發(fā)表評論 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去年大規模拿地時(shí)也許不曾想到，巨量土地儲備今年已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉環(huán)節上最大的風(fēng)險因素。有業(yè)內人士統計，由于土地大量囤積恰逢資金面緊縮，今年房地產(chǎn)行業(yè)總資金缺口高達1萬(wàn)億元以上。
資金缺口過(guò)萬(wàn)億
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒給中國地產(chǎn)企業(yè)算了一筆賬。
2007年全國囤積土地的面積超過(guò)10億平方米，根據國土資源部的要求，這些囤積土地必須兩年內完成開(kāi)發(fā)，即便是這些項目都以分期開(kāi)發(fā)的名義規避風(fēng)險，需求資金也是巨大的。
從開(kāi)發(fā)量上來(lái)看，2008年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將超過(guò)2007年至少兩成。央行2007年《第四季度貨幣政策執行報告》數據顯示，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元，初步估計，今年需要投入資金將至少達到3.2萬(wàn)億元。
截至2007年末，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.8萬(wàn)億元，比年初增加3613億元，增長(cháng)25.7%。2008年受到銀根緊縮政策的影響，預計新增商業(yè)性房地產(chǎn)貸款將在2007年額度上進(jìn)一步縮減，縮減至少2000億元。從公布數據上看，2007年前10個(gè)月，房企從股市融資額為1700億元。
綜合來(lái)看，由于開(kāi)發(fā)慣性和囤積的土地入市，房地產(chǎn)總投資比2007年至少增長(cháng)7000億元；受銀根緊縮影響，銀行貸款預計將減少2000億元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資全年至少減少1000億元。此外，2007年全年全國土地出讓金收入約1.2萬(wàn)億，考慮到2007年拍賣(mài)的土地余下的大量的土地出讓金需要在2008年交齊，這部分資金需求雖然沒(méi)有公開(kāi)數據，但至少也是數千億的需要。因此，如果沒(méi)有其他主要融資渠道的話(huà)，2008年中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，資金缺口至少達到1萬(wàn)億元。
囤地引發(fā)危機
土地囤積給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了前所未有的財務(wù)緊張局面。
一線(xiàn)地產(chǎn)商方面，萬(wàn)科、招商、金地、保利四大上市開(kāi)發(fā)商，反映資金狀況的各項指標均不容樂(lè )觀(guān)。2007年四公司的每股經(jīng)營(yíng)性現金流均為負值，且均為各公司5年來(lái)的最低值。萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)性現金流為-1.52，招商地產(chǎn)為-4.74，金地集團為-7.52，保利為-7.65。
安邦咨詢(xún)公司分析師張巍柏指出，如果仔細挖掘這些上市地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，甚至完全可以認為，這些上市公司所謂的賬面利潤，其中大部分可說(shuō)是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止，尚無(wú)法變現，并且還需要巨額的資金投入。
規模較小的二線(xiàn)地產(chǎn)公司同樣面臨巨大資金瓶頸。年報顯示，二線(xiàn)地產(chǎn)商2007年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流情況顯示，平均現金流為-1.8億元。而其中外高橋、世貿股份、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠遠超過(guò)了100萬(wàn)平方米�；I資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流一項，大多企業(yè)的數值為負或者籌措的資金還沒(méi)有過(guò)億元大關(guān)。其中棲霞建設去年一年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現金流分別為-7.3億，而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流入僅6億左右，尚存1億多的缺口。而賬面余款最少的房企為上海新梅，僅1500萬(wàn)左右。而上海一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，由于公司去年并沒(méi)有新增土地儲備，現有項目后期開(kāi)發(fā)依靠前期銷(xiāo)售回款綽綽有余。(劉秀浩)
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