發(fā)表評論 本期關(guān)注：中等收入家庭住房
低收入家庭有保障性住房支持，高收入家庭可以完全從市場(chǎng)購房。面對房?jì)r(jià)高漲,一些地方開(kāi)始探索，幫助夾在中間的中等收入家庭解決住房困難問(wèn)題——
限價(jià)、低租——
尋找出路的兩條腿
重慶市南岸區仰天窩，一塊6100多平方米的空地已經(jīng)打好地基。今年底，兩座高樓將在這里拔地而起。這兩幢樓是南岸區第一處開(kāi)工的“低租低價(jià)房”，供應對象很明確：既不屬于住房保障的范圍，一段時(shí)間內又買(mǎi)不起商品房的中低收入家庭。
截至去年底，南岸區的廉租房制度已經(jīng)對住房困難的低保家庭實(shí)現了全覆蓋。就在這個(gè)過(guò)程中，該區商品房?jì)r(jià)格也由每平方米2000元左右上漲至5000元。
“在南岸區有這么一批人，比如剛參加工作的年輕人、軍隊轉業(yè)人員和一部分已經(jīng)在城市打工多年、比較穩定的農民工，他們積蓄少、收入不高，在目前的房?jì)r(jià)水平下，短時(shí)間買(mǎi)不起房子，在市場(chǎng)上也很難租到合適的房子，他們的住房困難需要政府幫助解決�！蹦习秴^區委書(shū)記張季說(shuō)。粗略統計，南岸區這樣的家庭有將近7000戶(hù)。
同樣的情景出現在全國各地：低收入家庭的住房保障力度不斷加大，而各大中城市房?jì)r(jià)漲幅居高不下，住房租賃市場(chǎng)尚不健全。中等收入家庭的住房困難變得越來(lái)越突出�！耙獛椭@7000戶(hù)家庭，必須由政府主導建設一批政府擁有產(chǎn)權的‘公房’，再低價(jià)出售或出租給他們�！睆埣鞠Ｍ涯习秴^這種“公房”比例提高到10%左右，“目前幾乎是零�！�
按照這個(gè)思路，南岸區提出“低租低價(jià)房”的概念。該區未來(lái)5年將建100萬(wàn)平方米的此類(lèi)住房，其中低租房30萬(wàn)平方米，低價(jià)房70萬(wàn)平方米。仰天窩的兩幢樓共有958套，戶(hù)型從40平方米的開(kāi)間到68平方米的兩室兩廳不等�！皫椭械仁杖爰彝ソ鉀Q住房困難，地方的實(shí)踐走在了前面�！苯ㄔO部有關(guān)部門(mén)負責人說(shuō)，目前有關(guān)部門(mén)正在研究制定相關(guān)政策，從各地實(shí)踐看，限價(jià)房和政策性租賃住房，即南岸區的“低租低價(jià)房”，是探索出路的兩條腿。
定價(jià)——
多少才合適
“挺貴的！還是買(mǎi)不起！”得知海淀區西三旗首批限價(jià)房定價(jià)為6350元/平方米、比周邊樓盤(pán)價(jià)格低3000元左右時(shí)，許多北京市民的反應十分強烈。但這一定價(jià)，符合北京市確定的“比周邊普通商品房?jì)r(jià)格低10%—15%”的定價(jià)原則。
當前，大多數城市采取與北京類(lèi)似的定價(jià)機制。專(zhuān)家認為，除了地價(jià)之外，房屋的品質(zhì)、物業(yè)配套、小區環(huán)境、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)都會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生重要影響，政府對其估價(jià)的難度可想而知。因此，采用參照市場(chǎng)價(jià)格按一定比例下浮的做法無(wú)疑是最省心、省力的辦法。但若只是簡(jiǎn)單地參照商品房市場(chǎng)價(jià)格，必然隨著(zhù)目前走高的房?jì)r(jià)而水漲船高，無(wú)法體現保障功能。
限價(jià)房之所以便宜，因為開(kāi)發(fā)商拍得的土地也是有價(jià)格上限的“限價(jià)地”，土地成本大大降低。同時(shí)，不少城市政府對限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設減免了稅費，并限制了開(kāi)發(fā)商的利潤，如北京市限制在8%—10%之間。也正是因為必須通過(guò)競拍方式獲得土地，限價(jià)房不可能像土地無(wú)償劃撥的經(jīng)濟適用房一樣便宜。但究竟應該如何定價(jià)，如何在政府的土地收益、開(kāi)發(fā)商利潤和老百姓的承受能力間找到一個(gè)相對合理的平衡點(diǎn)，現在還沒(méi)有更好的辦法。
銷(xiāo)售——
限價(jià)房到底該賣(mài)給誰(shuí)
