發(fā)表評論 2007年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得比以往任何時(shí)候都要熱鬧。宏觀(guān)調控在繼續，而且力度還在不斷加大；房企上市爭先恐后，地價(jià)屢創(chuàng )新高；各地房?jì)r(jià)直線(xiàn)上漲，在年底又峰回路轉。房地產(chǎn)這個(gè)與民生息息相關(guān)的市場(chǎng)，在2007年究竟怎么了？2008年又將以怎樣的姿態(tài)面世？
開(kāi)發(fā)商仍在快走
連續進(jìn)行了兩年多的宏觀(guān)調控在2007年仍然繼續。在房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，是接連出臺的一系列樓市調控組合拳。從土地增值稅開(kāi)征，到限制外商投資房地產(chǎn)的“限外令”，再到旨在解決低收入家庭住房困難的“24號文”出臺，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控一波接一波，然而房?jì)r(jià)依然高燒不退。
一方面是高企的房?jì)r(jià)下購房者的不知所措，另外一方面，開(kāi)發(fā)商們卻并沒(méi)有因此而影響前進(jìn)的腳步。
自2007年4月20日碧桂園在香港轟動(dòng)上市后，2007年內地房企上市序幕就此拉開(kāi)。被稱(chēng)作“廣州樓市黑馬”的合景泰富、北京最大房企之一遠洋地產(chǎn)、地產(chǎn)界聞人潘石屹旗下的SOHO中國、A股借殼未能如愿的奧元集團，先后于7月至10月間扎堆赴港上市。加上通過(guò)借殼躋身A股的云南城投，2007年內地房企IPO募集資金量接近500億元。
已上市的房企則通過(guò)增發(fā)、配股等形式再度募資。龍頭地產(chǎn)股萬(wàn)科A于2007年8月增發(fā)3億多股，募集資金100億元；保利地產(chǎn)增發(fā)1.26億股A股，募資近70億元；金地集團則通過(guò)兩次增發(fā)募資高達225億元。而世茂地產(chǎn)、華潤置地、上實(shí)發(fā)展、深圳控股等4家房企，亦通過(guò)配股形式融資超過(guò)130億元。
據華爾街專(zhuān)業(yè)數據供應商Dealogic的統計，截至2007年12月初，在美國三大股票市場(chǎng)IPO上市的8家房地產(chǎn)企業(yè)上市首日的平均漲幅為5.92%，其中大多數企業(yè)目前的股價(jià)已經(jīng)低于IPO的定價(jià)。但來(lái)自中國的房產(chǎn)中介易居中國，自2007年8月初上市以來(lái)，其股價(jià)較IPO定價(jià)已經(jīng)上漲了近一倍，和其他美國同行的表現形成了鮮明對照。
房企成功融資后，便開(kāi)始大肆跑馬圈地。2007年上半年北辰實(shí)業(yè)和城開(kāi)聯(lián)合，斥資92億天價(jià)在長(cháng)沙拿地，刷新地王總價(jià)記錄；8月，蘇寧環(huán)球拿下上海黃浦區163地塊，以6.69萬(wàn)元/平方米創(chuàng )造樓板價(jià)最高記錄；9月11日，萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)過(guò)239輪拼殺，拿下福州新“地王”……屢屢創(chuàng )出的天價(jià)，令大部分土地價(jià)格已經(jīng)達到周邊房?jì)r(jià)水平，甚至出現“面粉貴過(guò)面包”的倒掛現象。成本上浮明顯，“地王”周邊地區未來(lái)房?jì)r(jià)上漲已成必然。
上海樓市的撲朔
2007年，上海有40個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格漲幅達50%-100%。其中，公寓樓盤(pán)主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開(kāi)發(fā)的新興板塊，別墅主要位于青浦區、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊。佑威房地產(chǎn)研究中心的數據顯示，這些上漲樓盤(pán)的主要特點(diǎn)是位于近年新興開(kāi)發(fā)的居住區，由于前兩年處于開(kāi)發(fā)初期，價(jià)格相對較低，在近年區域開(kāi)發(fā)成熟之后，這些新興板塊在市政配套和樓盤(pán)品質(zhì)上的優(yōu)勢開(kāi)始逐步體現。這些價(jià)格上漲超過(guò)50%的樓盤(pán)，除了之前價(jià)值被低估之外，也開(kāi)始透支區域樓市發(fā)展的潛力。
