“畢竟，集團公司是逃不掉的，避無(wú)可避，除非集團公司關(guān)門(mén)了�！痹魂�(yáng)(中國)控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說(shuō)，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用項目運作制，房子賣(mài)完后，項目公司就注銷(xiāo)了。有些大的開(kāi)發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢(qián)就走人了，現在要再將這些人找回來(lái)補交土地增值稅，難度大、成本高�！�
宏觀(guān)調控正在進(jìn)入“深水區”，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眼前最緊迫要解答的難題是：如何破解被稱(chēng)為“革了房產(chǎn)商的命”的增值稅清算。
浙江綠城西子房地產(chǎn)集團有限公司一位副總裁近期向本報透露：借助增值稅清算地方細則尚未出臺，杭州一批房地產(chǎn)公司抓緊“注銷(xiāo)”項目公司，以有效規避清算之險。其中，不乏當地的知名項目。
細則總“難產(chǎn)”
注銷(xiāo)項目公司成了現在部分房地產(chǎn)商一件“抓緊去辦”的事情。
《第一財經(jīng)日報》記者在杭州市財政局、地方稅務(wù)局官方網(wǎng)站看到這樣的文字：“對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算政策的出臺，使一批原來(lái)已基本完成銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項目在1月底前清算注銷(xiāo)，導致房地產(chǎn)稅收驟然增長(cháng)，如因注銷(xiāo)因素，二月山水人家、桂花城、西湖高爾夫等10家房地產(chǎn)項目公司入庫營(yíng)業(yè)稅4000萬(wàn)元�！薄肮鸹ǔ恰毕稻G城中國控股有限公司(下稱(chēng)“綠城”，3900.HK)旗下項目，綠城為浙江當地的招牌地產(chǎn)企業(yè)。
去年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)，規定：從2007年2月1日起以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對土地增值稅的清算條件和扣除項目等清算事項進(jìn)行了明確，正式向企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅�！案魇《悇�(wù)機關(guān)可依據本《通知》的規定并結合當地實(shí)際情況制定具體清算管理辦法�！辈贿^(guò)，時(shí)間已然過(guò)去2個(gè)多月，地方細則難產(chǎn)。
畢竟，“算清”歷史并非易事。
浙江杭州市地稅局稅政處一位工作人員在接受記者咨詢(xún)的時(shí)候解釋到，如果房地產(chǎn)項目已經(jīng)清算注銷(xiāo)，稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)承認，法人已經(jīng)不存在了，那么就不會(huì )追究。如果目前還沒(méi)有注銷(xiāo)，那么不僅土地增值稅，其他各類(lèi)稅費都要依法繳納，一個(gè)都不能少。
所謂地方具體細則，主要是如何界定30%~60%這個(gè)稅率區間。
除了稅率區間的博弈之外，項目公司的出身也是開(kāi)發(fā)商們要面臨的問(wèn)題。
“關(guān)掉總比不關(guān)掉好，逃得快是好的�！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)公司總經(jīng)理助理告訴本報，“如果是以自然人名義設立的項目公司，清算注銷(xiāo)之后，就比較干凈了；如果是以集團名義開(kāi)發(fā)的具體項目，麻煩就來(lái)了。目前還不清楚具體會(huì )怎么收、要收多少，從什么時(shí)候開(kāi)始計算征收等，因此還無(wú)法判斷對于企業(yè)究竟會(huì )造成什么樣的影響�，F在開(kāi)發(fā)商的心態(tài)比較復雜，觀(guān)望心態(tài)重。開(kāi)發(fā)商希望新政策能有回旋的彈性空間，使企業(yè)避免將一大部分利潤上繳�！�
“畢竟，集團公司是逃不掉的，避無(wú)可避，除非集團公司關(guān)門(mén)了�！痹魂�(yáng)(中國)控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說(shuō)，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用項目運作制，房子賣(mài)完后，項目公司就注銷(xiāo)了。有些大的開(kāi)發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢(qián)就走人了，現在要再將這些人找回來(lái)補交土地增值稅，難度大、成本高�！�
N條曲線(xiàn)“避稅”
杭州這么多房地產(chǎn)項目，提前趕上清算注銷(xiāo)的末班車(chē)，畢竟是少數。而面對突然降臨的沉重稅負壓力，地產(chǎn)企業(yè)還有何種辦法應對呢？
