發(fā)表評論 所謂價(jià)格的理性回歸是指市場(chǎng)價(jià)格反映了商品的內在價(jià)值，反映了市場(chǎng)發(fā)展的內在規律及必然性，而不是為非市場(chǎng)因素所主導，更不是為市場(chǎng)的羊群效應所決定。對房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，就是以最絕大多數居民對房?jì)r(jià)的支付能力來(lái)決定，而不是由投資者及炒作者對房?jì)r(jià)上漲的預期來(lái)決定。因此，在土地公有制的前提下，從民生角度出發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格理性回歸，保證最廣大居民的基本居住權，就是政府的內在責任了。
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無(wú)論黨的十七大報告，還是2007年下半年以來(lái)推出的一系列關(guān)于房地產(chǎn)的政策(如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件)，都表達了一個(gè)意思，就是要強化政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的內在責任。
就目前的情況來(lái)看，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于絕對的主導地位。無(wú)論是土地和資金，還是城市規劃等主要環(huán)節，都是如此。這也表明，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策市特征并沒(méi)有改變。因此，如果政府的房地產(chǎn)政策發(fā)生根本性的改變，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式發(fā)生根本性的轉變，那么國內房地產(chǎn)市場(chǎng)也就會(huì )發(fā)生根本性的變化。
從2007年下半年開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策與發(fā)展模式發(fā)生了根本性的改變，主要表現在兩個(gè)方面：一是全面確立中國的住房保障體系；二是對國內房地產(chǎn)的投資與消費作出嚴格區分。這兩條，表現在出臺的24號文件中，就是重新確立中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。即全面建立中國的住房保障體系，調整中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結構。在全面解決城市中低收入民眾住房的基礎上，房地產(chǎn)市場(chǎng)要生產(chǎn)以小戶(hù)型、中低檔為主的產(chǎn)品。同時(shí)，也明確了中國住房市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)而不是一個(gè)投資炒作的市場(chǎng)。因此，政府要對住房的投資炒作進(jìn)行全面嚴格地遏制。
為了落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展模式，359號文件及452號文件的出臺，不僅全面恢復了2003年為18號文件所否定的121號文件內容，而且根據最近房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況增加了許多新內容，如全面禁止轉按揭、加按揭等�？梢哉f(shuō)，在這樣的制度規則下，居民的居住需求會(huì )得到進(jìn)一步關(guān)注與支持，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與炒作也將會(huì )受到嚴厲遏制�？梢哉f(shuō)，從政策層面上來(lái)看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸已是無(wú)法抗拒的必然。
房?jì)r(jià)的快速飚升使絕大多數居民被拋離在市場(chǎng)之外，并使整個(gè)社會(huì )的財富在短期內向少數人聚集，加劇了財富分配的兩極分化。盡管近半年來(lái)出臺的這些新政推行起來(lái)還有一定的滯后性，還不會(huì )立竿見(jiàn)影，但是從目前出現的一些現象來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩已經(jīng)開(kāi)始了。
一是國內幾家大的房地產(chǎn)中介機構的倒閉。這不僅說(shuō)明國內房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂，也說(shuō)明房地產(chǎn)中介機構在盲目擴張過(guò)程中資金鏈的繃緊。如果對這個(gè)環(huán)節進(jìn)一步規范，那么更多的房地產(chǎn)中介會(huì )面臨倒閉的危險。二是土地拍賣(mài)。近期來(lái)，不僅出現了全國性土地拍賣(mài)大量流標現象，而且不少地方土地拍賣(mài)價(jià)格也急劇下降。比如有媒體報道，在南方某城市，在同一地塊的土地，僅僅不到半年的時(shí)間里，價(jià)格就下降一半以上。而在此之前則是開(kāi)發(fā)商們拍賣(mài)出了一個(gè)個(gè)的、“天價(jià)”、“地王”，囤地現象十分嚴重。這就說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期發(fā)生了根本性改變。當預期發(fā)生根本性改變時(shí)，市場(chǎng)的許多非理性行為也就會(huì )自然消失了。三是房?jì)r(jià)的下跌。盡管各個(gè)地方的變化不一樣，但是南方一些城市房?jì)r(jià)快速下跌已是不爭的事實(shí)。甚至下跌早在半年前就已開(kāi)始。還有，房?jì)r(jià)下跌不僅表現在價(jià)格的直接下跌上，而且表現在間接的下跌上。如，采取名目繁多的優(yōu)惠促銷(xiāo)方式。四是盡管不少地方的房?jì)r(jià)仍然維持在高位，但是有價(jià)無(wú)市、銷(xiāo)售量普遍急劇下降。
