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　　前摩根斯坦利亞太區首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠曾拋出驚人觀(guān)點(diǎn)：中國房?jì)r(jià)2008年或2009年將進(jìn)入谷底。而渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡則認為，中國房產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)是必然的。那么，中國的房?jì)r(jià)在2008年到底會(huì )如何表現？讓我們看看業(yè)內人士的種種預言

　　近期，關(guān)于“中國樓市將出現拐點(diǎn)”的觀(guān)點(diǎn)頗多，其中最關(guān)鍵、最敏感、大家最關(guān)心的話(huà)題就是房?jì)r(jià)問(wèn)題。那么，2008年中國的房?jì)r(jià)到底是漲、還是跌呢？業(yè)內人士從中國宏觀(guān)經(jīng)濟之走勢和區域板塊角度出發(fā)，對2008年中國房?jì)r(jià)作了八大預言。市場(chǎng)是最好的“試金石”———相信關(guān)于2008年中國房?jì)r(jià)走勢的種種預言將在市場(chǎng)中得到回應。

　　　　預言之一

　　從整體上看，中國的房?jì)r(jià)將出現“調整期”，但不會(huì )出現大降，小幅上漲仍有可能。

　　盡管中央經(jīng)濟工作會(huì )議出臺了貨幣從緊的政策，房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一定的波動(dòng)和調整，但是2008年中國的經(jīng)濟仍將是處在高速增長(cháng)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟仍是中國經(jīng)濟的主流之一，開(kāi)發(fā)量仍將很大，需求量仍將旺盛。而且除了國內需求外，在中國承辦奧運會(huì )的大背景下，還將會(huì )帶動(dòng)許多潛在的國際需求，并且城市化的進(jìn)程仍將加快，因此房地產(chǎn)仍將出現一定的增長(cháng)，房?jì)r(jià)從總體上來(lái)看，小幅上漲仍是趨勢。

　　再看中國的各大行業(yè)，豬肉、糧油、原材料都在漲、“瘋狂的石頭”也成百上千倍地漲，房?jì)r(jià)又能跌到哪里去呢？退一萬(wàn)步說(shuō)，就算中國的房?jì)r(jià)要跌，也有一個(gè)“過(guò)渡期”和“潛伏期”，也不會(huì )出現在2008年，而應在2009年之后，因為按照經(jīng)濟周期理論，中國的房?jì)r(jià)自2003年出現“井噴現象”后，快五年了，一般五年為一個(gè)經(jīng)濟周期，也就是說(shuō)到2009年大調的可能性較大。

　　　　預言之二

　　從局部來(lái)看，珠三角地區，主要是以深圳、廣州，包括珠海為主的地區的房?jì)r(jià)，盡管現在一些地方出現了降價(jià)，但是不會(huì )出現大幅度、大面積的降價(jià)，現在只不過(guò)是小幅的“震蕩”而已，長(cháng)期的趨勢肯定是價(jià)格走向“平穩”。

　　因為道理很簡(jiǎn)單，珠三角地區是中國市場(chǎng)化程度最高的地區，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度也最高，住房制度改革也最徹底，因此應付風(fēng)險的能力也將最強，同時(shí)隨著(zhù)“港粵經(jīng)濟一體化”，長(cháng)期來(lái)看，深圳的房?jì)r(jià)與香港的房?jì)r(jià)接軌將是趨勢，因此“在曲折中前進(jìn)是主旋律”。

　　預言之三

　　在長(cháng)三角地區，上海的房?jì)r(jià)仍將趨高，但是周邊的城市，例如杭州、寧波、蘇州等房?jì)r(jià)將與之差距縮小，同樣在“世界經(jīng)濟一體化”、“世界扁平化”的今天，上海的房地產(chǎn)需求仍將增長(cháng)，這不乏包括一些巨大的國際需求，與國際接軌來(lái)看，上海的房?jì)r(jià)現在還不算高，因此，出現一定的調整后，上海的房?jì)r(jià)仍將小幅上揚。

　　可以這樣說(shuō)，上海的樓市現在就是中國樓市的晴雨表，如果上海的房?jì)r(jià)真正跌下來(lái)了，那么“中國房地產(chǎn)的冬天”也就真正到來(lái)了。另外，從杭州和寧波這兩個(gè)城市來(lái)看，兩市的房?jì)r(jià)將最終看齊，而隨著(zhù)與上海的接軌，寧波的房?jì)r(jià)仍有潛在的漲幅，蘇州和南京的房?jì)r(jià)由于消費能量的限制將趨于平靜。

