發(fā)表評論 “小產(chǎn)權房如果全部銷(xiāo)毀，那將是極大的資源浪費，能不能將部分小產(chǎn)權房轉為經(jīng)濟適用房，完善手續納入住房保障體系�！睂τ谛‘a(chǎn)權房這個(gè)全國普遍存在的問(wèn)題，也成為全國政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海以及清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟研究所副所長(cháng)蔡繼明，先后提交大會(huì )發(fā)言以及提案，就小產(chǎn)權房妥善解決問(wèn)題提出建議。
建設部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )委員郭松海：解決小產(chǎn)權房要區別對待
在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)結構中，小產(chǎn)權房顯得很尷尬的。所謂“小產(chǎn)權房”，是指在農村集體土地上由開(kāi)發(fā)商或當地村集體開(kāi)發(fā)建設銷(xiāo)售的房屋，它不能獲得國家建設部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權證，其“房產(chǎn)證”多由鄉鎮政府自制頒發(fā)。小產(chǎn)權房多位于城鄉結合部，由于不繳納土地出讓金和各種稅費，成本低，價(jià)格低。從一方面來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權房出現緩解了中低收入群體的住房壓力，但是從另一方面，由于很多小產(chǎn)權房非法占用耕地，因此被國家明令禁止，成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)“灰色地帶”。
郭松海認為，小產(chǎn)權房是在城鎮化迅速發(fā)展，而集體土地法規體系又不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展的。解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，是一場(chǎng)體制、政策和民生的艱難博弈，任何極端一刀切的解決辦法，都是不現實(shí)也是危險的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，不僅會(huì )激化矛盾，也是一種極大的資源浪費。在多種因素作用下，目前小產(chǎn)權房市場(chǎng)的規模發(fā)展越來(lái)越大。僅北京一地，小產(chǎn)權房總量占到了市場(chǎng)在售樓盤(pán)總量的15%—20%，而深圳這類(lèi)住房占的比重更是高達40%-50%。
“對小產(chǎn)權房，應當區別對待�！惫珊Ｕf(shuō)，對于占用耕地建成的違法住宅開(kāi)發(fā)項目，必須嚴肅查處、清理，該拆的拆，該停的停。對于開(kāi)發(fā)商占用耕地參與小產(chǎn)權房開(kāi)發(fā)獲利的，政府要沒(méi)收、罰款。此外，還要追究違法違規開(kāi)發(fā)地方各級領(lǐng)導的法律責任和違紀責任。面對這種土地違法形式，應制定專(zhuān)門(mén)的管理辦法，情節嚴重的，應當追究刑事責任。
清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟研究所副所長(cháng)蔡繼明：小產(chǎn)權房泛濫因城市房?jì)r(jià)太高
“小產(chǎn)權房為什么普遍存在，關(guān)鍵的問(wèn)題還是目前城市的高房?jì)r(jià)和土地制度�！辈汤^明在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“小產(chǎn)權房”最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢，只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的40%至60%，這從側面說(shuō)明了現在全國許多大中城市高企的房?jì)r(jià)是催生“小產(chǎn)權房”的重要原因之一。由于我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jì)r(jià)長(cháng)期快速上漲，遠遠超出了當時(shí)當地一般就業(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無(wú)法滿(mǎn)足這些群體的住房需求，這使得“小產(chǎn)權房”存在著(zhù)大量現實(shí)的購買(mǎi)人群。
蔡繼明認為，根據現行的相關(guān)法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。在宅基地或集體建設用地搞商業(yè)開(kāi)發(fā)建“小產(chǎn)權房”獲取的收益，與征地獲取補償相比，相差太大。這種價(jià)值落差，使得不少“小產(chǎn)權房”應運而生。蔡繼明指出，正因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地“小產(chǎn)權房”建設的泛濫，在合法與非法之間給“小產(chǎn)權房”留下了一個(gè)擦邊球的空間。
“與商品房相比，‘小產(chǎn)權房’開(kāi)發(fā)成本能低過(guò)1/3，在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農民集體通過(guò)出售 ‘小產(chǎn)權房’獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額�！辈汤^明委員說(shuō)，由于“小產(chǎn)權房”是農民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金 (其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用)；此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當地農民。如此一來(lái)，“小產(chǎn)權房”的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用，這也是“小產(chǎn)權房”市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。
蔡繼明說(shuō)，解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統一一致和相對穩定的城市規劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能順利地進(jìn)行交易。此外，要建立統一的城鄉建設用地市場(chǎng)。要加強城鄉土地市場(chǎng)體系建設，實(shí)行國有建設用地和集體建設用地 “統一市場(chǎng)”，達到“同地、同權、同價(jià)”。
“對于那些違法違規占用農地開(kāi)發(fā)建設的小產(chǎn)權房項目要堅決地予以取締�！辈汤^明說(shuō)，要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但是對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產(chǎn)權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學(xué)發(fā)展的長(cháng)遠眼光來(lái)提出對策，解決問(wèn)題。
西南財大教授易敏利：應盡快明確對現存小產(chǎn)權房處置原則
全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任易敏利提出議案，認為應盡快明確對現存“小產(chǎn)權房”的處置原則和基本辦法，建議政府收購“小產(chǎn)權房”，用于經(jīng)濟適用房等保障性用房。
掌握小產(chǎn)權房的第一手資料是易敏利的第一條建議，他提出進(jìn)行一次全國范圍的“小產(chǎn)權房普查”，摸清各個(gè)城市在建、在售、已售“小產(chǎn)權房”的數量、占地規模、占地類(lèi)別、銷(xiāo)售類(lèi)型、業(yè)主類(lèi)型等資料，便于中央決策和設計分類(lèi)處置的措施。
提到具體的處置辦法，易敏利建議對符合土地利用總體規劃、城鎮規劃、農民新居工程和新型社區規劃(簡(jiǎn)稱(chēng)“三規”)，且已建成未售出的“小產(chǎn)權房”，由政府收購用于經(jīng)濟適用房、廉租房、農民安置房等。已經(jīng)建成售出的，對開(kāi)發(fā)商和出讓、出租土地方依法處罰、補辦相關(guān)手續，補交出讓金等費用后納入房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。他說(shuō)：“正在建設的，應該停止建設、銷(xiāo)售，已售出的退還購房者購房款�！�
在易敏利看來(lái)，小產(chǎn)權房是城鄉二元土地政策所引發(fā)的農村集體建設用地違法流轉的集中表現。他說(shuō)：“農村建設用地使用權流轉已經(jīng)成為一種不可阻擋的趨勢，隱性市場(chǎng)也已客觀(guān)存在，與其讓集體土地隱性和非法流轉，不如加強制度建設，依法依規、積極穩妥推進(jìn)農村集體建設用地的流轉，規范流轉行為，減少違法行為�！�(謝佳君 趙倩)
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