發(fā)表評論 一場(chǎng)由國務(wù)院布置的全面檢查，或許將令“囤地房企”的命運陡然轉折。今后他們不僅要面對20%的土地閑置費，包括限制融資在內的一系列“重罰”，正在悄悄逼近。
國務(wù)院給出了時(shí)間表。2008年6月之前，全國國土系統將清查匯總域內閑置用地的詳細情況，并通過(guò)國土資源部上報國務(wù)院。與此同時(shí)，國土資源部專(zhuān)項針對閑置用地處置的“新規”亦在緊張制定中，面對糧食安全、耕地保有等一系列嚴肅命題，中國最高決策層正在以前所未有的嚴厲態(tài)度，求解閑置用地的處置。
“命題清查”
用5個(gè)月的時(shí)間，徹底清查全國范圍內閑置土地的基本情況，這是國務(wù)院最新布置給全國國土系統的任務(wù)。
“文件會(huì )陸續發(fā)到各省廳�！�1月8日下午，國土資源部一位官員告訴記者。他還透露，這實(shí)際上是一次國務(wù)院分管領(lǐng)導提出的“命題作文”，而在此之前，全國范圍內閑置用地的總量一直沒(méi)有十分準確的數字。
一個(gè)多月前，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉操刀的報告指出，截止到2007年底，全國已出讓、但開(kāi)發(fā)商未開(kāi)發(fā)的土地總面積為10億平方米，但對于這一數字是否可以等同于囤地總量，國土資源部相關(guān)人士只是表示，由于不清楚這份報告的統計口徑和方式，不便發(fā)表評價(jià)。
相信在5個(gè)月后，情況將大不一樣。記者了解到，這次由國務(wù)院統一安排的清查工作主要針對以各種方式出讓的城鎮建設用地及新增建設用地的閑置情況，既包括招、拍、掛出讓的房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地，也包括以劃撥方式出讓的用于基礎設施、大項目建設的使用土地。
知情人士透露，清查重點(diǎn)以房地產(chǎn)用地為主，工業(yè)用地次之。至于認定閑置用地的標準，一是土地使用權證辦理完成后一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)；二是動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但兩年內開(kāi)工面積未達到1/3，以及完成投資額沒(méi)有達到總投資額25%，出現這兩種情況中的任何一種，都將在這次清查當中認定為閑置土地。
在中國人民大學(xué)土地管理系副主任嚴金明的印象中，這是第一次在全國范圍內針對閑置土地的問(wèn)題展開(kāi)專(zhuān)項清查。
據了解，全國所有省、自治區、直轄市以及計劃單列市都將列入到清查的范圍內，按照國務(wù)院的要求，所有工作將于2008年6月前完成，并匯總后上報國務(wù)院。這也是近年來(lái)并不多見(jiàn)的由國務(wù)院限定“截止時(shí)間”的檢查工作，足見(jiàn)“來(lái)勢兇猛”。
嚴厲罰則
這些清查匯總的閑置土地材料，將成為國土資源部制定或修訂閑置土地處理相關(guān)規章的依據。而在正在制定的“新規”當中，土地閑置在達到“無(wú)償收回”程度之前，房企所承擔的也將不再僅僅是20%的土地閑置稅。
前述國土資源部官員向記者證實(shí)，該部確實(shí)正在抓緊制定處理閑置用地的相關(guān)新辦法。記者了解到，在未來(lái)的政策框架中，囤積土地的企業(yè)，可能受到的最為嚴厲的處罰將是被限制融資，這無(wú)疑點(diǎn)中了企業(yè)囤地運作的“命門(mén)”所在。
“主要是兩部分，一是信貸融資，二是資本市場(chǎng)上的再融資，也就是說(shuō)，對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，嚴格控制展期貸款或滾動(dòng)授信�！敝槿耸糠Q(chēng)。他同時(shí)還透露，對違法用地的項目，一律禁止銀行發(fā)放信貸，并禁止其在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。
