發(fā)表評論 “一次性付款購買(mǎi)的新房，入住三年卻辦不下產(chǎn)權證，多方打聽(tīng)方知自己買(mǎi)的是‘鄉產(chǎn)權’房�！痹诒本⿵氖翴T程序員工作的王濤(化名)在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)顯得很困惑，花幾十萬(wàn)元購買(mǎi)的房子既“不合法”，又不知該如何解決。
小產(chǎn)權房城市占比高
2006年8月，王濤通過(guò)宣傳單得知北京東四環(huán)邊上有新樓盤(pán)在熱賣(mài)，交通便利，環(huán)境好，關(guān)鍵是價(jià)格便宜，后在銷(xiāo)售人員的極力說(shuō)服下他與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一次性全額付款40萬(wàn)元購得現在居住的房屋。
“開(kāi)發(fā)商當時(shí)承諾一年后可以拿到產(chǎn)權證，可是兩年過(guò)去了產(chǎn)權證仍沒(méi)有辦下來(lái)，后經(jīng)多方打聽(tīng)才得知該小區原為城中村，屬于‘鄉產(chǎn)權’房，實(shí)質(zhì)上是沒(méi)有產(chǎn)權的�！蓖鯘嬖V記者。
但他的一些鄰居認為，這種“鄉產(chǎn)權”房雖然沒(méi)有產(chǎn)權證，但因為大家都在買(mǎi)，國家不可能把房子推了，況且這樣的房子便宜買(mǎi)來(lái)自己住很合適，將來(lái)如果“鄉產(chǎn)權”房合法化，賣(mài)掉還能大賺一筆。
“房子已經(jīng)買(mǎi)了，大家都心存僥幸，認為‘法不責眾’，只是需要時(shí)間來(lái)合法化�！蓖鯘硎�，在議論了一段時(shí)間以后，這種擔憂(yōu)漸漸被大家遺忘。
但是，王濤后來(lái)在向女友求婚時(shí)，女友堅持要看房產(chǎn)證，直到此時(shí)王濤才發(fā)現這種小產(chǎn)權房不僅有可能影響自己結婚，最重要的是，經(jīng)過(guò)向律師咨詢(xún)才知道，小產(chǎn)權房還存在不能辦理抵押、不能過(guò)戶(hù)、不能繼承、遇到拆遷時(shí)利益無(wú)法保障等種種風(fēng)險和問(wèn)題。
“一開(kāi)始是開(kāi)發(fā)商誤導宣傳誘使我在不知情的情況下購買(mǎi)了這種小產(chǎn)權房，既然存在如此多的問(wèn)題，只好通過(guò)法律途徑來(lái)解決了�！蓖鯘嬖V記者，他隨后向法院起訴要求法院確認其與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還其購房款、裝修款及利息。
目前此案經(jīng)法院調解，雙方達成協(xié)議：合同無(wú)效，由被告承擔合同無(wú)效的主要責任，在一個(gè)月內返還原告購房款、裝修款及銀行同期利息。
事實(shí)上，在北京像王濤這樣購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人群不在少數。一些機構、專(zhuān)家的抽樣調查顯示，北京小產(chǎn)權房大約占商品房比例的20%左右，而深圳這樣的城市占比更高，有的可能高達40%、近50%。
“很多購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人都存在著(zhù)‘法不責眾’的心理。但是，從2007年國務(wù)院叫停小產(chǎn)權房后，如何處理小產(chǎn)權房一直沒(méi)有后續政策出臺�！庇嘘P(guān)專(zhuān)家分析認為，對于所有小產(chǎn)權房的購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，不管拆還是不拆，“合法化”的過(guò)程中面臨著(zhù)很多風(fēng)險。
問(wèn)題的根源
曾多次代理小產(chǎn)權房案件訴訟的中濟律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任董振武律師在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，小產(chǎn)權房之所以難以得到合法“名分”，根本原因是其土地性質(zhì)屬于集體所有。
根據《中國人民共和國土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。而農用地要轉化為建設用地，就必須辦理農用地轉用審批手續。但是，一些開(kāi)發(fā)商或其他建設小產(chǎn)權房的組織、個(gè)人，為了減少投入、降低成本并沒(méi)有辦理審批手續，直接在農用地上建了房屋。
小產(chǎn)權房之所以熱銷(xiāo)并且發(fā)展勢頭難以阻擋，一方面是因為城市商品房?jì)r(jià)格居高不下，另一方面則是因為城鄉剪刀差造成的“資源價(jià)格差價(jià)”，當城里人用不起城里的物件時(shí)，剪刀差終于顯現出了巨大的“反向吸引力”。
董振武律師認為，地方政府為了財政收入和政績(jì)默認小產(chǎn)權房的發(fā)展，也是小產(chǎn)權房存續至今、未遭禁絕的另一個(gè)重要原因。
“小產(chǎn)權究竟該何去何從，并不僅僅是出臺一部法律為小產(chǎn)權正名或者將其封殺所能解決的，必須從根本上解決我國城鄉二元分化的體制�！笔锥冀�(jīng)貿大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授張躍慶在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，不如將城市近郊的農村土地收歸國有，將集體土地和國有土地統一管理才能徹底解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題，這就要對農村集體土地制度進(jìn)行改革。
據了解，目前深圳、成都等城市近郊正在試行農村土地收歸國有的政策。他認為，讓農村集體土地直接入市，實(shí)現農村集體土地與國有土地的同地同權，在保障農民權益的同時(shí)讓更多農民受益，這應該是解決小產(chǎn)權房的根本出路。
可能的出路
業(yè)內專(zhuān)家表示，鑒于小產(chǎn)權房的復雜性，一刀切式的取消或合法化并不現實(shí)。
“必須慎對小產(chǎn)權房的‘合法化’問(wèn)題，政府應對小產(chǎn)權房項目具體情況調查后盡快制定相應政策�！睆堒S慶說(shuō)，對于那些規模比較大、符合土地利用規劃的小產(chǎn)權房，應當考慮讓其補辦相關(guān)手續，繳納土地出讓金后，將其合法化；而對于嚴重破壞耕地，背離土地利用規劃的小產(chǎn)權房應當堅決拆除，以遏制小產(chǎn)房的發(fā)展勢頭。
“另外，可以把小產(chǎn)權房變成保障房�！倍裎渎蓭煼治稣J為，小產(chǎn)權房可以彌補保障房供應不足。小產(chǎn)權房巨大的供應量無(wú)疑是現實(shí)情況下彌補保障房供應不足最直接有效的，它同時(shí)減少了政府對保障房的土地和資金投入。
他表示，如果把小產(chǎn)權房變成保障房，政府就要統一管理，符合條件的可以繼續居住，不符合條件的補足相關(guān)費用。未銷(xiāo)售的小產(chǎn)權房，政府可接手完全按保障房的政策來(lái)管理。其間涉及當地農民利益的，政府也要做出相應補償。(記者 王小霞)
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