近段時(shí)間全國土地市場(chǎng)天價(jià)地王頻頻出現，和以往不同的是，地產(chǎn)大鱷們不僅對回報高、回報快的住宅用地下手，就連利潤低至每平方米百元的限價(jià)地也大打出手，可以說(shuō)不管“肥瘦”只要是地就一定要拿下來(lái)，正所謂手中有地心中不慌。而此情此景不禁讓人聯(lián)想起2004年8月31日土地正式實(shí)行招、拍、掛時(shí)的情景，“每天看地簽轉讓土地合同”的景象三年后再次重演，據有關(guān)資料顯示，在2004年8月短短的一個(gè)月里，北京市一共私下協(xié)議出讓了357宗土地，土地面積大約8000萬(wàn)平方米，時(shí)下這些土地除少數由于拆遷等因素沒(méi)能進(jìn)行開(kāi)發(fā)外，其他已基本入市，“彈盡糧絕”后的開(kāi)發(fā)商們必將展開(kāi)新一輪的購地大戰。歷史往往在不斷地重演，今天地王的頻現也許正是歷史的重復，然而不同的是現在拿地要比三年前付出更大的代價(jià)。
重點(diǎn)城市房地產(chǎn)供地不足
短時(shí)間內出現如此多的地王，清華房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，這主要是由于土地的有效供應不足導致的。幾天前全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )Reico工作室在其發(fā)布的二季度房地產(chǎn)報告中也指出，今年上半年全國一線(xiàn)重點(diǎn)城市中，除北京土地供應同比增長(cháng)外，上海、深圳、廣州等地區的土地供應出現了大幅度下降，直接導致了二季度全國土地價(jià)格上漲13.9%。
雖然從Reico報告中可以看到北京今年土地供應同比上漲了91.4%，但是大部分供應的全是保障性住房用地。據北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站數據顯示，北京今年已成交土地、正在交易土地和即將入市土地塊數為115塊，土地面積為1474萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為1361萬(wàn)平方米。在上半年出讓的33塊土地中，包含涉及住宅性質(zhì)的土地共有19塊，其中豐臺區有5塊，昌平區、海淀區各有3塊，石景山區有2塊，其余均分布在遠郊區縣。此外，國土部門(mén)透露，北京在上半年已完成全年“兩限房”土地供應量的80%，包括已交易的3塊和正處于競標中的3塊限價(jià)用地。
根據官方公布的數據，2007年1至6月，北京市土地交易市場(chǎng)成交土地326公頃，其中住宅用地(含兩限普通商品房)288公頃，成交均價(jià)為2500元/平方米，同比下降25%。分析人士稱(chēng)，住宅用地郊區化是地價(jià)下降的主因。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)監測，在下半年擬入市的土地中，除王府井海港城項目未規劃土地使用性質(zhì)外，其他5塊地幾乎均用作商業(yè)用地�！翱梢�(jiàn)，今年北京中心城四區基本都不會(huì )供應住宅用地，而這種情況則可能使得中心城四區的現有住宅更具升值空間�！彼荚搭檰�(wèn)總經(jīng)理李國平則認為，北京地價(jià)下降并不代表市場(chǎng)供求關(guān)系的轉變。以招標、掛牌為主要拿地形式，將在一定程度上避免出現拍賣(mài)模式下開(kāi)發(fā)商不冷靜而導致的地價(jià)攀升。
但是陳國強認為，由于大部分土地屬于政策性用地，并不能緩解房地產(chǎn)用地的緊張；而且更重要的是，2007年已經(jīng)快過(guò)8個(gè)月了，今年的土地供應計劃還沒(méi)有出臺，這對開(kāi)發(fā)商拿地非常不利，在一定程度上也助長(cháng)了地價(jià)的上漲。
土地上市價(jià)格翻50倍
房地產(chǎn)用地供應不足，直接導致了地價(jià)上漲和地王的頻繁出現，究其根本原因，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為，這主要是由于三年前國土資源部和監察部聯(lián)合下發(fā)了71號文件，要求各地在2004年8月31日前將“土地歷史遺留問(wèn)題加以界定并處理完畢”，此后不得再以協(xié)議的方式出讓土地。
牛鳳瑞指出，按照國土部門(mén)的初衷，實(shí)行土地的“招、拍、掛(招標、拍賣(mài)、掛牌)”的出讓方式，旨在防止國有土地使用權在出讓過(guò)程中出現的主觀(guān)隨意性、主觀(guān)意識作用等人為因素對出讓價(jià)格的干擾，杜絕腐敗的產(chǎn)生。從中可以看出，國土資源部是想通過(guò)招、拍、掛的形式保護國有用地，讓土地以更公平合理的價(jià)格出讓。這樣就產(chǎn)生了一個(gè)矛盾，一方面城市快速的發(fā)展需要大量的建設性用地，而從近幾年政策出臺的目的來(lái)看，國家在嚴格地限制建設性用地的增長(cháng)，特別是房地產(chǎn)用地的增長(cháng)，這就導致了房地產(chǎn)用地的緊張。
但是牛鳳瑞認為，從目前的土地情況來(lái)看，城市建設用地的供應還是比較充足的，即使把全國80%的人口集中到城市中，其占用的土地也只有全國土地量的1.2%，所以出現這樣的情況主要是由于土地制度存在著(zhù)一定的缺陷性。
天則經(jīng)濟研究中心主任張曙光也指出了目前土地制度方面的缺陷，他介紹說(shuō)，在我國存在兩種不同的公有制土地，一個(gè)是國有制，另一個(gè)是農村集體所有制，在現行的兩種公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，而農村集體所有制必須要轉換成國有制土地后才可以上市交易。以上海市為例，農村集體制土地在轉為國有土地時(shí)每畝土地只有3萬(wàn)多元，而國有制土地再變成房地產(chǎn)用地時(shí)每畝的價(jià)格則達到150萬(wàn)元，幾乎翻了50倍。
嚴查違法土地加大供應
既然土地量可以滿(mǎn)足城市用地需求，而地產(chǎn)用地只占城市用地的40%，那為什么會(huì )出現土地供應不足的現象呢？牛鳳瑞認為，一方面是土地整理上市需要一定的時(shí)間，同時(shí)土地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也需要一定的過(guò)程，而更重要的是大量已經(jīng)出讓的土地被開(kāi)發(fā)商囤積，而且在土地利用過(guò)程中還存在著(zhù)大量的違法用地。
據中國房地產(chǎn)TOP10研究組公布的2007年中國房地產(chǎn)百強研究報告顯示，僅2006年百強房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備就高達381萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)30.8%，相當于北京市去年公開(kāi)交易土地面積的40%，可見(jiàn)囤地現象已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛規則。
同樣來(lái)自北京市國土局去年的一份報告也證明了囤地的嚴重性，據統計，2004年已供用地但目前尚未形成實(shí)際住宅供應的住宅面積中，“8·31”協(xié)議出讓項目規劃住宅總建筑面積大約為2600萬(wàn)平方米，占當年規劃住宅用地的58%，而在2006年上半年清查的結果顯示：2600萬(wàn)平方米的住宅項目無(wú)一上市交易。
不僅開(kāi)發(fā)商囤地現象嚴重，同樣違法用地也是造成土地供應不足的一個(gè)重要原因。根據北京市國土局信息科技處利用衛星遙感和測量的科技手段調查發(fā)現，在順義、通州、懷柔、平谷區已確定有400個(gè)變化圖斑地塊可能是違法用地。(賴(lài)大臣)
