年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。
同在北京清河，兩年前這里誕生了一塊25.65億元的“地王”；而日前，一塊66萬(wàn)平方米的“準地王”在這里蹊蹺“流標”。
在業(yè)界看來(lái)，加息、銀行信貸從緊的措施效果開(kāi)始顯現，向來(lái)攀高的北京地價(jià)正在迎接短期調整的可能。這與已經(jīng)開(kāi)始逆轉的珠三角房?jì)r(jià)一起，構造出中國房?jì)r(jià)未來(lái)的“新想象空間”。
準地王出讓“生不逢時(shí)”？
猜對了開(kāi)始，卻猜錯了結局。
正如地產(chǎn)商所料，北京市年底出現久違的“好地”：66萬(wàn)平方米的“清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融(1號地)項目用地”(下稱(chēng)1號地)。
然而，1號地卻意外地以“流標”的方式，演繹了自己特殊的命運。12月14日，由于投標公司未達到三家，北京今年出讓面積最大的一塊土地意外流標。據了解，按照北京市國土局、土地儲備中心設定的規則，1號地必須由三家公司同時(shí)投標才能進(jìn)入“出讓程序”，而直至12月14日開(kāi)標之時(shí)，僅有兩家企業(yè)正式遞交標書(shū)。
“據我所知，這其間曾經(jīng)有第三家企業(yè)有過(guò)意向，并且履行了一定的程序�！�12月19日，北京地產(chǎn)界一位權威人士告訴記者，最初對這塊土地顯現出濃厚意向的共有三家公司，其中包括首開(kāi)集團旗下二級法人天鴻集團的一家子公司，以及另外兩家“北京本地注冊”的開(kāi)發(fā)企業(yè)。
然而，最終正式提交標書(shū)的只有天鴻集團的子公司和另一家企業(yè)，在招投標程序進(jìn)入到開(kāi)標階段的最后一刻，“第三家”企業(yè)改變策略，撤出投標程序，最終導致外界給予厚望的“準地王”出讓無(wú)疾而終。
同樣令業(yè)界奇怪的是，在這塊2007年單幅出讓面積最大的土地上，以往知名房企“爭食肥地”的情景并未上演。至于個(gè)中原因，一位在香港上市的內地房企的高管分析，由于時(shí)近年底，公司正在著(zhù)手于明年的財務(wù)安排，而今年拿地的任務(wù)也已完成，因此，對這塊條件不錯的土地未予出手。
記者從其他幾家在香港上市的內地房企得到的答案與此類(lèi)似，“出于公司整體的考慮和財務(wù)安排”成為了“主流答案”，在歲末年初大型房企正在進(jìn)行來(lái)年財務(wù)安排之時(shí)，1號地的此時(shí)“出世”“生不逢時(shí)”。而在近日北京出讓的5塊土地大部分也都遭到市場(chǎng)冷遇。
銀根效應
說(shuō)到底還是“錢(qián)”的問(wèn)題。
“并不是這家退出的公司對這塊地不感興趣，而是財務(wù)安排的問(wèn)題�！鼻笆鰴嗤耸繉τ浾哒f(shuō)。所謂財務(wù)安排，即是該企業(yè)明年一季度的預售樓盤(pán)按揭貸款額度沒(méi)有最終確認，在這種情況下，企業(yè)自然沒(méi)有膽量在土地上“一擲千金”。
盡管自2003年央行發(fā)布121號文件后，各商業(yè)銀行已經(jīng)不再對開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放土地購置貸款和流動(dòng)資金貸款，但地產(chǎn)商拿地的“底氣”依然與銀行信貸未來(lái)的“松緊”有直接關(guān)聯(lián)。據北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的調查，地產(chǎn)商的絕大部分現金流，均來(lái)自于銀行發(fā)放的按揭貸款。
根據鐘偉的研究，房地產(chǎn)企業(yè)已購置而未開(kāi)發(fā)的土地上沉積的銀行貸款，超過(guò)90%的來(lái)源是銀行按揭貸款。在鐘偉主持的“地產(chǎn)企業(yè)囤積土地情況報告”中指出，沉淀在土地上的銀行貸款高達兩萬(wàn)億元。