上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅告訴記者，對一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，現在有可能會(huì )以銷(xiāo)售為主轉向自己持有，因為自己持有沒(méi)有增值就不用交土地增值稅。然而，討論已久的物業(yè)稅又是對自己持有的一把懸著(zhù)的利劍。
國都副總經(jīng)理蔡陽(yáng)告訴記者，該政策對普通住宅影響小，對別墅、公寓、商用房等非普通住宅影響較大，將對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式、定價(jià)策略、銷(xiāo)售策略、利潤與成本的分攤方式和土地儲備戰略產(chǎn)生影響。比如，從銷(xiāo)售轉向持有，從開(kāi)發(fā)非普通用房轉向開(kāi)發(fā)普通住宅，從不精裝轉向精裝，從單一開(kāi)發(fā)轉向多元開(kāi)發(fā)，加長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈。對于分期開(kāi)發(fā)房屋，將從拉大各期差價(jià)，到抹平各期差價(jià)，以免交高檔稅率。
富陽(yáng)(中國)控股認為：未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商有可能增加建設全裝修房，建設一些成本較高的樓盤(pán)，使企業(yè)在利潤總額不變的情況下，減少增值稅的額度。根據《通知》，裝修房的裝修費可計為扣除項目予以扣除，這將促使裝修房成為未來(lái)的一種趨勢，一方面裝修房可獲得額外的裝修利潤；另一方面由于土地增值稅是看增值額占扣除費用的比例累進(jìn)征收的，裝修成本計入扣除項目后自然會(huì )導致納稅額的降低。
舉例而言，一套房子售價(jià)1萬(wàn)元/平方米，各項成本(扣除項目)為5000元/平方米，則增值額為5000元/平方米，按累進(jìn)稅率計算，土地增值稅為2500×30%+2500×40%=1750元/平方米。如果裝修這套房子，假設裝修成本2000元/平方米、裝修后的售價(jià)為12000元/平方米，各項成本(扣除項目)為7000元/平方米，增值額還是5000元/平方米，則按累進(jìn)稅率計算土地增值稅為3500×30%+1500×40%=1650元/平方米。裝修后開(kāi)發(fā)商可以少交100元/平方米的土地增值稅，這將促使開(kāi)發(fā)商為了少繳稅而將房屋裝修后出售。
“還有一個(gè)辦法是，在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商所擁有的建筑設計院、工程隊、裝修隊等房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，可以使地產(chǎn)項目的利潤從單個(gè)流向其他環(huán)節，最終降低項目的總體利潤水平，從而避免被課以重稅�！庇患曳康禺a(chǎn)評估機構的評估師告訴本報，“最好是收購一家數年持續虧損的裝修公司，地產(chǎn)項目公司可以把裝修業(yè)務(wù)都丟給它，這樣可以拉低項目利潤水平�！�
稅務(wù)局會(huì )忙不過(guò)來(lái)？
既是“清算”，必然會(huì )面臨諸多的“歷史遺留問(wèn)題”。
市場(chǎng)上已經(jīng)完成銷(xiāo)售的項目很多，有的剛剛結束，有的則在數年之前便已清盤(pán)，此次清算是否會(huì )涉及以往的這些銷(xiāo)售告罄項目？如何對待歷史問(wèn)題？還是僅僅清算2007年2月1日之后滿(mǎn)足清算條件的房地產(chǎn)項目？目前尚不明晰。
“正如之前調控政策所遇到的問(wèn)題一樣，土地增值稅仍然會(huì )面臨地方政府的執行問(wèn)題�！� 鄒毅認為，土地增值稅為地方稅種，力度取決于地方政府的積極性。地方政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的期待，或大于對土地增值稅增加的期待。地方政府也是兩難。
鄒毅稱(chēng)：“開(kāi)發(fā)商還是有一定的空間通過(guò)調整成本進(jìn)行避稅。該稅種的征收環(huán)節面臨的難度較大，稅收部門(mén)是否有足夠的人力物力準確核算？”
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍亦認為，清算10多年的土地增值稅，對于稅務(wù)機關(guān)而言，工作量相對較大，地方執行并非易事。
“要是真的開(kāi)展清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過(guò)來(lái)，因為土地增值稅清算涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用和轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等。如果是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開(kāi)展這項工作比較難�！币晃坏禺a(chǎn)公司高管表示。
“房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條太長(cháng)太復雜，比如，一個(gè)項目的材料采購可能都要牽涉到上百家供應商，清算不僅工作量巨大，而且如何做到‘不讓老實(shí)人吃虧，不要調皮搗蛋鬼漏網(wǎng)’，目前還值得期待�！眹几笨偨�(jīng)理蔡陽(yáng)稱(chēng)，“一個(gè)地產(chǎn)項目往往前后開(kāi)發(fā)三五年，清算不太可能一蹴而就�！�(葉國靖)
