套用許榮茂所作出的預算，平均每1000萬(wàn)平方米的土地儲備，需要耗費人民幣85.3億元左右。但是這些已經(jīng)是過(guò)去獲取的土地，也很難追溯是否每塊土地都通過(guò)招拍掛獲取，所以土地價(jià)格相對應該有一定優(yōu)勢。如果在今年之后，再要獲取1000萬(wàn)土地儲備，可想而知需要占用更大的資本
擴張還是收縮。這是一個(gè)悖論。
資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來(lái)吸納土地的春天。經(jīng)過(guò)了去年擴張以及并購的狂潮之后，土地儲備仍將成為房地產(chǎn)企業(yè)的“關(guān)鍵詞”。
但是，土地并非越多越好，因為過(guò)多的土地儲備會(huì )占用大量的資金，“利潤率”增長(cháng)的同時(shí)，如果“資產(chǎn)周轉率”下跌，同樣拉低房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。
從2006年部分地產(chǎn)上市公司發(fā)布的年報已經(jīng)可以看出，資產(chǎn)周轉率幾乎較去年都有所下降。一旦舉棋不慎，就有可能成為企業(yè)陷入財務(wù)困境的誘因。
一場(chǎng)“儲糧”比拼
衡量“地主們”的實(shí)力大小，似乎都要開(kāi)倉驗糧，才能分出伯仲。在“百億軍團”已經(jīng)過(guò)時(shí)之后，業(yè)內不成文的判斷標準是：土地儲備超過(guò)2000萬(wàn)平方米，可以在“項目資源”這一板塊中，被視為進(jìn)入第一梯隊。
由此，今年的“儲糧”熱潮從春天就已經(jīng)開(kāi)始了。上海綠地集團在3月底，又以近2.7億元的價(jià)格，成功競得成都市今年首次公開(kāi)掛牌的1號地塊42畝土地。這是該集團在成都獲得的第3塊土地，更為重要的是，僅2007年第一季度，該公司已經(jīng)獲取了7幅土地，為其增加土地儲備總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，預計總投資額超過(guò)90億元。
按照該集團公布的2006年業(yè)績(jì)，其全年房地產(chǎn)施工面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入超過(guò)190億元。而最新的消息則是，該集團2007年計劃銷(xiāo)售收入要超過(guò)260億元。按照這一銷(xiāo)售目標，綠地集團仍將繼續在全國吸納土地。
“盡管政府加大已有政策的執行力度可以預期，但全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向上的趨勢在2007年仍然不會(huì )改變。房?jì)r(jià)調控熱點(diǎn)地區的市場(chǎng)將趨于穩定，而部分大城市以及二、三線(xiàn)城市則存在較好的發(fā)展機會(huì )�！� 在3月12日召開(kāi)的2006年度股東大會(huì )上，金地集團董事長(cháng)凌克表示。
金地集團亦有雄心勃勃的“納糧”計劃：到2006年年底，公司未結算的土地儲備建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。2007 年，公司計劃土地投資額約100 億元， 主要投資區域包括長(cháng)三角區域(30%)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈(25%)、珠三角區域(25%)、西安、武漢、沈陽(yáng)(合計20%)。這些土地儲備足以支撐公司三年半左右的快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的需要。
第一梯隊的“地主們”的“儲糧”量都實(shí)現了幾何倍數的遞增，并將繼續膨脹。
根據去年在香港聯(lián)交所上市的世茂房地產(chǎn)(0813.HK)日前所發(fā)布的2006年業(yè)績(jì)，截至2007年3月27日，該集團擁有的土地儲備總計劃建筑面積為2016萬(wàn)平方米，可以滿(mǎn)足未來(lái)6到7年的開(kāi)發(fā)需要。
而如今，能夠與這一數字抗衡的，目前看來(lái)只有廣州富力(2777.HK)，已獲權益的土地與新增土地儲備相加，足有2451.1萬(wàn)平方米之多。
萬(wàn)科A年內新增規劃中項目1201萬(wàn)平方米(其中163萬(wàn)平方米正在辦理有關(guān)手續)。在本年度經(jīng)營(yíng)安排中，計劃增加1000萬(wàn)平方米左右的規劃中項目資源。
然而，就如同一枚硬幣的兩面，土地儲備的上升，必然帶來(lái)資本的沉淀，導致公司的引擎在巨大的土地成本壓力下，運轉低速。
土地儲備=企業(yè)實(shí)力增強？
