近5個(gè)交易日的市場(chǎng)統計顯示，房地產(chǎn)漲幅位居各行業(yè)指數之首。不少分析人士認為，地產(chǎn)股可能正在迎來(lái)一個(gè)新的加速上漲拐點(diǎn)。
事實(shí)上，巨額貿易順差引發(fā)的重估，一方面抬高了房地產(chǎn)等國內資產(chǎn)的價(jià)格，另一方面也導致了A股市場(chǎng)估值水平的上升。作為這兩大領(lǐng)域的交匯點(diǎn)，地產(chǎn)股成為了毋庸置疑的“重估先鋒”。而從近期房?jì)r(jià)走勢以及上市公司業(yè)績(jì)表現來(lái)看，地產(chǎn)板塊可能正在醞釀著(zhù)新一輪規模較大的重估行情。
房?jì)r(jià)上漲趨勢明顯
房?jì)r(jià)走勢是判斷房地產(chǎn)行業(yè)冷暖的風(fēng)向標，因此是地產(chǎn)股能否上漲的最關(guān)鍵因素。目前看，我國房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的趨勢愈發(fā)明確。
首先，重估進(jìn)程遠未結束，房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲。巨額貿易順差是本輪房地產(chǎn)價(jià)格重估的源動(dòng)力，這一動(dòng)力目前仍然充沛。最新數據顯示，我國貿易順差呈現持續擴大趨勢。今年1-4月份，我國實(shí)現出口3495.2億美元，同比增長(cháng)27.5%；實(shí)現進(jìn)口2862.1億美元，同比增長(cháng)19.1%，貿易順差仍然呈現出擴大趨勢。
分析人士認為，從目前我國低利率以及經(jīng)濟高增長(cháng)的特征看，巨額貿易順差格局短期內難以改變。這也就表明，本輪房地產(chǎn)價(jià)格重估的動(dòng)力其實(shí)是在不斷增強的，房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的基礎十分牢固。
其次，供給緊縮與需求剛性有望加速房?jì)r(jià)上揚。從供給角度看，土地緊縮政策的實(shí)行將促進(jìn)房?jì)r(jià)上揚。統計顯示，2005年，全國耕地減少面積為540萬(wàn)畝左右，而2020年底前保有18億畝耕地的要求，使得未來(lái)15年內我國每年平均只有200萬(wàn)畝耕地可被轉換為建設用地。而從更近的時(shí)間點(diǎn)看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工面積、在建面積、土地購置面積的紛紛同比下降，意味著(zhù)供給緊縮的周期已經(jīng)正式開(kāi)始了。
從需求角度看，人口結構是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的重要決定因素。統計顯示，我國目前年齡在26至44歲間的人口共有4.2億，這些人將因購置新房以及改善性換房帶來(lái)較大的房地產(chǎn)剛性需求。此外，人民幣升值以及低利率環(huán)境也在不斷增加房地產(chǎn)的投資性需求。
因此，供給與需求的矛盾很可能使房?jì)r(jià)短期內出現一輪新的加速上漲。事實(shí)上，房?jì)r(jià)在進(jìn)入2007年后已經(jīng)出現加速上漲跡象。統計顯示，今年一季度，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲了5.6%，環(huán)比也上漲了0.3%。
業(yè)績(jì)助推股價(jià)走強
對于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，投資者對宏觀(guān)調控的恐懼心理，是短期制約其上漲的重要壓力。但是，隨著(zhù)市場(chǎng)對調控政策理解的深入，這一壓力正在減輕。
事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計民生的國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，從稅收、經(jīng)濟增長(cháng)、金融安全等各個(gè)角度看，政策無(wú)論如何都不會(huì )使其出現大幅衰退，規范發(fā)展應是行業(yè)出現大泡沫前的主要政策基調。2007年將是政策落實(shí)年，隨著(zhù)新調控政策出臺預期的減弱，投資者對地產(chǎn)股調控風(fēng)險的恐懼心理實(shí)際上正呈現出弱化特征。
更為重要的是，相對于調控壓力，良好的業(yè)績(jì)預期正在成為地產(chǎn)股短期上漲的更主要因素。東方證券分析師認為，房地產(chǎn)企業(yè)滯后結算的特征，決定了行業(yè)對上市公司業(yè)績(jì)的影響有1-2年的緩沖期，因此，只要行業(yè)無(wú)重大消息刺激，業(yè)績(jì)將成為影響股價(jià)的更重要因素。
在房?jì)r(jià)上漲等行業(yè)利好因素刺激下，房地產(chǎn)上市公司2007年一季度業(yè)績(jì)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。統計顯示，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現凈利潤21.96億元，同比增長(cháng)59.6%。此外，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司預收帳款達到340多億元，同比增長(cháng)逾30%，這表明，地產(chǎn)股今年中期以及全年業(yè)績(jì)增長(cháng)也具備較大保障。
結構性高估下注重選股
雖然新一輪上漲呼之欲出，但目前房地產(chǎn)板塊整體較高的估值仍然隱含一定的潛在風(fēng)險。據Wind資訊統計，以昨日收盤(pán)價(jià)計算，目前全部A股的市盈率(前推12個(gè)月)為37.39倍，而地產(chǎn)板塊則高達64.09倍。當然，這其中需要指明的是，地產(chǎn)板塊的這種高估更應理解為一種結構性高估，因為從今年股價(jià)漲幅看，漲幅居前的地產(chǎn)股多為績(jì)差股。但無(wú)論如何，精選個(gè)股都應成為參與地產(chǎn)股行情的重點(diǎn)。
結合近期行業(yè)分析師報告，以下幾類(lèi)地產(chǎn)股值得投資者重點(diǎn)關(guān)注：
龍頭地產(chǎn)股。中金公司分析師認為，短期高估值可以通過(guò)持續的高增長(cháng)來(lái)消化，而以萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金地集團等為代表的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)疑具有更強的持續增長(cháng)能力。
二、三線(xiàn)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。天相投資分析師表示，從估值角度看，此類(lèi)股票相比一線(xiàn)地產(chǎn)股更具優(yōu)勢，萬(wàn)通先鋒、華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)等個(gè)股值得重點(diǎn)關(guān)注。
投資型地產(chǎn)股。東方證券分析師指出，投資型地產(chǎn)股具備較高的絕對投資價(jià)值，是目前市場(chǎng)中鮮有的仍具備巨大估值提升空間的品種。建議關(guān)注陸家嘴、中國國貿、浦東金橋等個(gè)股。
此外，還有分析人士表示，目前不少地產(chǎn)上市公司都具備資產(chǎn)注入或整體上市預期，此類(lèi)公司業(yè)績(jì)未來(lái)有巨大提升空間，或將為投資者提供不小的超額收益，如中華企業(yè)、冠城大通等。(記者 龍躍)