事實(shí)上，去年上海的樓市經(jīng)歷了讓購房者心跳加速的“冰火兩重天”。
戴德梁行住宅部數據顯示，去年年初樓市銷(xiāo)售量走低，成交價(jià)格也徘徊于9500元/平方米-9800元/平方米的區間之中。到了4、5月份，銷(xiāo)售量增加，市場(chǎng)迅速回暖，成交價(jià)格呈現一路上揚的趨勢：4月份成交均價(jià)9973元/平方米，相比3月份上漲7%；5月份成交均價(jià)10487元/平方米，相比3月份漲幅為12.7%；6月份成交均價(jià)10703元/平方米，相比3月份漲幅為15.3%。自去年5月份以來(lái)，上海樓市的銷(xiāo)售量增幅尤其明顯：5月份成交面積約235.51萬(wàn)平方米，成交套數為18569套，住宅成交量與套數分別比4月份增長(cháng)36%與34%左右。
對于出現這一現象的原因，戴德梁行住宅部董事伍惠敏告訴記者：“2006年下半年開(kāi)始積累的剛性需求加速釋放，是當時(shí)成交量大幅增長(cháng)的最主要原因。同時(shí)，前期存在一些開(kāi)發(fā)商‘捂盤(pán)’惜售，制造出供應不足的市場(chǎng)假象，加速了剛性需求的釋放。另外，一年多來(lái)股市利好的財富轉移效應，潛在實(shí)力買(mǎi)家數量的增加，也導致市場(chǎng)需求放量。非常重要的一點(diǎn)是，人民幣的持續升值，使得境外資金對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)格外關(guān)注，購買(mǎi)國內物業(yè)作為中長(cháng)期投資�！�
然而，到了2007年下半年，第三季度末上海住宅銷(xiāo)售量受政策影響有大幅回落，很罕見(jiàn)地沒(méi)有出現往年“金九銀十”的火熱現象。戴德梁行住宅部數據顯示，自2007年9月份以來(lái)，樓市成交量直線(xiàn)萎縮：10月份成交面積約189.43萬(wàn)平方米，11月份成交面積約150.81萬(wàn)平方米，住宅成交量分別比9月份下跌16%和33%。同時(shí)，隨著(zhù)住宅價(jià)格和房地產(chǎn)投資的持續快速上揚，第二套住房最低首付及貸款利率均于9月底上調,這一調整所產(chǎn)生的心理影響使成交量在10月、11月出現直線(xiàn)萎縮。
伍惠敏認為，去年下半年樓市住宅提價(jià)次數頻繁，幅度驚人，這一波漲價(jià)大大超出了多數購房者的心理承受能力，也抑制了部分購房需求。同時(shí)，短期內供應量的增加，使得上海樓市在第三季度末進(jìn)入了調整期。而加息、提高首付等緊縮房貸的金融政策相繼出臺，在提高入市門(mén)檻的同時(shí)也改變了購房者心理預期，導致去年年末住宅成交量及成交價(jià)格均呈現下跌趨勢。
拐點(diǎn)真的會(huì )到來(lái)？
于是，伴隨著(zhù)去年樓市尤其是年底的巨大波動(dòng)，多方猜測，今年樓市是否會(huì )轉彎？
上海中原副總經(jīng)理李錦德預計，目前的市場(chǎng)冷淡現象持續時(shí)間不會(huì )太久，今年3月份之后市場(chǎng)有望走出觀(guān)望氣氛轉暖。政府支持未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，也期望房?jì)r(jià)有穩定合理的增長(cháng)幅度，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體方向較為清晰，絕大多數人仍樂(lè )觀(guān)地看待未來(lái)樓市。因此，2006年和2007年底這股被壓抑的剛性需求將在2008年得到釋放，一手房和二手房成交量將同步上升，房?jì)r(jià)相對于去年前幾個(gè)月接近25%的上漲幅度，將有所緩和，趨于合理穩定的上升。
“二手房成交量方面，由于去年住宅項目供應逐漸減少，加上開(kāi)發(fā)商拿地的困難將導致他們推盤(pán)速度的放慢，一手房供應量持續減少，因此，二手房成交量超過(guò)一手房的趨勢在2008年后將更加明顯。區域方面，土地稀缺的獨特性質(zhì)，將使得內環(huán)內房源不斷減少，房?jì)r(jià)自會(huì )愈發(fā)堅挺。其中，性?xún)r(jià)比高的豪宅和別墅等，將愈發(fā)受到青睞。戶(hù)型方面，70/90政策的效應，將在2008年得到較為顯著(zhù)的體現。外環(huán)兩側區域內的小戶(hù)型，供應量或將擴大，房?jì)r(jià)在政策的引導下，不會(huì )出現太大波動(dòng)。而從今年一季度開(kāi)始的中環(huán)內大戶(hù)型熱銷(xiāo)現象，將隨著(zhù)二次置業(yè)者數量的不斷增加而持續旺盛。
