發(fā)表評論 連續三年新房開(kāi)工量下滑，上海房?jì)r(jià)在2008至2010年間會(huì )面臨上漲壓力。
在上海，國家宏觀(guān)調控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響已經(jīng)產(chǎn)生一定效果。2007年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模雖仍維持在2006年水平，略有下降，但由于土地價(jià)格上升，導致商品房實(shí)際新開(kāi)工面積持續下滑，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重也連續第三年下降，從2004年最高時(shí)的近40%下降到30%。2007年，上海新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)在持續兩年盤(pán)整后，受全國樓市大氣候影響出現反彈達到10%以上，雖然仍大大低于深圳、北京、廣州等城市，但未來(lái)受供不應求加劇影響，2008-2010年間的上海房?jì)r(jià)面臨較大上升壓力。
公開(kāi)數據表明，到2007年11月底上海房地產(chǎn)完成投資1200億元，與去年基本持平；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重約30%,同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；而上海商品房新開(kāi)工建筑面積不足2000萬(wàn)平方米，同比下降11%；商品房竣工面積2650萬(wàn)平方米則同比增長(cháng)5%；商品房銷(xiāo)售面積3300萬(wàn)平方米，同比增22%；商品住宅銷(xiāo)售面積3050萬(wàn)平方米，同比增26%。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)接近為零，在全國省市排序中位居最后，但投資規模仍位居全國省市排名第三位，僅次于江蘇、北京。2007年1-11月，上海商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)8037元，同比增長(cháng)14.1%，而深圳、北京和廣州則分別為51.6%、42.2%和36.7%。
令筆者擔憂(yōu)的是，自2005年國家實(shí)施宏觀(guān)調控以來(lái)，在地根和銀根雙緊政策作用下，上海商品房新開(kāi)工面積規模已經(jīng)出現連續三年的下滑態(tài)勢，與2004年最高時(shí)的3200萬(wàn)平方米相比可謂出現銳減，預計2007年僅相當于2001年的供應規模。商品房新開(kāi)工規模作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的先行指標，其大幅下滑意味著(zhù)，未來(lái)三年里，上海商品房竣工規模將逐年遞減。
預測未來(lái)三年——2008、2009和2010年，上海商品房竣工規模依次為2800萬(wàn)平方米、2600萬(wàn)平方米和2700萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)，若上海年度新建商品房銷(xiāo)售規模仍然維持最近宏觀(guān)調控三年里平均3300萬(wàn)平方米市場(chǎng)的需求規模，未來(lái)三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1，由此，未來(lái)三年上海勢必出現新建商品房嚴重短缺現象。進(jìn)一步預測，2008二季度走出現在觀(guān)望，2008年三、四季度上升，2009年陷入較為嚴重的供應短缺。
如果考慮當前國家迫于通貨膨脹壓力，2008年及今后相當一段時(shí)間，國家會(huì )持續實(shí)行較為嚴厲的緊縮性貨幣政策和財政政策，固定資產(chǎn)投資規模會(huì )繼續壓縮，上海商品房供不應求狀況更難以在未來(lái)幾年得到緩解，上海房?jì)r(jià)上升壓力在未來(lái)三年內將會(huì )較大，對市場(chǎng)購房需求進(jìn)行調節引導和增加市場(chǎng)供應舉措，應成為政策制訂者考慮的首要方面。(叢城）
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