　　預言之四

　　從“環(huán)渤海圈”來(lái)看，房?jì)r(jià)最活躍的城市當然是天津，平均價(jià)格每平方米7500元左右并不稀奇，特別是“濱海新區”，隨著(zhù)環(huán)境的改善，其房?jì)r(jià)仍將上揚。

　　而隨著(zhù)“京津”的大融合，天津的房?jì)r(jià)與北京相比、“八九不離十”才是目標。北京的房?jì)r(jià)就不用多說(shuō)，在中國的政治中心，用“穩健”兩個(gè)字最妥。山東沿海城市中房?jì)r(jià)最堅挺的當然是青島，而且隨著(zhù)青島新一屆領(lǐng)導人的新政，房?jì)r(jià)仍將有一個(gè)再發(fā)力的過(guò)程，因為青島這座城市本身的價(jià)值就決定了房?jì)r(jià)是物有所值；煙臺、威海等城市的房?jì)r(jià)如果不打個(gè)性牌的話(huà)，基本上也就到位了。

　　大連當然也是屬于“環(huán)渤海圈”的一部分，由于其城市建設日益完善，其房?jì)r(jià)也基本到位了，而且隨著(zhù)當地政府出臺一定的抑制措施，房?jì)r(jià)還可能出現一定的波折，因為這個(gè)城市的定位首先就是為大多數老百姓而想的。

　　　　預言之五

　　在“東北地區”中，作為東北最大的城市沈陽(yáng)，隨著(zhù)城市基礎設施的日益完善，其房市仍將是最活躍、價(jià)格仍將會(huì )小幅上漲，二環(huán)以?xún)染鶅r(jià)在5500元左右、中心公園等地區將在8000元左右、三環(huán)以外均價(jià)在3000元左右就是趨勢。

　　相對而言，長(cháng)春市在東北三大省會(huì )城市中，無(wú)論從城市規模、人口基數、經(jīng)濟實(shí)力、產(chǎn)業(yè)規模來(lái)看均無(wú)法與沈陽(yáng)和哈爾濱相提并論，但是其房?jì)r(jià)有一個(gè)“后發(fā)制人”的過(guò)程，特別是長(cháng)春市近年來(lái)吸引了全國100強開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括萬(wàn)科、中海、中信、萬(wàn)達等)進(jìn)入開(kāi)發(fā)，就從品質(zhì)上加速了其價(jià)格上揚，因此其房?jì)r(jià)趕上甚至超過(guò)哈爾濱市都不是難題。

　　哈爾濱雖然將松北、呼蘭、阿城納入城市版圖，推行了“大都城市圈”的戰略，但是整個(gè)房?jì)r(jià)一直“溫而小動(dòng)”，不過(guò)，預計2008年二環(huán)以?xún)鹊闹行某菂^均價(jià)在6000-7000元／平方米之間，少數高達萬(wàn)元也是有可能出現的。

　　　　預言之六

　　與沿海相比，“西北地區”一些城市的房?jì)r(jià)一直基數相對較低，有的甚至只有1000多元左右，但是近年隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，一些城市的房?jì)r(jià)開(kāi)始像脫籠猛虎，快速上揚，出現了連續的“漲停板”，一些小城市上漲的幅度甚至快于中等城市，中等城市上漲幅度快于大城市。

　　而到了2008年，由于前期上漲過(guò)大，后期需求相對有限，其房?jì)r(jià)將處于一個(gè)劇烈震蕩期，“漲停板”的現象將不再出現。在蘭州稍微好一點(diǎn)兒的房子也得每平方米4000元左右了，而銀川市房?jì)r(jià)以前在西北五省會(huì )城市中漲幅常居前列的位置已讓給了烏魯木齊市，烏魯木齊市其均價(jià)也就在3300元／平方米左右。

　　西安作為中國歷史文化名城，盡管現在想圓“大唐新都”之夢(mèng)，但是房?jì)r(jià)當以“保護”二字為妥。

　　　　預言之七

　　“西南地區”的熱點(diǎn)當然是“成渝板塊”，在2007年成都和重慶同時(shí)被宣布為“特區”之后，其房?jì)r(jià)就出現了一個(gè)快速上揚的過(guò)程，這其實(shí)也是一個(gè)潛在價(jià)值發(fā)現的過(guò)程。畢竟這兩個(gè)城市古往今來(lái)在中國的版圖上一直占有舉足輕重的位置，而且自然資源較好，只要規劃到位，價(jià)格就有潛力，因此2008年這兩個(gè)城市的房?jì)r(jià)仍有潛在空間。

