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樊綱（中國改革研究基金會(huì )理事長(cháng)、國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)）
陳淮（建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)）
2008年，南京房?jì)r(jià)是否會(huì )出現“拐點(diǎn)”？是“真降”還是“假摔”？ 昨天南京舉行的一場(chǎng)“2008中國房地產(chǎn)經(jīng)濟政策新年論壇”上，國內兩位頂級經(jīng)濟學(xué)家對于目前宏觀(guān)調控政策均進(jìn)行了精辟的分析，對目前房?jì)r(jià)“究竟是高還是低”委婉地給出了他們自己的答案。對房?jì)r(jià)是否存在“拐點(diǎn)”問(wèn)題，陳淮認為這是“媒體誤讀”了。
今年南京房?jì)r(jià)
漲跌不會(huì )大
昨天南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構給出了一份“面對資產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的雙膨脹，房地產(chǎn)將‘魂’歸何處”的市場(chǎng)研究報告，該報告判斷認為，今年南京房?jì)r(jià)可能會(huì )“搖擺”在-3%到3%的幅度之間。
網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機副主任李智博士說(shuō)，去年南京樓市基本上是供不應求，而今年南京新建商品住宅預計上市量將達到1061.7萬(wàn)平方米，比2007年實(shí)際上市量(890萬(wàn)平方米)增長(cháng)近20%，上市的套數將達到10.05萬(wàn)套。結合今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的基本判斷，考慮到南京城市化進(jìn)程加快、人均可支配收入持續增長(cháng)、外來(lái)人口不斷增長(cháng)以及信貸政策緊縮的情況，預計今年南京房地產(chǎn)銷(xiāo)售量在900萬(wàn)平方米左右，“銷(xiāo)售呈現穩中略降的態(tài)勢”。
他說(shuō)，上市房源量和銷(xiāo)售量的供銷(xiāo)比預計在1.18：1到1.06：1之間，判斷“今年南京房?jì)r(jià)會(huì )基本穩定，估計房?jì)r(jià)會(huì )保持在-3%到3%的幅度之內”，南京的房?jì)r(jià)今年不會(huì )出現“拐點(diǎn)”的情況。
一貫打扮風(fēng)度翩翩的樊綱，一出場(chǎng)就拋出了人人關(guān)注的問(wèn)題：“老是有人問(wèn)我，宏觀(guān)調控這么多次，怎么就是起不到作用？”樊綱說(shuō)，對提這種問(wèn)題的人，都讓他們反過(guò)來(lái)想一想，假如沒(méi)有去年央行10次準備金率和6次加息的調整等政策，中國的貨幣就不知道要多到哪兒去了，通貨膨脹率也不知道高到哪里去了，樓市、股市就不知道熱到哪里去了，調控肯定是起作用的。
“調控的政策也許一開(kāi)始不起作用，但會(huì )在累計過(guò)程中起作用�！狈V認為，房地產(chǎn)也是如此，不能老說(shuō)這個(gè)政策那個(gè)政策不起作用，政策需要一個(gè)階段的逐步調控過(guò)程。國家通過(guò)對流動(dòng)性的控制、對貨幣增長(cháng)量的控制，對所有的價(jià)格都會(huì )起作用。
樊綱說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的不平衡是因為缺失一些市場(chǎng)可以自我調節的機制，比如說(shuō)物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。在未來(lái)，買(mǎi)房子除了還本付息以外還要付稅，房?jì)r(jià)越高稅錢(qián)越多，買(mǎi)房人就要考慮現在買(mǎi)房子合算不合算，會(huì )調整自己的買(mǎi)房需求，有了這些稅的調節，就不會(huì )出現現在很多人買(mǎi)了房投資，空在那里，晚上沒(méi)燈，成了“黑樓”。從而也抑制了買(mǎi)房投資的過(guò)度的需求。
