盡管到目前為止，全國各地的稅務(wù)機關(guān)還沒(méi)有對土地增值稅的征收問(wèn)題進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段，但記者了解到，眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)準備通過(guò)增加成本、增大商業(yè)地產(chǎn)比例和提高價(jià)格等方式進(jìn)行應對。
增值稅壓力當頭
2007年2月1日前，我國對于土地增值稅的增收多采用“預征”的形式，即樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完畢，并取得銷(xiāo)售(預售)證后，由地方稅務(wù)部門(mén)按照既定的稅率來(lái)征收，目前業(yè)內平均預征稅額標準為：房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售收入的2%-3%左右。
上海五合智庫有關(guān)負責人向記者表示，由于土地增值稅的數目較大，而預征稅額相對較小，所以開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )設法延長(cháng)項目公司注銷(xiāo)的時(shí)間，對應結算銷(xiāo)戶(hù)的項目擱置等辦法，以拖欠土地增值稅。在實(shí)際操作中還發(fā)現，某些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì )故意留幾套單元不售；或將部分物業(yè)長(cháng)期出租，拖著(zhù)不結算土地增值稅。預征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。
1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，決定從2月1日起開(kāi)始清算土地增值稅。
兩個(gè)多月過(guò)去了，到目前為止，因缺乏具體操作細則指引等原因，各地的土地增值稅清理工作并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
但記者了解到，迫于增值稅壓力當頭，眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)準備通過(guò)增加成本、增大商業(yè)地產(chǎn)比例、提高價(jià)格等方式進(jìn)行應對。
精裝提升項目成本
4月初，有開(kāi)發(fā)商向記者表示，土地增值稅主要針對增值部分進(jìn)行收稅，如果項目成本提升，那相應的須交納的增值稅自然也就下降了。具體來(lái)看，多做一些精裝項目有利于提高成本。
按照目前的規定，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。該條例還規定，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅。
該開(kāi)發(fā)商表示，簡(jiǎn)單裝修一般指廚房、衛生間中的設備，還有房屋大體粉刷；高檔精裝修，包括配備所有的家電設施，比如電視、電腦、音響、空調……一應俱全，按照每一個(gè)單項集中采購的方式，能在很大程度上抬高運作成本。
增持商業(yè)項目
針對此次增值稅變革，早有大的投資機構發(fā)布研究報告指出，一些商業(yè)地產(chǎn)公司受到該政策的影響非常輕微，在這種思路的指引下，已經(jīng)有眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大對商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關(guān)風(fēng)險。
據國泰君安有關(guān)報告顯示，不考慮稅法規定的最后一項扣除項，即屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，只有項目的毛利率高于35%才需要交納土地增值稅；如果考慮最后一項扣除項，該部分成本大約占地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的20%，只有當項目的凈利率達到25%，毛利率達到43%，才需要繳納土地增值稅�！�
毛利率在43%—59%之間的公司，交納土地增值稅將使銷(xiāo)售收入下降5%—10%，凈利潤下降1%—3.3%。以非普通的高檔住宅開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商受到的影響較大；而中國國貿、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開(kāi)發(fā)項目用于經(jīng)營(yíng)而不涉及產(chǎn)權轉讓?zhuān)虼瞬挥媒患{土地增值稅，幾乎不會(huì )受到影響�！�
在這種思路的指引下，已經(jīng)有眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大對商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關(guān)風(fēng)險。金融街、招商地產(chǎn)等公司都紛紛在2006年的年度報告中，表達了要增加租賃業(yè)務(wù)比重的意愿。在香港上市的富力地產(chǎn)、華潤置地也陸續在增加公司的商業(yè)地產(chǎn)儲備。
部分企業(yè)醞釀提價(jià)
上海五合智庫有關(guān)負責人向記者表示，每一次調控政策的出臺，開(kāi)發(fā)商都會(huì )力爭在法規允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場(chǎng)條件下，任何一種稅收都會(huì )傳導給消費者，而土地增值稅清算也有可能讓購房者為開(kāi)發(fā)商縮減的利潤買(mǎi)單。問(wèn)題的關(guān)鍵在于市場(chǎng)預期，即當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是賣(mài)方市場(chǎng)，還是買(mǎi)方市場(chǎng)？
例如上海市場(chǎng)，目前基本是買(mǎi)方市場(chǎng)格局，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提價(jià)將稅收負擔轉嫁到消費者的可能性不大，而對于一些市場(chǎng)供不應求的二線(xiàn)城市，如北京、天津、內蒙古等國內區域的城市，在市場(chǎng)供不應求的情況下，開(kāi)發(fā)商存在將稅費轉嫁給消費者的條件，不排除開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)抬高房?jì)r(jià)來(lái)維持原有利潤空間的可能。
也有開(kāi)發(fā)商向記者表示，從北京市場(chǎng)來(lái)看，剛性的需求還是客觀(guān)存在的，目前還沒(méi)有見(jiàn)到具體的增值稅操作細則。如進(jìn)入實(shí)際操作階段的話(huà)，估計將在市場(chǎng)接受的范圍內進(jìn)行靈活調整。
開(kāi)發(fā)商反映稅負偏高
在記者采訪(fǎng)過(guò)程中，市場(chǎng)人士普遍認為，目前的土地增值稅稅負有些過(guò)高，不利于市場(chǎng)的正常發(fā)展。
有人士表示，1993年及以前的大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地是通過(guò)劃撥的形式拿到的，土地增值收益相當大。在這種情況下，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》)規定的土地增值稅稅率高達30%—60%是合理的。
但近兩年，全國普遍實(shí)施了商業(yè)六類(lèi)項目的土地出讓招拍掛，這樣的話(huà)，按照開(kāi)發(fā)商們的說(shuō)法，《暫行條例》所設置的稅率就明顯偏高了。
上海五合智庫有關(guān)負責人向記者表示，土地增值稅由德國首開(kāi)先河，目前世界開(kāi)征該稅的有英國、法國、韓國和臺灣等國家和地區，通過(guò)對這些國家的稅率分析，國外的稅率水平在17%-50%之間，且根據不同的持有時(shí)間與各類(lèi)用地性質(zhì)，最終設定較為完善的稅率體制。相比而言，我國30%-60%的累進(jìn)稅率設置偏高。
同時(shí)由于在開(kāi)發(fā)企業(yè)還須交納所得稅，土地增值稅只作為費用允扣，造成了對土地、房產(chǎn)轉讓增值的兩次調節，即33%的企業(yè)所得稅或20%的個(gè)人所得稅的第一次調節和30～60%的超率累進(jìn)稅率的土地增值稅第二次調節。
照此稅率匡算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入將被課以最高達73%的稅收，相對于其它國家的增值稅征收情況而言，我國的稅負偏重。
有業(yè)內人士表示，稅負偏高在一定程度上加重了企業(yè)負擔，也有可能會(huì )增大稅務(wù)部門(mén)的工作難度。(肖賓）
