發(fā)表評論 國務(wù)院同時(shí)動(dòng)用法律、經(jīng)濟和金融手段嚴厲打擊土地囤積，為2008年房?jì)r(jià)定了一個(gè)明確的基調，2008年樓市會(huì )否出現拐點(diǎn)的爭論已經(jīng)不重要，重要是必須出現拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著(zhù)這一明確目標，打擊囤積或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，今后還將有新的政策陸續出臺……
1月7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個(gè)樓市格局并對房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生決定性影響。
國務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目：“嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法�！�
與以往打擊囤地的通知不同，此次政策部署一旦付諸實(shí)施，將產(chǎn)生巨大威力。這通過(guò)此次打擊囤地規定的細節可以看出端倪：
其一，去掉了“原則上”。為了打擊囤積土地行為，從2007年至今，中央先后下發(fā)了三個(gè)通知，但前兩個(gè)通知在提到征收土地閑置費時(shí)，規定的是“原則上”按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。我們知道，所謂的“原則上”在實(shí)踐中經(jīng)常變成了沒(méi)有原則，“原則上”這一修飾經(jīng)常把剛性的制度給弱化，變成彈性的制度。我國在土地閑置現象大面積出現的情況下，土地閑置費卻收繳不上來(lái)就與此有關(guān)。去掉“原則上”有利于避免地方政府自由裁量權過(guò)大引發(fā)的尋租問(wèn)題。這一細節變化表明了中央將鐵腕打擊囤積土地行為的堅決態(tài)度。
其二，征繳增值地價(jià)。筆者認為，這是對囤積土地行為具有巨大殺傷力的一步“絕殺”。我們知道，開(kāi)發(fā)商囤積土地的目的有兩個(gè)：一是等待土地升值，坐享升值之利，由于這幾年地價(jià)瘋狂上漲，開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨額利潤；二是通過(guò)囤積土地減少住房的有效供給，扭曲供求結構，推高房?jì)r(jià)，從中獲取暴利。
但是，現在國務(wù)院第一次對土地增值展開(kāi)征繳，就意味著(zhù)，今后再囤積土地不僅面臨著(zhù)巨大的法律風(fēng)險(土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回)，同時(shí)，也面臨著(zhù)巨大的經(jīng)濟風(fēng)險——即使土地限制不超過(guò)一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費”，土地增值也將被“征繳增值地價(jià)”。而且，征繳增值地價(jià)的具體辦法明確由國土資源部主導制定，這意味著(zhù)地方政府要想與開(kāi)發(fā)商串通來(lái)規避相關(guān)政策就面臨相當大的難度。
其三，此次國務(wù)院還在通知中規定：“金融機構對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關(guān)責任人的責任�！�
這說(shuō)明，政府不僅嚴厲打擊以土地閑置為特征的囤積土地行為，也嚴厲打擊以所謂分批開(kāi)發(fā)等方式變相囤積土地的行為。同時(shí)也說(shuō)明，政府不僅動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟手段來(lái)打擊土地囤積，還動(dòng)用了金融手段，即在信貸上給囤地行為釜底抽薪，讓其因為得不到資金支持而無(wú)法囤積土地。并且，與以往通知不同，此次明確對于違規提供貸款和核準融資的金融機構“追究相關(guān)責任人的責任”，政策制定者的決心躍然紙上。
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi)，但卻是“意在房?jì)r(jià)”，在為2008年的樓市格局和房?jì)r(jià)走勢定調。那么，定的基調是什么呢？國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策的時(shí)機，恰逢樓市拐點(diǎn)隱約出現但還存在很大不確定性的時(shí)候，而打擊囤積行為的一個(gè)最直接影響就是將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚的情況下，有效供給的加大必然會(huì )降低房?jì)r(jià)！
不難看出，國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策實(shí)際上發(fā)出了一個(gè)非常明確的信號，決策層對房?jì)r(jià)持續快速上漲的狀況已經(jīng)不能容忍！如果此前市場(chǎng)人士對于房?jì)r(jià)走勢的判斷還在不確定性中搖擺不定的話(huà)，那么，中央打擊囤地所發(fā)出的信號已經(jīng)在撥云見(jiàn)日，給出明確方向。
房屋的主要用途是用來(lái)居住，是消費品，而作為消費品的價(jià)格是由民眾的實(shí)際購買(mǎi)力來(lái)決定的，當某種商品的價(jià)格遠遠超出民眾實(shí)際購買(mǎi)力且持續上漲時(shí)，就會(huì )導致危險后果。第一，惡化民生。我國目前對低收入者的住房保障速度遠遠跟不上由于房?jì)r(jià)上漲所導致的新的需要納入住房保障人口的增加速度，長(cháng)此以往，必然損害社會(huì )穩定根基；第二，房?jì)r(jià)持續上漲不斷累積泡沫，一旦破滅后果不堪設想。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險都系在金融機構身上。如果樓市泡沫突然破滅，其影響就可能迅即傳導到金融機構，并波及到整個(gè)經(jīng)濟。
無(wú)論是從民生、社會(huì )穩定還是經(jīng)濟可持續發(fā)展的角度來(lái)看，房?jì)r(jià)持續快速上漲的危險性都已被決策者高度重視。國務(wù)院打擊囤地為2008年房?jì)r(jià)定了一個(gè)明確的基調，2008年樓市會(huì )否出現拐點(diǎn)的爭論已經(jīng)不重要，重要的是必須出現拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著(zhù)這一明確目標，打擊囤地或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，今后還將有新的政策陸續出臺。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策市”時(shí)代正在來(lái)臨。
(作者系資深房地產(chǎn)評論人士)
2008年01月09日 來(lái)源：上海證券報 作者：⊙賈圖