　　隨著(zhù)中國經(jīng)濟熱點(diǎn)由沿海到內地、再到西部轉移，成都和重慶將成為中國西部投資的熱點(diǎn)后，西部地區與東部地區房?jì)r(jià)差距的絕對值將要縮小。

　　單就省會(huì )城市房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，重慶房?jì)r(jià)和成都、昆明、貴州等西部省會(huì )城市相比仍將較低，與成都的差距仍將存在，主城區的房?jì)r(jià)也就在每平方米均價(jià)3200元左右，房?jì)r(jià)較高的“北部新區”，每平方米均價(jià)可能到5500元左右。由于成都也在打造“休閑之都”，是一個(gè)很適合居住的城市，因此5000-8000元／平方米的樓盤(pán)將會(huì )遍地開(kāi)花。

　　預言之八

　　“中部地區”可以說(shuō)是近期中國板塊最熱的部分，因為“武漢城市圈”和“長(cháng)株潭城市群”同時(shí)被獲批為“國家級實(shí)驗區”，因此許多人認為這兩個(gè)地方的房?jì)r(jià)也會(huì )像重慶和成都成為“特區”后價(jià)格一樣會(huì )迅速上漲。

　　實(shí)際上并不是那樣，由于市場(chǎng)上利好的消息至少在兩個(gè)月前就消化了，所以當武漢和長(cháng)沙被批為“特區”后，樓市反而顯得比較平靜。還有一點(diǎn)大家一定要清楚的是，“武漢城市圈”和“長(cháng)株潭城市群”獲批為“國家級實(shí)驗區”其定位是試驗“兩型”社會(huì )———“資源節約型、環(huán)境友好型”的社會(huì )，因此受益最大的將是環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)業(yè)，在建設“資源節約型、環(huán)境友好型”的社會(huì )里，房地產(chǎn)業(yè)還應該做出讓步。

　　就武漢而言，房?jì)r(jià)也基本到位。資料顯示，2007年11月份武漢房?jì)r(jià)只上漲5.37%，比10月份低了近4%，那么武漢的房?jì)r(jià)有沒(méi)有跌的可能呢？

　　在局部地區是有可能的，舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，現在漢口中心城區的均價(jià)也就6000多元／平方米，而光谷片區、特別是城郊結合部的房?jì)r(jià)也達到了6000多元／平方米，這就說(shuō)明這些地方的房?jì)r(jià)不是有泡沫、就是利好提前透支了。

　　因此要說(shuō)跌的話(huà)，光谷片區城郊結合部的樓盤(pán)將是有可能的，還有一點(diǎn)可以參照的是，與光谷片區相對的沌口片區，是國家級的開(kāi)發(fā)區，是武漢經(jīng)濟的晴雨表，也是武漢規劃最好、保護最好的城區，但是現在房?jì)r(jià)也就只有4073元／平方米，這要么不是光谷片區的房?jì)r(jià)高了、就是沌口片區的房?jì)r(jià)低了，因此，沌口片區的房?jì)r(jià)還有潛在的價(jià)值。

　　就整個(gè)武漢中心城區而言，西北湖地區、菱角湖地區和沙湖地區的房?jì)r(jià)還有一定的升值潛力，從發(fā)展的眼光來(lái)看，均價(jià)到萬(wàn)元指日可待。同時(shí)隨著(zhù)“武漢城市圈”的建設，周邊8個(gè)城市的房?jì)r(jià)將會(huì )受益，隨著(zhù)品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，房?jì)r(jià)上揚最大的將可能是孝感市，其價(jià)格將達到4500元／平方米左右。

　　當然隨著(zhù)“長(cháng)株潭城市群”的建設，湘潭和株洲的房?jì)r(jià)也會(huì )受益，也要向長(cháng)沙看齊，同時(shí)由于“長(cháng)株潭城市群”很容易并且他們早已向“珠三角”靠攏和融合，因此湖南人一旦覺(jué)醒，省會(huì )城市房?jì)r(jià)較低的長(cháng)沙，其房?jì)r(jià)也會(huì )“怒吼”，中心城區每平方米七八千元會(huì )遍地開(kāi)花，芙蓉區和湘江兩岸萬(wàn)元的房?jì)r(jià)也會(huì )點(diǎn)綴其中。(方勃)