發(fā)表評論 近日，限價(jià)房遭遇低價(jià)房狙擊成為媒體的熱門(mén)話(huà)題。有媒體稱(chēng)，當廣州推出的全國第一個(gè)限價(jià)房項目保利西子灣申請進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了某些新樓盤(pán)突然流行起來(lái)的廣告語(yǔ)。
《中國經(jīng)營(yíng)報》的報道認為：出生于調控非常時(shí)期的限價(jià)房，遭遇到意料之中的尷尬。原因是，近來(lái)離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開(kāi)發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項目不遠處，有一個(gè)新盤(pán)幾乎同時(shí)開(kāi)售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號。
而眾所周知，保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元，該盤(pán)實(shí)際開(kāi)盤(pán)單價(jià)定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價(jià)房低近千元。無(wú)獨有偶，同樣位于金沙洲的另一個(gè)新樓盤(pán)也開(kāi)出了每平方米5400元的起售價(jià)。
毫無(wú)疑問(wèn)，最近金沙洲所有在售樓盤(pán)都在圍繞著(zhù)限價(jià)房項目做文章。有開(kāi)發(fā)商認為，除了戶(hù)籍限制外，想買(mǎi)限價(jià)房的人跟買(mǎi)他們房子的人，看不出明顯差別。他認為這種局面幾乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區內樓盤(pán)的目標客戶(hù)大體相同。
我覺(jué)得，表面上看，位于南海里水的“起價(jià)每平方米4880元”的樓價(jià)的確比較低，而且不受戶(hù)籍限制。但多數媒體只重視價(jià)格的比較，卻忽略了對價(jià)格影響極大的地段因素，畢竟一個(gè)是廣州的樓盤(pán)，而一個(gè)是南海的樓盤(pán)，兩者是有很大價(jià)值差異的。
我們換一個(gè)角度來(lái)看看保利西子灣限價(jià)房的地段優(yōu)勢。首先，其位于萬(wàn)科中糧金域藍灣旁，萬(wàn)科是個(gè)商品住宅盤(pán)，之前被認為低價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)也在10000元/平方米左右；而位于江對岸南海地段的中海金沙灣近期推盤(pán)均價(jià)也在9000元/平方米左右，恒大御景半島去年10月推盤(pán)價(jià)更是高達13000元/平方米。
再有就是戶(hù)籍和生活配套問(wèn)題，金沙洲限價(jià)房位于廣州白云區的區域之內，而“起價(jià)每平方米4880元”的樓盤(pán)其實(shí)都是南海樓盤(pán)，區域差異性極大，市政、交通、教育、醫療和商業(yè)的配套和條件也大不相同。兩者之間幾乎不具備可比性，限價(jià)房的購房者相信也會(huì )對此作出自己的評價(jià)和選擇。
但這次低價(jià)盤(pán)的狙擊，也暴露出限價(jià)房的制度設計還存在一些不完善的地方。比如：只有最高售價(jià)限定，而沒(méi)有區間價(jià)格和均價(jià)的限制，導致所有樓層和朝向都是一個(gè)價(jià)，這顯然是不合理的。只是因為沒(méi)有事先約定，開(kāi)發(fā)商利益最大化的結果就會(huì )導致所有單位都是按最高限價(jià)銷(xiāo)售。
還有，就是目前的定價(jià)方式缺乏適當的調節機制，如果樓價(jià)真的出現大幅下降，限價(jià)房的確是會(huì )陷入進(jìn)退維谷的境地。因此，需要檢討一下目前限價(jià)房的定價(jià)機制和模式，最好可以參考一下香港居屋的定價(jià)機制和模式；最好能將目前的前置式定價(jià)調整為后置式定價(jià)。即建好房后再隨行就市定價(jià)，這樣會(huì )比較機動(dòng)和靈活，地價(jià)和房?jì)r(jià)都按一定比例事先約定。
總之，限價(jià)房是一個(gè)新生事物，不宜對其求全責備，更不能因噎廢食。對限價(jià)房要是完全沒(méi)有意見(jiàn)是不可能的，老百姓對商品房也有很多意見(jiàn)，發(fā)展商還不是照樣蓋房賣(mài)房。
(韓世同 作者系廣州知名房產(chǎn)研究專(zhuān)家)
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