今年第一季度，上海高端住宅租賃市場(chǎng)較上季度小幅回暖，其中高檔公寓及服務(wù)式公寓的租金和入住率出現不同程度上揚，別墅市場(chǎng)則出現租金下滑跡象。據悉，盧灣區翠湖天地御苑的租金報價(jià)已達到36000-68000元/套/月。值得注意的是，由于人民幣的升值預期還在繼續，從本季度開(kāi)始，眾多的高檔物業(yè)報價(jià)單位已改為人民幣，以規避匯率風(fēng)險所帶來(lái)的損失。
高端住宅投資風(fēng)險加劇
戴德梁行(上海)研究部分析，第一季度高端住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)交易量相比上季度有較大程度下滑，交易均價(jià)有小幅上揚，市場(chǎng)的供需目前處于相對平穩的狀態(tài)。時(shí)隔7個(gè)月，央行于3月18日再次調高利率水平，使得5年期的貸款年利率達到7.11%。另外，今年財政預算報告提出要“研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。利率的提高以及物業(yè)稅的提出，這些都將加大高端住宅投資的成本和風(fēng)險，預示著(zhù)今年的宏觀(guān)調控將繼續對住宅尤其是高端住宅市場(chǎng)的走勢產(chǎn)生影響。
服務(wù)式公寓租金小幅攀升
本季度高檔租賃物業(yè)新增供應少，高檔公寓在本季度無(wú)新增供應，服務(wù)公寓和別墅市場(chǎng)各有1個(gè)新增供應。本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)入住率明顯升高，特別是黃埔區及浦東區的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，平均上升7-9個(gè)百分點(diǎn)。在春節過(guò)后，隨著(zhù)商務(wù)活動(dòng)逐漸頻繁，短租客戶(hù)隨之增多，從而帶動(dòng)入住率以及租金的攀升，目前市場(chǎng)租金達到199.3元人民幣/平方米/月。
近幾個(gè)季度的高檔公寓租金水平比較穩定，基本維持在103-104元人民幣/平方米/月，目前市場(chǎng)供應比較充足。另外，從需求方面來(lái)看，租戶(hù)都為中長(cháng)期的自住性需求，比較穩定，這些都保證了近期的市場(chǎng)維持在一個(gè)比較平穩運行的水平。
別墅市場(chǎng)租金持續下滑
本季度別墅市場(chǎng)入住率與上季度環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，為89.2%。市場(chǎng)租金繼續下滑，比上季度下降了2.3%，達到158.7元人民幣/平方米/月。浦東、長(cháng)寧作為上海地區別墅市場(chǎng)的風(fēng)向標，租金和入住率均有小幅的下滑，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)在本季度向下波動(dòng)。其中偏遠地區的市場(chǎng)波動(dòng)幅度更大，部分區域如松江的入住率下降最高幅度達到8個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因為郊區的別墅因為周邊的配套設施缺乏，難以與浦東、長(cháng)寧等中心城區媲美，因此受到整體市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大。
據預計，目前的高端住宅租賃市場(chǎng)總體處于比較穩定的態(tài)勢，由于本年度將有相當數量的優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓供應上市，屆時(shí)將對市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，租金將會(huì )有少許下調。(唐佳)