如果以公開(kāi)獲得土地為前提，為保持公司穩定經(jīng)營(yíng)，所持有的項目資源越少越好。業(yè)內普遍認同這是防范風(fēng)險的原則。
“穩定經(jīng)營(yíng)”意味著(zhù)：項目資源可供利用時(shí)間在1到5年之間。而超過(guò)了5年的項目資源量，就可能導致長(cháng)期風(fēng)險和低周轉。因為資產(chǎn)周轉率將會(huì )因為資金的急速沉淀而急速下跌。
按照總資產(chǎn)回報率(ROA)的計算方式，公司的總資產(chǎn)回報率由資產(chǎn)周轉能力和利潤率決定(ROA=資產(chǎn)周轉率×營(yíng)業(yè)利潤率)。要提高企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，必須一方面提高銷(xiāo)售收入；一方面減少企業(yè)資產(chǎn)的占用，加速資產(chǎn)周轉。否則，利潤率的提升并不能代表企業(yè)的核心競爭力提高。
《第一財經(jīng)日報》了解到：現在在一線(xiàn)城市，土地成本一般占到房地產(chǎn)項目成本的40%，這一比例仍將在接下來(lái)幾年繼續提升。這就意味著(zhù)，每100元的生意，需要沉淀40元的資本。如果這40元需要沉淀5年時(shí)間，那就意味著(zhù)需要花費200元的資本，做100元的生意。資產(chǎn)周轉率就將低于0.5倍。如果地價(jià)今后上升到項目成本的60%，那么資產(chǎn)周轉率更要降到0.33倍。
一些上市公司去年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)已經(jīng)初步印證了這一說(shuō)法。
按照總資產(chǎn)周轉率(銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn))計算，廣州富力的總資產(chǎn)周轉率為0.383倍左右；世茂房地產(chǎn)則為0.25倍左右。相比來(lái)看，在上市公司中資產(chǎn)周轉速度較快的萬(wàn)科受限于年底增發(fā)，周轉率也出現下降。雖然按照“平均總資產(chǎn)周轉率”來(lái)看，萬(wàn)科勉強可以觸線(xiàn)0.5，但是總資產(chǎn)周轉率也僅為0.44倍，沒(méi)有超過(guò)0.5。
資產(chǎn)周轉率的下跌，還沒(méi)有停止的跡象出現。因為更多的土地儲備就如同一塊海綿，仍需要吸納資金水分。
例如作為暫居“地王”之位的廣州富力，其2006年已經(jīng)獲得權益的土地儲備面積為1789萬(wàn)平方米，這一數字足夠該公司4到5年的發(fā)展。目前，該公司仍在繼續辦理662.1萬(wàn)平方米新增土地儲備的轉讓手續。從2006年業(yè)績(jì)看來(lái)，該公司的總負債為180.73億元，按照其總資產(chǎn)266億元計算，該公司負債率已經(jīng)達到接近68%。
如果接下來(lái)仍需要支付其他的土地款項，是否會(huì )進(jìn)一步提升廣州富力的負債率，現在還很難定論。但是有一個(gè)例子可以作為類(lèi)比：在世茂房地產(chǎn)上市之前，世茂實(shí)際控制人許榮茂曾表示，2006年上半年，世茂房地產(chǎn)的土地儲備為1400萬(wàn)平方米，其中480萬(wàn)平方米土地已經(jīng)獲得土地使用證。未來(lái)3年，將用70億元獲取820萬(wàn)平方米的土地儲備，這一項平均需要花費20億/年。
套用許榮茂所作出的預算，平均每1000萬(wàn)平方米的土地儲備，需要耗費人民幣85.3億元左右。但是這些已經(jīng)是過(guò)去獲取的土地，也很難追溯是否每塊土地都通過(guò)招拍掛獲取，所以土地價(jià)格相對應該有一定優(yōu)勢。如果在今年之后，再要獲取1000萬(wàn)土地儲備，可想而知需要占用更大的資本。
“業(yè)界落后的價(jià)值標準一直沒(méi)有被修改。一個(gè)開(kāi)發(fā)商有無(wú)實(shí)力，就看有沒(méi)有土地，只要有土地，股價(jià)就會(huì )上揚�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內資深人士對本報記者分析說(shuō)。
他認為，這種評判標準是對于之前香港地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的一種延續。起源于之前很多地產(chǎn)商通過(guò)協(xié)議獲得土地，繼而可以獲得豐厚的土地溢價(jià)。但是現在，隨著(zhù)土地市場(chǎng)的逐漸透明化與規范化，土地溢價(jià)逐漸降低，高價(jià)拿地、土地成本上升。根據土地儲備來(lái)判斷企業(yè)的實(shí)力的時(shí)代會(huì )逐漸逝去。(郝倩)
