行〉禺a(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，獲取土地的難度越來(lái)越大，但如果沒(méi)有可持續開(kāi)發(fā)的土地，這些公司又將面臨生存的危險�！碧餄h表情凝重地說(shuō)。

　　北京拿地競爭太激烈

　　盡管公司注冊地在北京，但田漢已在考慮逐步退出北京市場(chǎng)�！氨本┈F在太難拿地了�！碧餄h說(shuō)，他們現在普遍關(guān)注郊區地塊，不久前通州一塊土地招標，11家開(kāi)發(fā)商投標，規劃建筑面積近14萬(wàn)平米的土地，竟然最高價(jià)格達7億元，最后被上市公司遠洋地產(chǎn)拿到，樓面地價(jià)達5000元/平米，而現在通州的房?jì)r(jià)則在8000元/平米。田漢覺(jué)得這樣的土地價(jià)格小公司肯定是吃不消的。

　　田漢扳著(zhù)指頭數到，北京今年出讓的住宅性質(zhì)用地，幾乎全部被大開(kāi)發(fā)商，尤其是上市大開(kāi)發(fā)商拿得，小公司只能參與郊區土地的爭奪，但價(jià)格因為競爭激烈而被哄抬，房山地塊競價(jià)達165次，密云一塊地競價(jià)竟然超過(guò)了166次。更有甚者，門(mén)頭溝的一塊土地競價(jià)竟然多達285次。這種瘋狂競爭的局面，讓好多中小公司望而卻步。

　　圈錢(qián)后才能圈地

　　田漢在北京石景山、順義及內蒙古通遼有一定的土地可供持續開(kāi)發(fā)，但拿地仍然是田漢早上起來(lái)思考的第一件事件�！爸挥性谶@個(gè)階段讓自己強大起來(lái)，才能獲得更大的發(fā)展空間�！彼�說(shuō)，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)將是資本的競爭，“上市地產(chǎn)公司拿地時(shí)出手闊綽，就是因為他們有錢(qián)，才敢出大價(jià)錢(qián)拿地�！蹦壳八�正在考慮將他的公司上市，按照他的計算，這個(gè)時(shí)間應該是在5年內。

　　★專(zhuān)家解讀★

　　房地產(chǎn)將短期調整

　　馮科 北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融中心主任

　　新京報：現在好多開(kāi)發(fā)商頻繁拿地，您是如何看待他們這種行為的？

　　馮科：房地產(chǎn)是目前最具有完整性的保值產(chǎn)品，尤其是近年來(lái)房?jì)r(jià)的快速上漲，使購買(mǎi)者心中產(chǎn)生了良好的投資回報預期，不投資房產(chǎn)就很難找到其他投資對象。開(kāi)發(fā)商頻繁高價(jià)拿地，顯然開(kāi)發(fā)商是看到了這種市場(chǎng)表現和趨勢。

　　新京報：從經(jīng)濟學(xué)的角度，您是如何看待目前房?jì)r(jià)的走勢呢？

　　馮科：今后我國房?jì)r(jià)和需求將會(huì )出現結構性的變化，隨著(zhù)大量保障性住房開(kāi)發(fā)數量的增加，尤其是這些產(chǎn)品有可能在明年進(jìn)入市場(chǎng)，因此2008年平均房?jì)r(jià)會(huì )降下來(lái)。但非保障性的商品房?jì)r(jià)格還會(huì )上漲，漲幅會(huì )放緩。初步預計此后的15個(gè)月左右，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)調整階段。

　　新京報：如果中國房地產(chǎn)進(jìn)入15個(gè)月左右的調整期，對開(kāi)發(fā)商的影響何在？

　　馮科：在這個(gè)過(guò)程中，我國5萬(wàn)開(kāi)發(fā)商，至少要有三分之一被淘汰，同時(shí)土地和資金開(kāi)始向前100強的房地產(chǎn)企業(yè)集中。不過(guò)我認為，房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期看好，調整過(guò)后，房地產(chǎn)行業(yè)仍將和宏觀(guān)經(jīng)濟同速度增長(cháng)。

　　同題問(wèn)答

　　如何看待“結構性通脹”

　　目前通貨膨脹基本處于可以接受的范疇。有些產(chǎn)品的價(jià)格出現了快速上漲，但也有些產(chǎn)品的價(jià)格出現了合理的下降，說(shuō)明目前出現的這種通貨膨脹是一種結構性的變化。未來(lái)一年中，通貨膨脹將會(huì )放緩，但會(huì )仍然處于向上走的趨勢，政府有能力也有希望將這種結構性的上漲進(jìn)行控制。

　　★大事記★

　　今年下半年起 包括萬(wàn)科、金地、保利、遠洋、碧桂園等地產(chǎn)公司進(jìn)入全國瘋狂圈地的局面。全國土地因開(kāi)發(fā)商圈地而出現了幾十倍，甚至上百倍的增長(cháng)。

　　7月份 包括國務(wù)院、建設部、國土資源部等部門(mén)開(kāi)始對小產(chǎn)權住宅進(jìn)行叫停。

　　7月24日 長(cháng)沙開(kāi)福區新河三角洲地塊最終價(jià)格高達人民幣92億元，創(chuàng )造了招拍掛以來(lái)地價(jià)總價(jià)的新紀錄。

　　8月24日 蘇寧環(huán)球摘得上海南京路黃浦163地塊，樓面地價(jià)高達66927元/平米，成為今年的樓面地價(jià)之王。以上兩地王的出現，則是開(kāi)發(fā)商全國瘋狂拿地的縮影。

　　9月底 央行二套房貸政策出臺，由于購買(mǎi)二套以上住宅首付比例和按揭比例提高，投資性購買(mǎi)因此推出市場(chǎng)，使得大量城市出現了銷(xiāo)售暫緩的局面，尤其是二套房貸細則出臺，地產(chǎn)股全面大跌。

　　12月4日 北京師范大學(xué)金融研究中心研究報告稱(chēng)，近十年來(lái)累計土地囤積規模為8.82億平米，考慮到開(kāi)發(fā)商早期囤地的不規范性，以及統計數據可能出現的錯誤和遺漏，估計土地囤積面積實(shí)際可能達到10億平米。（張學(xué)冬）