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　  2008年的房?jì)r(jià)會(huì )是何種走勢？調控政策將在多大程度上發(fā)揮效果？被稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)調控政策“最后一只靴子”的物業(yè)稅，能聚集多大的勢能？本報特邀北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任馮科和長(cháng)江證券研究員蘇雪晶，請他們談?wù)剬?008年房?jì)r(jià)、調控效果和物業(yè)稅的看法。

　　部分地區房?jì)r(jià)適度回落

　　主持人：怎樣看今年房?jì)r(jià)，明年的走勢又如何？

　　馮科：各個(gè)地方的市場(chǎng)不一樣。局部市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格出現回落，但不一定是拐點(diǎn)。廣州、深圳等南方地區的房地產(chǎn)比較市場(chǎng)化，整個(gè)區域的人都相對理性，所以房?jì)r(jià)的上升滯后于上海和北京。廣州、深圳房?jì)r(jià)在2007年上半年漲幅很大，大概是50%到100%。這里面可能有外部的力量，如香港和外資的力量在炒作，我相信本地的購買(mǎi)力是非常有限的。房?jì)r(jià)在短期內快速上漲必然會(huì )有一個(gè)相應的回落，這是正常的。房地產(chǎn)也是商品，沒(méi)有永遠漲價(jià)的時(shí)候。但是從結構來(lái)看，趨勢不太好判斷，在銀行信貸收緊和改善需求的產(chǎn)品供給減少之后，房?jì)r(jià)很可能出現反彈。

　　蘇雪晶：預計在四季度后，一線(xiàn)房?jì)r(jià)將回歸理性狀態(tài)。由于上海和北京的實(shí)際供給仍舊偏緊，以及地價(jià)和房?jì)r(jià)的關(guān)系，我不認為兩個(gè)城市地產(chǎn)價(jià)格會(huì )出現大幅下跌，深圳地區前三季上漲速度偏快，價(jià)格可能會(huì )出現一定調整，但幅度和時(shí)間還有待觀(guān)察。

　　支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的很多因素是長(cháng)期存在的，我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢長(cháng)期樂(lè )觀(guān)，影響房?jì)r(jià)中期走勢最為關(guān)鍵的是政策調控因素。

　　調控效果會(huì )繼續顯現

　　主持人：如何看待宏觀(guān)調控的效果？

　　馮科：從目前的調控情況來(lái)看，對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的調控措施是信貸緊縮，其次是提高準備金率，最后是加息。從目前的情況看，房地產(chǎn)信貸包括個(gè)人房貸已經(jīng)占了很多銀行信貸總額的50%以上，有些銀行甚至達到了80%。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，意味著(zhù)房?jì)r(jià)進(jìn)入下降通道，這會(huì )給銀行帶來(lái)大量不良資產(chǎn)。未來(lái)調控政策除了控制信貸規模以外，還應該利用金融創(chuàng )新拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。如果說(shuō)次貸危機暴露了美國金融創(chuàng )新“過(guò)猶不及”的話(huà)，我國在金融創(chuàng )新方面還處于“過(guò)于不足”階段。

　　蘇雪晶：地產(chǎn)行業(yè)對宏觀(guān)經(jīng)濟影響是非常顯著(zhù)的，任何國家對地產(chǎn)行業(yè)的調控都是相當謹慎的。我認為，政府調控的目的不是想打壓房?jì)r(jià)而僅僅是控制增速，抑制投資過(guò)熱。

　　2007年開(kāi)始的調控政策，整體趨勢是針對性加強，操作性加強。政府從2003年開(kāi)始對房地產(chǎn)行業(yè)出臺調控政策，曾經(jīng)嘗試過(guò)調控供給和需求，直至今年開(kāi)始采取多方面相互配合的調控手段，這樣的發(fā)展態(tài)勢，必然導致未來(lái)調控效果越來(lái)越突出。我們分析，將來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的重點(diǎn)不是出臺新的措施，而是如何把已有政策落到實(shí)處。

　　物業(yè)稅推出尚無(wú)時(shí)間表

　　主持人：物業(yè)稅預期何時(shí)開(kāi)征，將對市場(chǎng)有何影響？

　　馮科：物業(yè)稅所要解決的問(wèn)題不是簡(jiǎn)單的房?jì)r(jià)問(wèn)題，它還涉及到中央和地方政府關(guān)系，主要體現在財政土地出讓金上，地方政府把70年的土地出讓金收取以后，透支了幾十任市長(cháng)的財政權，未來(lái)城市和政府的運營(yíng)會(huì )非常困難。所以物業(yè)稅改革的重點(diǎn)是中央和地方的財政關(guān)系，而不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調節。物業(yè)稅不可能明年就一定會(huì )開(kāi)征，也不太可能先收商業(yè)物業(yè)，既然要收就要全收。

　　蘇雪晶：我認為物業(yè)稅政策短期內不會(huì )大范圍出臺。從其他國家物業(yè)稅的開(kāi)征情況看，物業(yè)稅推出肯定會(huì )對地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。但房?jì)r(jià)是由多種因素造成的，物業(yè)稅不一定是解決高房?jì)r(jià)的靈丹妙藥。（記者 任曉）