發(fā)表評論 近日，有媒體報道稱(chēng)，北京市建委日前公布并實(shí)施《住宅物業(yè)服務(wù)等級規范(一級)(試行)》，這個(gè)全國首個(gè)住宅小區物業(yè)服務(wù)強制性規范，內容包括綜合要求、房屋維修養護、共用設施設備運行及維修養護、電梯服務(wù)、消防服務(wù)、二次供水管理、協(xié)助維護秩序、清潔服務(wù)、綠化養護、停車(chē)服務(wù)、裝飾裝修服務(wù)等，其中規定物業(yè)企業(yè)要為業(yè)主報賬，水電氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)。
眾所周知，業(yè)主與物業(yè)公司之間的緊張關(guān)系由來(lái)已久，因為停車(chē)位、物業(yè)費、取暖費、房屋修繕等引發(fā)的糾紛比比皆是，如何創(chuàng )造一種和諧、良性的物業(yè)關(guān)系就成為法律的首要任務(wù)。
法律主要是通過(guò)“權利”與“義務(wù)”這兩個(gè)輪子來(lái)對社會(huì )關(guān)系作出調整。所以，良好的業(yè)主與物業(yè)關(guān)系必須建立在雙方權責對等的基礎上，這種權利與義務(wù)的平等性、確定性乃是創(chuàng )造和諧社區最核心和最關(guān)鍵的要素。
應當說(shuō)，去年隨著(zhù)《物權法》對物業(yè)管理的規范和國務(wù)院對《物業(yè)管理條例》的修改，長(cháng)期制約業(yè)主與物業(yè)緊張關(guān)系之舒展的法律障礙已被打破，最明顯的例證就是將“物業(yè)管理企業(yè)”調整為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，修正了過(guò)去賦予物業(yè)公司過(guò)多含糊的“管理權”的立法局面，而將物業(yè)公司置于為業(yè)主提供服務(wù)的義務(wù)方。這有助于從根本上扭轉當前業(yè)主的弱勢地位，從而為創(chuàng )造安定、和諧的業(yè)主物業(yè)關(guān)系提供制度空間。
但是，在立法基本到位的情況下，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的規范化程度顯然還依賴(lài)于政府部門(mén)的末端調控。
立法從來(lái)不能為具體的物業(yè)服務(wù)關(guān)系提供詳細的權責標準，在以服務(wù)合同為主要規范依據的領(lǐng)域，對合同條款的約定就成為實(shí)現雙方權責對等的關(guān)鍵。
不難看出，北京市上述服務(wù)等級規范的出臺，就是在雙方達成共識的基礎上謀求物業(yè)服務(wù)合同規范化的體現。表面上，規范本身更多是對物業(yè)公司單方義務(wù)的強調，但在對等權利難以對等兌現的情況下，對強勢一方義務(wù)的具體明確無(wú)疑是實(shí)現雙方權責對等的關(guān)鍵。
盡管在法律地位上，物業(yè)公司與業(yè)主完全平等，但由于雙方實(shí)力的懸殊，在權利的真正實(shí)現上往往會(huì )出現權責不對等。比如，由于僅對某些綠地、電梯等享有共有所有權，單個(gè)業(yè)主無(wú)法獲得有效的原告身份，而在很多小區內，都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，此時(shí)業(yè)主維權就面臨巨大障礙。而物業(yè)公司背后則與開(kāi)發(fā)商、政府主管部門(mén)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，其資源相對集中且優(yōu)越于業(yè)主。一盤(pán)散沙的業(yè)主在面對相對強勢的物業(yè)公司侵權時(shí)，往往難以尋求到制度內的救濟，逼迫之下很多業(yè)主選擇不交或拒交物業(yè)費的對抗方式“維權”。
要將法律上對等的權責衍生為現實(shí)中和諧的秩序，離不開(kāi)政府的矯正。政府主管部門(mén)的職責，就在于為對等權責在實(shí)現過(guò)程中因雙方力量的懸殊而出現的失衡進(jìn)行糾偏，以達到真正意義上的權責均衡。所以對強勢一方義務(wù)含糊之處作出更為細致的規范就成為必須。
但是，政府這種“偏袒式”的干預，并不是促進(jìn)和諧關(guān)系生成的根本。政府根本的任務(wù)，更應當致力于業(yè)主自治傳統的形成，致力于業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方力量的均衡。
從理論上說(shuō)，現代物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主自治，物業(yè)企業(yè)公共服務(wù)和治理權力的取得，正是業(yè)主自治基礎上的權利讓渡，是業(yè)主自治權的延伸。目前，我國業(yè)主弱勢地位的形成正是因為自治程度的欠缺所致。
所以，從根本上說(shuō)，政府的目標當是促進(jìn)和提升業(yè)主的自治化水平，包括提供明確的自治組織規范，寬松而積極的業(yè)主選舉氛圍等。
只有在實(shí)現業(yè)主自治的基礎上，散沙狀態(tài)下的業(yè)主才能凝成一團，形成與物業(yè)企業(yè)力量相當的博弈能量，均衡博弈之上才能形成良性的互動(dòng)關(guān)系。到那時(shí)，政府的職責就主要轉向提供更為明確的權責標準和更為寬闊的利益博弈平臺，以及更為順暢的權利救濟通道了。(傅達林)
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