戴德梁行住宅部則分析預計，2008年年初觀(guān)望氣氛將持續，并且這屬于正常的市場(chǎng)反應，不論是開(kāi)發(fā)商還是消費者都需要時(shí)間去消化政策的影響。上海市政府已明確2007年底開(kāi)始加大土地供應，將有效緩解未來(lái)供求關(guān)系緊張的矛盾，預計未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格將受政策因素影響，可能出現理性的調整與波動(dòng)，但不會(huì )出現短期內大起大落的現象。而供應量增大也可能促使部分樓盤(pán)在2008年年初出現一定幅度的價(jià)格優(yōu)惠，從而加速資金回籠。
“長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)城市化不斷推進(jìn)、經(jīng)濟持續增長(cháng)、市政規劃逐漸兌現，未來(lái)市場(chǎng)消費需求仍將保持持續增長(cháng)的態(tài)勢。而2007年，仁恒房產(chǎn)、中信泰富、上海錦江等各大開(kāi)發(fā)商在上海大舉拿地、一擲千金，使新江灣城、青浦等區域地價(jià)屢創(chuàng )新高，部分區域一年內地價(jià)漲幅接近200%。預計目前尚處于價(jià)格洼地的區域在今年會(huì )有較大的價(jià)格上升空間�！蔽榛菝魧τ浾弑硎�。
“‘90/70’政策在今年將會(huì )繼續貫徹，中小戶(hù)型普通商品房繼續獲支持，非普通住宅開(kāi)發(fā)將受限。因此，在供求偏緊的情況下，結構調整仍是緩解社會(huì )住房矛盾的一個(gè)核心政策要點(diǎn)。隨著(zhù)結構調整的政策效果逐漸顯現，90平方米以下的住房供應量會(huì )增大，其中包括普通商品房里面的中小戶(hù)型，也包括經(jīng)濟適用房和限價(jià)商品房的供應量�！蔽榛菝粽J為。
政策走向何方？
戴德梁行住宅部認為，今年貨幣政策繼續影響樓市�！叭ツ旰暧^(guān)調控政策的一個(gè)明確方向就是貨幣政策穩中適度從緊，預計今年這一貨幣政策取向不會(huì )改變。而貨幣政策今年會(huì )繼續緊縮，開(kāi)發(fā)成本和購房成本預計都將上升�！�
“土地政策方面，將會(huì )著(zhù)力于擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場(chǎng)有效供應，縮短開(kāi)發(fā)周期，明確開(kāi)工、竣工時(shí)間。此外，也會(huì )加強存量土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度的管理，限制開(kāi)發(fā)企業(yè)的囤地行為，增加市場(chǎng)的有效供給�！蔽榛菝粽J為。
上海中原房產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，盡管從2005年到2007年出臺的大量房地產(chǎn)調控政策，無(wú)不顯示了政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心與信心，但并不能在市場(chǎng)起到“立竿見(jiàn)影”的效果。根本原因是，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)層面來(lái)看，供求矛盾短期難以緩解，住房?jì)r(jià)格上漲的壓力依然存在�！盎谶@一壓力，預計政府今年將進(jìn)一步采取金融、稅收、行政手段相結合的調控措施。目前來(lái)看，加息是一定的，而物業(yè)稅及空置稅方面，考慮到在法律程序以及執行上的復雜性，這兩項措施在2008年出臺的可能性不大，即使出臺也不會(huì )全國‘一刀切’，相信地方政府有一定的政策執行彈性，將會(huì )是相對溫和的。從過(guò)去兩年的情況來(lái)看，一旦后續政策支持力度不夠，市場(chǎng)依然會(huì )在觀(guān)望后爆發(fā)強勢購買(mǎi)需求，導致價(jià)格上漲。因此，預計2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于市場(chǎng)需求與政策壓力的相互博弈中，市場(chǎng)存在觀(guān)望后爆發(fā)購買(mǎi)的可能�！�(記者 鄧旭)
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