去年底，廣州市為即將銷(xiāo)售的第一批限價(jià)房確定了購買(mǎi)對象的條件，由于沒(méi)有對收入進(jìn)行限制，引發(fā)了巨大爭議。人們質(zhì)疑，雖然廣州已經(jīng)對限價(jià)房實(shí)行了有限產(chǎn)權，并加強銷(xiāo)售過(guò)程中的監督管理，但如果不對收入進(jìn)行限制，限價(jià)房最后可能大量落入有錢(qián)的“關(guān)系戶(hù)”手中。
廣州市相關(guān)部門(mén)作出了補充規定，凡個(gè)人稅前年收入低于10萬(wàn)元，夫妻雙方年收入低于20萬(wàn)元的家庭，符合其他條件即可申請購買(mǎi)限價(jià)房。由于限制過(guò)于寬泛，對限價(jià)房銷(xiāo)售對象的爭論并沒(méi)有因此停止。
限價(jià)房到底該賣(mài)給誰(shuí)？“由于目前我國還沒(méi)有對中等收入家庭的標準有明確的認定，各地情況差別也比較大，因此各地對限價(jià)房銷(xiāo)售對象的限制還比較寬泛，還需要進(jìn)一步明確�！鄙鲜鲐撠熑苏f(shuō)。
融資——
政策性租賃房需找到融資渠道
按照計劃，南岸區的低租房基本租金將定在每月6.8元/平方米左右(與當地事業(yè)單位的租房補貼相當)，低于南岸區10元/平方米左右的市場(chǎng)價(jià)。對于能享受租房補貼的人群，將按市場(chǎng)價(jià)收費，自己只要貼一部分就可以。對享受不到該補貼的一般老百姓，只收取基本租金。
“如果能為政策性租賃住房探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題突破點(diǎn)，也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多問(wèn)題的突破點(diǎn)�！痹撠撠熑苏f(shuō)。
由于政策性租賃房租金便宜，利潤很低，資金來(lái)源如何保證和建設運營(yíng)采用什么模式成為能否長(cháng)期發(fā)揮作用的關(guān)鍵。廈門(mén)的“保障性租賃住房”起步較早，采取政府投資、國企代建的方式。在廈門(mén)，不管是租賃房還是商品房，均由政府投資興建。政府做出規劃以后，委托有實(shí)力的大型國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設，國企完成項目工程以后，僅能獲取很低的代建費。
南岸區的實(shí)踐則更加大膽。財政擔保從銀行貸款，政府統一建設，以低租房的租金償還利息并負擔房屋維護管理，以低價(jià)房銷(xiāo)售利潤償還本金，將房產(chǎn)注入政府成立的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)化管理——南岸區為低租低價(jià)房設計了這樣一套“政府投資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、街道管理、社會(huì )贊助”建設運營(yíng)模式�！斑@樣政府不用貼很多錢(qián)，就可以讓模式運轉起來(lái)�！睆埣就嘎�，“目前這個(gè)模式的框架已經(jīng)搭好。就看具體執行的效果，我們也是摸著(zhù)石頭過(guò)河�！�
“這么大規模的投資，完全靠政府投入不可能。必須采取政府主導、市場(chǎng)運作的方式�！苯ㄔO部相關(guān)部門(mén)的這位負責人認為，政策性租賃房當前最需要解決的是融資機制的問(wèn)題，而當前大多數城市還是僅靠地方財政的投入在建設，無(wú)法在較短的時(shí)間內滿(mǎn)足市場(chǎng)要求。
我國重點(diǎn)保證經(jīng)適房用地(鏈接)
2007年,我國城市建設用地審批遵循從嚴從緊，總量控制，有保有壓，突出重點(diǎn)的原則。
國土資源部發(fā)布的統計信息顯示，2007年度用于城市基礎設施、公共建筑、工業(yè)倉儲、居住和特殊項目建設的批準用地,分別占批準用地總面積的24.56%、18.23%、17.34%、39.14%和0.72%。其中，在居住用地中，重點(diǎn)保證了經(jīng)濟適用房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通住房用地。
去年1月至5月，住宅用地土地供應量比去年同期增長(cháng)35.5%，普通商品房土地供應總量同比增長(cháng)76.3%，經(jīng)濟適用房土地供應總量同比增長(cháng)166%。 （王 煒 ）
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