對于認定標準，他表示，國土資源部正在細化當中。鐘偉告訴記者，他報告中指陳的未開(kāi)發(fā)土地，大量購地的資金來(lái)自于銀行信貸和資本市場(chǎng)的再融資，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)“高價(jià)買(mǎi)地——再行增發(fā)”已經(jīng)成為了固定的套路，這導致沉淀在未開(kāi)發(fā)土地上的資金高達萬(wàn)億元之巨。
他認為，如果最終這樣的規定能夠最終出臺，肯定能遏制企業(yè)囤積土地的行為。
顯然，一切不會(huì )如此簡(jiǎn)單。由于限制融資并非國土資源部一個(gè)部門(mén)能得以確定，尚需央行、銀監會(huì )、證監會(huì )配合。不過(guò)，記者了解到，目前國務(wù)院已經(jīng)認可了“限制囤地企業(yè)融資”的思路，并且明確，在正式執行之后，如果有相關(guān)機構違反政策，將直接追究主要負責人的責任。
在2006年由建設部、國土資源部等九部委聯(lián)合下發(fā)的“落實(shí)37號文件細則”中已有規定，對于有囤積房源或空置一年以上的項目，禁止銀行給予開(kāi)發(fā)貸款支持。一旦土地囤積招致的限制融資政策，再加上從緊的貨幣和信貸政策，地產(chǎn)企業(yè)“囤房、囤地”的策略，無(wú)疑將受到嚴峻挑戰。
企業(yè)慎對
“我們還沒(méi)有接到政府檢查的通知，不過(guò)近一階段我們拿地的速度和頻率慢了很多了，主要是拿了土地，要逐個(gè)開(kāi)工建設，資金的壓力比較大，要消化一陣�！睆挠浾呖谥械弥讼⒑�，一家上市房企的高管向記者表示。
對于未來(lái)可能的“限制融資”，這位高管表現得尤為謹慎。他私下向記者透露，2007年，該企業(yè)土地購置費用總額為63億元，而這一年該公司通過(guò)增發(fā)、可轉債等渠道總計融資額僅40億元，由此足見(jiàn)限制融資對企業(yè)的致命影響。
“這是鏈條反應，不能再融資就沒(méi)有資金再行拿地，而拿不到地，反過(guò)來(lái)也不能再融資，這是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，切斷這個(gè)環(huán)節，有利于控制過(guò)多金融系統的資金向土地繼續沉淀的趨勢�！辩妭τ浾哒f(shuō)。
萬(wàn)科企業(yè)副總經(jīng)理丁長(cháng)峰告訴記者，在2008年中，萬(wàn)科雖然會(huì )繼續在合適的區域以合適的土地價(jià)格獲取土地，但作為一個(gè)追求規模效益和速度利潤的企業(yè)，萬(wàn)科一不再追求地王；二也將不再追求土地儲備總量，而是將已有的土地儲備盡快形成房源銷(xiāo)售，他坦承，過(guò)多的囤積土地一方面會(huì )造成開(kāi)發(fā)資金上的壓力，另一方面也容易觸碰一些政策紅線(xiàn)。
不過(guò)，華遠總裁任志強卻對此舉可能產(chǎn)生的影響不以為然，他向記者表示，“企業(yè)囤積土地還是因為政府的土地供應稀缺，如果現在政府把土地的供應量提高一倍，那沒(méi)有人會(huì )囤地，那么多土地買(mǎi)下來(lái)，沒(méi)有企業(yè)負擔得起這個(gè)錢(qián)�！�
“我們盡量做好自己手中已有土地的開(kāi)發(fā)工作，至于限制再融資的問(wèn)題，其實(shí)還是看最后認定的口徑是嚴還是松�！鼻笆錾鲜泄靖吖軐τ浾哒f(shuō)。而此時(shí)此刻，事關(guān)眾多企業(yè)融資命運的“囤地處置”新規正在相關(guān)部委的手中緊張運籌。(李樂(lè ))
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