國務(wù)院同時(shí)動(dòng)用法律、經(jīng)濟和金融手段嚴厲打擊土地囤積，為2008年房?jì)r(jià)定了一個(gè)明確的基調，2008年樓市會(huì )否出現拐點(diǎn)的爭論已經(jīng)不重要，重要是必須出現拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著(zhù)這一明確目標，打擊囤積或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，今后還將有新的政策陸續出臺……
⊙賈圖
1月7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個(gè)樓市格局并對房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生決定性影響。
國務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目：“嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法�！�
與以往打擊囤地的通知不同，此次政策部署一旦付諸實(shí)施，將產(chǎn)生巨大威力。這通過(guò)此次打擊囤地規定的細節可以看出端倪：
其一，去掉了“原則上”。為了打擊囤積土地行為，從2007年至今，中央先后下發(fā)了三個(gè)通知，但前兩個(gè)通知在提到征收土地閑置費時(shí)，規定的是“原則上”按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。我們知道，所謂的“原則上”在實(shí)踐中經(jīng)常變成了沒(méi)有原則，“原則上”這一修飾經(jīng)常把剛性的制度給弱化，變成彈性的制度。我國在土地閑置現象大面積出現的情況下，土地閑置費卻收繳不上來(lái)就與此有關(guān)。去掉“原則上”有利于避免地方政府自由裁量權過(guò)大引發(fā)的尋租問(wèn)題。這一細節變化表明了中央將鐵腕打擊囤積土地行為的堅決態(tài)度。
其二，征繳增值地價(jià)。筆者認為，這是對囤積土地行為具有巨大殺傷力的一步“絕殺”。我們知道，開(kāi)發(fā)商囤積土地的目的有兩個(gè)：一是等待土地升值，坐享升值之利，由于這幾年地價(jià)瘋狂上漲，開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨額利潤；二是通過(guò)囤積土地減少住房的有效供給，扭曲供求結構，推高房?jì)r(jià)，從中獲取暴利。
但是，現在國務(wù)院第一次對土地增值展開(kāi)征繳，就意味著(zhù)，今后再囤積土地不僅面臨著(zhù)巨大的法律風(fēng)險(土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回)，同時(shí)，也面臨著(zhù)巨大的經(jīng)濟風(fēng)險——即使土地限制不超過(guò)一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費”，土地增值也將被“征繳增值地價(jià)”。而且，征繳增值地價(jià)的具體辦法明確由國土資源部主導制定，這意味著(zhù)地方政府要想與開(kāi)發(fā)商串通來(lái)規避相關(guān)政策就面臨相當大的難度。
其三，此次國務(wù)院還在通知中規定：“金融機構對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關(guān)責任人的責任�！�
這說(shuō)明，政府不僅嚴厲打擊以土地閑置為特征的囤積土地行為，也嚴厲打擊以所謂分批開(kāi)發(fā)等方式變相囤積土地的行為。同時(shí)也說(shuō)明，政府不僅動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟手段來(lái)打擊土地囤積，還動(dòng)用了金融手段，即在信貸上給囤地行為釜底抽薪，讓其因為得不到資金支持而無(wú)法囤積土地。并且，與以往通知不同，此次明確對于違規提供貸款和核準融資的金融機構“追究相關(guān)責任人的責任”，政策制定者的決心躍然紙上。
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi)，但卻是“意在房?jì)r(jià)”，在為2008年的樓市格局和房?jì)r(jià)走勢定調。那么，定的基調是什么呢？國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策的時(shí)機，恰逢樓市拐點(diǎn)隱約出現但還存在很大不確定性的時(shí)候，而打擊囤積行為的一個(gè)最直接影響就是將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚的情況下，有效供給的加大必然會(huì )降低房?jì)r(jià)！
不難看出，國務(wù)院這次出臺打擊囤地政策實(shí)際上發(fā)出了一個(gè)非常明確的信號，決策層對房?jì)r(jià)持續快速上漲的狀況已經(jīng)不能容忍！如果此前市場(chǎng)人士對于房?jì)r(jià)走勢的判斷還在不確定性中搖擺不定的話(huà)，那么，中央打擊囤地所發(fā)出的信號已經(jīng)在撥云見(jiàn)日，給出明確方向。
房屋的主要用途是用來(lái)居住，是消費品，而作為消費品的價(jià)格是由民眾的實(shí)際購買(mǎi)力來(lái)決定的，當某種商品的價(jià)格遠遠超出民眾實(shí)際購買(mǎi)力且持續上漲時(shí)，就會(huì )導致危險后果。第一，惡化民生。我國目前對低收入者的住房保障速度遠遠跟不上由于房?jì)r(jià)上漲所導致的新的需要納入住房保障人口的增加速度，長(cháng)此以往，必然損害社會(huì )穩定根基；第二，房?jì)r(jià)持續上漲不斷累積泡沫，一旦破滅后果不堪設想。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險都系在金融機構身上。如果樓市泡沫突然破滅，其影響就可能迅即傳導到金融機構，并波及到整個(gè)經(jīng)濟。
無(wú)論是從民生、社會(huì )穩定還是經(jīng)濟可持續發(fā)展的角度來(lái)看，房?jì)r(jià)持續快速上漲的危險性都已被決策者高度重視。國務(wù)院打擊囤地為2008年房?jì)r(jià)定了一個(gè)明確的基調，2008年樓市會(huì )否出現拐點(diǎn)的爭論已經(jīng)不重要，重要的是必須出現拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著(zhù)這一明確目標，打擊囤地或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，今后還將有新的政策陸續出臺。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策市”時(shí)代正在來(lái)臨。
(賈圖 作者系資深房地產(chǎn)評論人士)
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