樊綱說(shuō)，前期的政策調整重視了對需求方的調整，但忽視了對供給方的調整。如何增加供給呢？土地供給是有限的，如何在同樣的土地上造出更多的房子，就要出臺提高土地利用率的政策，把房子的容積率做高。另外，改善土地供給的本身，比如說(shuō)農村宅基地、土地的有效配置等問(wèn)題都需要研究。
樊綱：淘汰、清理的是一些中小企業(yè)
樊綱說(shuō)，防止房地產(chǎn)的泡沫就是“防過(guò)熱”，這就要求淘汰、清理過(guò)剩生產(chǎn)能力，背后清理、淘汰的就是一些中小企業(yè)，這就包括一些中小開(kāi)發(fā)商。因為發(fā)達國家的經(jīng)驗說(shuō)明：大企業(yè)風(fēng)險抵御能力強或者說(shuō)一些外企已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)了這種清理，有經(jīng)驗。
陳淮：冰川時(shí)期到來(lái)，先死的是“恐龍”
陳淮則表示，房地產(chǎn)業(yè)如果真有企業(yè)被淘汰，可能先死掉的并非是中小企業(yè)，“冰川時(shí)期到來(lái)，先死掉的還是恐龍呢？！”他認為，危機對于企業(yè)的影響來(lái)自他們自身抵御能力，因企業(yè)不同而不同。
“其實(shí)大家只要弄清楚三個(gè)政策就行了�！标惢凑J為：一個(gè)是宏觀(guān)政策，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)政策，一個(gè)是公共政策。不要夸大宏觀(guān)調控政策對房地產(chǎn)的作用。
“在許多媒體上講房地產(chǎn)都用‘拐點(diǎn)’這個(gè)詞，百分之百都用錯了�！标惢唇忉屨f(shuō)，在數學(xué)意義上講，由上升到下降的轉折點(diǎn)并不叫拐點(diǎn)，在一條曲線(xiàn)上切線(xiàn)的斜率等于1的那一點(diǎn)叫拐點(diǎn)。由上升轉向下降那一點(diǎn)的切線(xiàn)斜率等于零，那一點(diǎn)叫極值點(diǎn)。
他說(shuō)，打個(gè)比方，開(kāi)汽車(chē)的時(shí)候往下踩油門(mén)的過(guò)程是一個(gè)加速的過(guò)程，每一個(gè)瞬間的速度比上一瞬間高，松開(kāi)油門(mén)的過(guò)程中每一瞬間的速度比上一瞬間低，從每一瞬間的速度不斷加快到每一瞬間不斷降低，這個(gè)過(guò)程叫“拐點(diǎn)”。也就是說(shuō)，如果用它形容房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”的話(huà)，只是房?jì)r(jià)加速上升轉為減速上升，但上升的速度向減緩的過(guò)程轉換的那一點(diǎn)叫“拐點(diǎn)”。在一條曲線(xiàn)上不只有一個(gè)“拐點(diǎn)”，可能有若干個(gè)“拐點(diǎn)”，并沒(méi)有達到房?jì)r(jià)將要下降的極值點(diǎn)。
陳淮說(shuō)，假定一個(gè)記者3000元的月收入，每個(gè)月房租極值是600元，在月收入提高到4000元后，他的月收入增長(cháng)了33%，他每月支付房租的能力可以從600元增長(cháng)到1200元，也就是說(shuō)月收入增長(cháng)33%的時(shí)候他的住房消費能力可以增長(cháng)100%。
陳淮說(shuō)，“住房這東西對特定群體來(lái)說(shuō)有其高敏感、高彈性”，如果是潘石屹(SOHO中國董事長(cháng))這樣的人，收入再增加多少，對房?jì)r(jià)已經(jīng)不敏感了。同樣，那些20%至25%的困難、特困難群體，如果每月生活費多個(gè)80元的補助，他們對住房也沒(méi)有敏感度，不會(huì )因為收入提高而改善住房條件。
他說(shuō)，買(mǎi)房子可以有3至5年的推前和推遲的時(shí)間，如果非要說(shuō)房?jì)r(jià)有沒(méi)有一個(gè)合理的范圍不可，那就是“不讓房?jì)r(jià)失控”，各地都有自己不同的條件，南京也是如此。(記者 尹曉波 文/攝)
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