發(fā)表評論 從2007年下半年開(kāi)始，政府出臺了一系列調整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及加強銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號文件，更是希望從根本上來(lái)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作十分嚴重的局面。從緊的貨幣政策，尤其是銀行利率上升，以及提高個(gè)人房貸的進(jìn)入門(mén)檻，這些因素都會(huì )導致2008年個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)發(fā)生重大變化。
為什么國內房?jì)r(jià)會(huì )上漲得這么快？房?jì)r(jià)為什么會(huì )這樣高呢？有人認為，這是因為市場(chǎng)的剛性需求明擺在那里，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求所導致的一個(gè)結果。因此，要解決目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的這些問(wèn)題，政府就得增加土地拍賣(mài)，就得增加住房供給。不過(guò)，我認為，假定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)由政府隱性擔保、銀行奉行絕對的低利率政策及能提供便利金融杠桿的一個(gè)投資市場(chǎng)。在這種情況下，當投資者可以便利地利用低成本信用大獲其利時(shí)，這種投資需求是永遠無(wú)法滿(mǎn)足的。按此推論，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題或許永遠無(wú)法得到解決。
我們可以看到，過(guò)高的房?jì)r(jià)早就把國內房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%以上的自住性需求擠出了市場(chǎng)。面對2007年房?jì)r(jià)快速上漲，80%以上居民可以說(shuō)是缺乏支付能力，也是難以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫，導致了房?jì)r(jià)的快速上漲。
我們可以看一下2007年上半年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，80%以上的二手房是由投資者購買(mǎi)的，許多人甚至連房子都不看就可以把房子買(mǎi)下來(lái)。因為，他們買(mǎi)下房子后是準備在短期內賣(mài)出去的�？梢哉f(shuō)，深圳是這樣，北京和上海等地也是如此。試想，如果不是投資者或炒作者利用銀行的金融杠桿來(lái)購房，那么有幾個(gè)自住者有能力購買(mǎi)這樣昂貴的住房？這就是2007年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以會(huì )快速飆升的根本原因。
從已有的數據來(lái)看，2007年1-11月商品銷(xiāo)售額約為24002億，但定金與預收款就達到了約9027億，加上房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額約為6098億，僅此兩筆就占到整個(gè)商品銷(xiāo)售額的63%比重。如果加上住房公積貸款以及以其他方式進(jìn)入的資金，那么進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要來(lái)自于投資者利用國內銀行的信貸資金。根據數據估計， 2007年個(gè)人住房消費貸款超過(guò)了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想有如此龐大的銀行貸款資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國內房?jì)r(jià)格豈能不炒高？2007年下半年的情況也說(shuō)明，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就立刻出現了逆轉信號。
從2007年下半年開(kāi)始，受到美國次貸危機的啟示，中央政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升問(wèn)題，并洞察到了導致國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以會(huì )快速飆升的一些原因，同時(shí)也意識到了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫可能會(huì )被吹大，并導致銀行風(fēng)險的逐步積累。因此，從2007年下半年開(kāi)始，政府出臺了一系列調整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及加強銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號文件，更是希望從根本上來(lái)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作十分嚴重的局面。所以，這個(gè)政策一出臺，讓不少投資者感覺(jué)到目前政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)要采取嚴厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國內不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生逆轉信號的根本所在。
與此同時(shí)，面對國內銀行規�？焖贁U張以及利用銀行信貸資金炒作國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，中央政府一改以往采取了十幾年的穩健貨幣政策基調，對貨幣政策作出了重大調整，即采取從緊的貨幣政策。而且，推行這些政策的宗旨就是要管制銀行信貸的盲目擴張，就是想遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)利用銀行信貸的投資炒作。
從緊的貨幣政策，不僅在利率上“從緊”，而且在信貸規模也會(huì )“從緊”，而這種“從緊”一定會(huì )改變2007年個(gè)人住房銀行信貸增長(cháng)3倍之異�，F象。早些時(shí)候有人說(shuō)，不少商業(yè)銀行完全可以化解掉央行359號文件出臺關(guān)于第二套住房政策效果。但事實(shí)上，從452號文件來(lái)看，政府已下定了決心要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與炒作，這是2008年不會(huì )改變的一種趨勢。而且，更為重要的是，在359號文件和452號文件及從緊貨幣政策的多重因素作用下，政府不需要出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，就可以將2007年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)利用商業(yè)銀行的金融杠桿進(jìn)行炒作的機會(huì )降到最小程度。
因為，不僅銀行利率上調增加了房地產(chǎn)投資者的投資成本，更重要的是這些政策正在改變國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期。有人預言，說(shuō)什么2008年的上調利率機會(huì )等于零，但實(shí)際上是否上調利率還要看整個(gè)經(jīng)濟數據變化而定。如果要從讓居民的銀行存款利率恢復到正利率水平角度來(lái)看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢也不會(huì )改變。既然，利率上升趨勢不會(huì )改變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)投資一定會(huì )考慮利率風(fēng)險。還有，各商業(yè)銀行的信貸規模會(huì )減少，特別是各商業(yè)銀行已開(kāi)始落實(shí)減少個(gè)人住房的按揭規模。
另外，從現有文件來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款的市場(chǎng)準入門(mén)檻已經(jīng)提高。很簡(jiǎn)單，在452號文件中，最后一條就是要求商業(yè)銀行要注意借款人誠信問(wèn)題，誰(shuí)要違反，誰(shuí)就得受到處罰。試想，投資者要從銀行貸款購買(mǎi)房子，第一關(guān)就是要提供月供收入比資料，即貸款人按揭貸款月還款額不得超過(guò)其可支配收入50%。按照國際慣例，商業(yè)銀行對貸款人審核都得出示個(gè)人收入一年所得稅單、銀行對賬單、單位工資單及個(gè)人信用記錄等。試想，如果銀監會(huì )要求國內各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款個(gè)人審核是動(dòng)真格的，那么那些利用銀行信貸而便利地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者自然會(huì )減少。因為，按照這些要求，或是不少人是無(wú)法進(jìn)入商業(yè)銀行的貸款市場(chǎng)的，或是會(huì )降低其貸款額度。早些時(shí)候，有人說(shuō)，他可以用小孩的名字來(lái)購買(mǎi)房子，但是這些小孩的收入從何而來(lái)？這意味著(zhù)即便這樣做，住房貸款人也不可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。如果投資與炒作房地產(chǎn)的人突然間減少了，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì )發(fā)生根本性變化，絕大多數人就可以通過(guò)自己的努力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。還有，從359號文件來(lái)看，完全禁止各商業(yè)銀行的假按揭及轉按揭。這些政策都意味著(zhù)，2008年個(gè)人住房按揭市場(chǎng)將會(huì )發(fā)生根本性變化�？梢哉f(shuō)，只要中國房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?yōu)橐粋�(gè)自住消費的市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格豈能不回歸理性？
總之，2007年個(gè)人住房按揭貸款異�，F象從下半年開(kāi)始正在逐步得到糾正，而且這種趨勢一定還會(huì )延續到2008年，甚至今后幾年里。只要看一下359號文件完全恢復了121號文件的全部?jì)热?甚至增加了不少新內容)，就可以知道政府對加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸管理的決心。其中，最為重要的方面就是要加強對個(gè)人的住房信貸管理。這將改變個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)。(易憲容 作者系中國社科院金融研究所研究員)
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