從國內外金融市場(chǎng)的環(huán)境來(lái)看，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸也是必然。首先，盡管美國次按危機對中國經(jīng)濟的影響不會(huì )太大，但是它不僅打破了國內房地產(chǎn)按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之神話(huà)，也改變中央政府對國內房地產(chǎn)發(fā)展的看法�？梢哉f(shuō)，就這一點(diǎn)而言，也是促使中央政府真正從銀行信貸上來(lái)調整國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。而且，隨著(zhù)美國次按危機對全球金融市場(chǎng)風(fēng)險的進(jìn)一步加大，中央政府會(huì )更加密切關(guān)注其對中國經(jīng)濟的影響。
其次，從緊的貨幣政策改變了2007年以前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)得以快速發(fā)展的大環(huán)境。無(wú)論是信貸規模的從緊，還是利率的上升，都會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的影響。因為，從緊的貨幣政策就是要通過(guò)央行信貸政策來(lái)切斷房地產(chǎn)投資者利用銀行的低利率政策、利用銀行的金融杠桿來(lái)炒作房地產(chǎn)。這正是早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飚升的重要根源所在�？梢哉f(shuō)，央行與銀監會(huì )最近所主張的，如提高房地產(chǎn)投資炒作的準入門(mén)檻(個(gè)人住房按揭嚴格的審查)，提高個(gè)人按揭的首付款比例，提高按揭利率及控制銀行信貸規模等，都是對房地產(chǎn)投資與炒作十分見(jiàn)效的手段。這些銀行信貸政策一旦落實(shí)，想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作的人立即會(huì )大幅度地減少(市場(chǎng)準入限制及預期改變)。人們對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期就會(huì )因此發(fā)展根本性改變。
經(jīng)過(guò)2007年貨幣政策的緊縮，如存款準備金率上調11次，存貸款利率上調6次，其緊縮的累積效應已經(jīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現出來(lái)。這種緊縮效應再加上2008年從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更是不可小覷。
國內房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作程度之所以嚴重，還在于不少房?jì)r(jià)過(guò)高的城市投資者住房持有率相當高。對此，只要看看一些住房長(cháng)期沒(méi)有人居住及一些小區形成后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)生意十分蕭條，就知道這些住房中投資所占的比重了。因此，隨著(zhù)貨幣政策的緊縮及政府對房地產(chǎn)投資的遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比重必然會(huì )快速下降。這不僅能夠通過(guò)二手房增加供給，而且也會(huì )減少投資者對住房的需求。
此外，2008年證券市場(chǎng)也會(huì )發(fā)生根本性變化。2007年，中國股市繁榮與住房市場(chǎng)的加按揭、轉按揭大行其道有關(guān)。不僅投資者利用房?jì)r(jià)的上漲通過(guò)加按揭轉揭讓大量的銀行進(jìn)入股市，然后又把股市獲得的收益再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。正是這兩個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)，共同把兩大資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高。2008年，不僅轉按揭、加按揭完全被禁止，而且股市震蕩也會(huì )加劇，肯定走不出2007年的行情。投資者想在房市與股市上下其手、左右逢源的可能性基本沒(méi)有。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的投資者及資金都會(huì )逐漸退出市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格全面理性回歸就更是水到渠成了。(易憲容）
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