由此，今年10月以來(lái)，對房地產(chǎn)信貸政策，尤其是按揭貸款政策的收緊，顯然開(kāi)始影響地產(chǎn)商今后在土地上的投資能力�！叭绻麤](méi)有足夠的按揭貸款形成銷(xiāo)售回款，地產(chǎn)商能投入在土地上的資金，就要受到影響，這是一個(gè)資金鏈運作的問(wèn)題，按揭貸款是關(guān)鍵環(huán)節�！辩妭ハ蛴浾邚娬{。
最終從1號地“臨陣脫逃”的這家企業(yè)正是碰到了這樣的問(wèn)題。據記者了解，按照計劃，該企業(yè)在明年3月前將有兩個(gè)樓盤(pán)陸續開(kāi)盤(pán)。按慣例，在本年度末，開(kāi)發(fā)企業(yè)應與商業(yè)銀行確定來(lái)年的按揭貸款額度，以保證資金鏈條的順暢運營(yíng)。
“但現在銀行拖著(zhù)沒(méi)辦，因為明年銀行是按季度核算信貸指標，但銀行自己的指標還沒(méi)有確定下來(lái)�！鼻笆鰴嗤耸扛嬖V記者，除此之外，今年10月至今，這家企業(yè)的幾個(gè)在售項目，同樣受到按揭貸款信貸政策的影響，總體回款水平下降，最終導致他們缺乏足夠的“底氣”在土地市場(chǎng)上“一擲千金”。
短期調整
中國土地綜合開(kāi)發(fā)研究院副院長(cháng)孫友云認為，目前，信貸、金融、土地市場(chǎng)基本已經(jīng)捆綁成為一體，房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來(lái)越不依靠自有資金�！靶刨J政策調整的影響是平等的，每個(gè)企業(yè)都會(huì )遇到，這可能在短時(shí)期內抑制住企業(yè)的購買(mǎi)力，從而實(shí)現一個(gè)短期的地價(jià)調整�！� 孫友云預測，明年一季度地價(jià)面臨短期調整的可能性最大。
在12月14日，1號地塊的開(kāi)標現場(chǎng)，一位地產(chǎn)商就曾表示，在房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)尚不明朗的情況下，不會(huì )貿然在土地市場(chǎng)出手。一位參與了近期土地開(kāi)標工作的人士告訴記者，“已經(jīng)很難看到像前兩年一樣，動(dòng)輒把標的價(jià)格翻倍之后投標的現象了�！� 此前，上市公司動(dòng)輒便以翻倍的報價(jià)殺入土地市場(chǎng)，在一定程度上，抬高了土地價(jià)格。
“中國土地市場(chǎng)上最具實(shí)力的‘買(mǎi)家’，也有可能在明年有所收斂�！睂O友云判斷，即便是上市公司可以利用增發(fā)等資本手段獲取資金拿地，但內地監管機構對于定向增發(fā)的監管已經(jīng)日趨嚴謹，目前牽涉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的ST金泰(600385)、泛海建設(000046)等大規模的定向增發(fā)，證監會(huì )都未批準。因此，上市公司的資金鏈在相當大的程度上，仍然要看未來(lái)銷(xiāo)售回款的“臉色”，而按揭口徑的收緊，不得不讓上市公司也開(kāi)始做出謹慎的預期。
“我個(gè)人判斷，明年一季度無(wú)論是房?jì)r(jià)還是地價(jià)，都存在極大的調整可能，即便是上市公司，在新一年的年報發(fā)布之前，投入大筆資金在土地市場(chǎng)上購置土地的可能性很小，因為，在未來(lái)信貸政策不確定的情況下，貿然支出大筆資金，必然會(huì )影響到公司的財務(wù)報表，進(jìn)而影響到股價(jià)�！辩妭フf(shuō)。
孫友云提醒記者，地價(jià)的短期調整期間，也不排除有個(gè)別地塊會(huì )以高價(jià)成交�！八^調整，是大勢，這個(gè)過(guò)程中，一些條件很好，位于城市核心區的土地，仍然可能出現高價(jià)成交的局面，但只是個(gè)別，大部分的地塊價(jià)格會(huì )比較穩定，個(gè)別地塊的高價(jià)成交，很難再像以前一樣，短時(shí)期內迅速在價(jià)格上形成傳導作用�！彼f(shuō)。(李樂(lè )）
相關(guān)報道
