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　　“2008年深圳房?jì)r(jià)明顯缺乏大幅上漲的動(dòng)力,調整期的房?jì)r(jià)分水嶺即將出現,關(guān)內均價(jià)將回調至1.5千萬(wàn)左右,關(guān)外均價(jià)將回調至萬(wàn)元以?xún)?但不會(huì )出現大漲大跌,"英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家郭建波在每年一度的預測深圳樓市走勢的研究報告會(huì )上表示,"經(jīng)歷長(cháng)時(shí)段整固的市場(chǎng),在重回市場(chǎng)的理性消費需求支撐下將逐漸回暖�！�

　　今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然堪憂(yōu)

　　2007年控制流動(dòng)性泛濫是金融政策的一個(gè)主要戰線(xiàn),中國人民銀行先后十次提高存款準備金率和六次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。大量的資金在金融政策的導向下,從股市、樓市中流回銀行。

　　"貨幣政策關(guān)心的主要是價(jià)格的穩定,與資產(chǎn)價(jià)格之間沒(méi)有非常直接的聯(lián)系,不能對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接的效果,但是政府希望通過(guò)貨幣政策對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定作用。所以,加息以及提高存款準備金率也將繼續波及資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)。"郭建波說(shuō)。

　　資金流動(dòng)性過(guò)剩和中國巨大貿易順差的問(wèn)題,根源在勞動(dòng)力和資源成本上的比較優(yōu)勢,在這些優(yōu)勢消失之前,貿易順差不可能大幅減少。盡管存款準備金率一再上調,但同時(shí)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩狀況不斷增加,政策取得的效果仍然有限。"2008年為了防止經(jīng)濟過(guò)熱和流動(dòng)性泛濫,流動(dòng)性回收力度將持續。央行回收流動(dòng)性的任務(wù)仍然非常艱巨,因此仍將動(dòng)用各種貨幣政策工具回收流動(dòng)性。"郭建波認為。

　　國泰君安地產(chǎn)行業(yè)首席分析師張宇也認為,在房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素就是銀行信貸投放,直接決定很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向。在銀行繼續實(shí)行貨幣從緊、信貸調控的背景下,2008年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況仍然堪憂(yōu)。

　　郭建波認為,通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸、消費信貸、征信管理政策的強調與調整,從房地產(chǎn)信貸的源頭及流向等多方面規范房地產(chǎn)信貸的管理,預期2008年房地產(chǎn)信貸政策將延續2007年調控的思路,以達到在市場(chǎng)供給上使增量、存量土地快速轉化為有效供給,需求上支持中小戶(hù)型及自住需求,抑制大戶(hù)型以及投資性需求的調控目標。

　　降價(jià)在四、五月集中出現

　　2007年,龐大的市場(chǎng)需求,使得房地產(chǎn)企業(yè)對資金和土地的需求更加迫切。2006年開(kāi)始的股市復蘇,資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始聯(lián)系緊密。主要表現為銀行貸款比例在房地產(chǎn)投資中所占比例呈下降趨勢,而包括股票融資在內的自籌資金比例則呈上升趨勢。

　　2007年是中國房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場(chǎng)全面對接的一年,面對間接融資受限,一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇了資本市場(chǎng)的直接融資渠道。近一年來(lái),有上市潛力的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛登陸資本市場(chǎng),碧桂園、合景泰富、遠洋地產(chǎn)、SOHO中國、中國奧園等成功登陸香港交易所,萬(wàn)科、保利、富力等企業(yè),實(shí)現了股票增發(fā)。據不完全統計,2007年以來(lái)共有25家房地產(chǎn)上市公司通過(guò)增發(fā)、配股等融資方式,募集資金超過(guò)千億元。房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的定向增發(fā)融資,使更多的非房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)的資金流入了房地產(chǎn)企業(yè)。資本市場(chǎng)融資已經(jīng)成為各大開(kāi)發(fā)商主要的融資方式。

　　但是隨著(zhù)資本市場(chǎng)的漸入熊市,再融資渠道收緊,上市公司在資本市場(chǎng)獲得資金的能力減弱。

　　萬(wàn)科、招商、金地、保利,四大上市開(kāi)發(fā)商,反映資金狀況的各項指標均不容樂(lè )觀(guān)。2007年四公司的每股經(jīng)營(yíng)性現金流均為負值,且均為各公司5年來(lái)的最低值。萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)性現金流為-1.52,招商地產(chǎn)為-4.74,金地集團為-7.52,保利為-7.65。四大開(kāi)發(fā)商2007年的存貨周轉率也是歷年來(lái)的最低值。萬(wàn)科的年度存貨周轉率只有0.42,5年來(lái)持續下降。金地集團的年度存貨周轉率為0.31,保利的存貨周轉率只有0.25,招商地產(chǎn)的更是低至0.16。由于項目建設周期一般為2-3年,按照存貨在2.5年內銷(xiāo)售并回籠資金計算,存貨周轉率應該不低于0.4,但是這幾大開(kāi)發(fā)商中,只有萬(wàn)科的存貨周轉率稍高于0.4。

　　降價(jià)成為2008年即將出現的"集體現象",郭建波認為:"目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性全方面的大規模的降價(jià)行為,我們懷疑四五月份會(huì )有這樣的行為。開(kāi)發(fā)商尤其是大開(kāi)發(fā)商,要維持現金流和開(kāi)發(fā)計劃,必須要保持銷(xiāo)售速度,四五月份會(huì )是清盤(pán)和在售樓盤(pán)價(jià)格體系最公開(kāi)最透明的時(shí)候。房?jì)r(jià)中樞將下探到明朗位置。擠掉泡沫后,一年就會(huì )企穩,調整到一定價(jià)格后,投資熱得到控制,就達到政府調控的目的。"

　　隨著(zhù)降價(jià)的鋪開(kāi),一些樓盤(pán)已經(jīng)出現回穩,招商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心負責人表示,最近一周交易量統計,已經(jīng)回升至2007年8月水平。百仕達副總羅雷也表示,紅樹(shù)西岸的銷(xiāo)售也在近期出現單周銷(xiāo)售過(guò)千套的放量。

　　在持續的調控下,開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲備策略在理智中趨于謹慎,量力而行。開(kāi)發(fā)企業(yè)將寧可承擔未來(lái)拿地更加困難的風(fēng)險,也不愿在透支未來(lái)資金。近期深圳的多宗土地出現流拍,顯示出開(kāi)發(fā)商謹慎拿地的心態(tài)。 (作者：徐廣蓉)