“住總在西三期兩限房項目上的利潤將會(huì )在7%左右，但未來(lái)兩限房的利潤肯定會(huì )越來(lái)越��！”北京住總集團黨委書(shū)記、董事長(cháng)張貴林6月21日向《第一財經(jīng)日報》記者表示。
如按張貴林所言，兩限房的開(kāi)發(fā)利潤甚至低于土地一級開(kāi)發(fā)的8%，而這個(gè)8%一向被追求高額利潤的二級開(kāi)發(fā)商所不屑。
今非昔比，當6月18日北京第二批限價(jià)房開(kāi)賣(mài)招標文件以來(lái)，兩塊限價(jià)地已經(jīng)吸引了40多家開(kāi)發(fā)商。
無(wú)利可圖？
新的兩限房用地分別為：海淀區清河鎮小營(yíng)西，規劃建筑面積142350平方米，原北京加氣混凝土廠(chǎng)；紅獅涂料廠(chǎng)兩限房地塊，位于豐臺區東鐵營(yíng)宋家莊路38號，規劃建筑面積184400平方米。在招標文件中分別規定了：兩處項目銷(xiāo)售限價(jià)分別為每平方米6600元和6200元。具體售價(jià)可以根據戶(hù)型、朝向有5%的浮動(dòng)。
據介紹，限價(jià)房的定價(jià)為周邊房?jì)r(jià)下浮10%～15%。但是對比清河小營(yíng)和宋家莊區域目前的商品房售價(jià)，都已經(jīng)在12000元/平方米左右。如此，未來(lái)兩限房的售價(jià)僅為普通商品房的60%左右。
當然，這也不能說(shuō)明兩限房開(kāi)發(fā)上企業(yè)無(wú)利可圖。但著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家張維迎近期提出一種觀(guān)點(diǎn)，“在價(jià)值確定的情況下，企業(yè)最終沒(méi)有利潤�！睆埦S迎甚至以土地為例，當土地建成物最終的價(jià)格為確定的，開(kāi)發(fā)商在激烈競爭后，利潤不斷壓縮，最終所有利潤歸于地主方。
張貴林在采訪(fǎng)中基本同意了上述觀(guān)點(diǎn)，較上一輪兩限房用地招標，本次兩限房用地招標的競爭已經(jīng)更加白熱化，開(kāi)發(fā)商的利潤將越來(lái)越薄。
只為“開(kāi)工”？
在沒(méi)有利潤的預期下，開(kāi)發(fā)商為什么還要參與到激烈的兩限房競爭中去？
張貴林表示，作為住總而言，由于企業(yè)是北京市國有企業(yè)，一貫積極參與到保障性住房建設當中，因此在兩限房建設上，也要起到帶頭作用�！芭c利潤相比，住總更加注重的是責任！”
但是張貴林表示，參與兩限房招投標完全是企業(yè)行為，并不帶有政府色彩。
對于北京市國有企業(yè)來(lái)說(shuō)，替政府辦事既是責任，當然也是一種“光榮”。至少，自拿下第一塊限價(jià)地以來(lái)，社會(huì )的目光都集中到了本不突出的住總身上，“示范”效應已經(jīng)顯現。
有購買(mǎi)新兩限房標書(shū)的房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者，包括自己在內的很多開(kāi)發(fā)商，看重的就是這種示范效應。用張貴林的話(huà)說(shuō)就是首都的“品牌效應”。
因此，很多外地開(kāi)發(fā)商、上市公司，甚至是外資背景開(kāi)發(fā)商都將目光集中到限價(jià)地上。但張貴林表示，這些企業(yè)參與招投標，更重要的原因在于，土地供應得過(guò)于緊張。
確實(shí)，今年以來(lái)，掛牌出讓的普通商品房用地已經(jīng)十分稀少，目前正在掛牌的僅有兩塊，且面積不大�！盀榱擞泄た砷_(kāi)，讓開(kāi)發(fā)鏈轉動(dòng)起來(lái)，企業(yè)寧愿沒(méi)有利潤去拿限價(jià)房用地�！睆堎F林慨嘆道。
據悉，招商地產(chǎn)已經(jīng)購買(mǎi)了兩塊新兩限房的招標文件。早在今年年初，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司副總經(jīng)理賀建亞就已經(jīng)向媒體作過(guò)類(lèi)似的表述，招商地產(chǎn)在北京的開(kāi)發(fā)策略未來(lái)將由高檔住宅轉向中低價(jià)商品房，包括限價(jià)商品房，主要的原因還是市場(chǎng)的需求所決定。賀建亞強調，“今后的住房需求主體肯定是包括限價(jià)房在內的中低價(jià)商品房。市場(chǎng)主要需要是什么，開(kāi)發(fā)商就做什么。只有這樣才能保證我們的資金能快速周轉�！�
在幾乎無(wú)利的預期下，開(kāi)發(fā)商如何保證公司至少不會(huì )虧本？張貴林表示，只有靠壓縮企業(yè)的管理成本和財務(wù)成本，好在各大銀行對企業(yè)開(kāi)發(fā)限價(jià)房都給予高度支持，目前已和住總達成合作的銀行包括興業(yè)銀行、民生銀行、北京銀行、交通銀行以及中國銀行。
另外，張還表示，為了平衡利潤，住總正在積極尋找商品房建設用地。(王芳潔)
