至9月18日，SOHO中國(0410)國際配售已得624億港元認購，暫超4倍，90%為國際配售。9月17日SOHO中國(0410)進(jìn)行投資者推介會(huì )，據初步招股文件顯示，其招股價(jià)將介乎每股6.3至8.3港元，若以上限定價(jià)及行使超額配售權，總集資額將增加至147.8億港元。SOHO中國原本計劃發(fā)售15.49億股，占總股本的31%，其中有19.3%的股份是舊股，如果連同超額配售，則發(fā)售股數將上升至17.8億股，占總股本的34%�！叭绨匆陨嫌嬎�，SOHO中國的市值已經(jīng)超過(guò)了434億港元�！弊罱K，SOHO中國將于9月28日凌晨在舊金山定價(jià)。
另?yè)膮R報報道，若SOHO公開(kāi)認購部分超額認購100倍或以上，將啟動(dòng)回撥機制。
大佬來(lái)相助
除了募集的資金和碧桂園非常接近之外，取得香港超重量級地產(chǎn)商的幫助，也是SOHO中國與碧桂園相似之處。據港媒報道，SOHO中國引入的企業(yè)投資者包括渣打集團(2888)、中國銀行(3988)旗下中銀投資及華置(0127)主席劉鑾雄，各認購2.28億港元，中信泰富(0267)及榮智健各認購1.14億港元，九倉(0004)主席吳光正認購6億港元，郭鶴年、嘉里建設(0683)及嘉里資產(chǎn)管理分別認購4.2億港元、1.2億港元及6000萬(wàn)港元。大批富豪亦將透過(guò)國際配售部份進(jìn)入，包括人稱(chēng)“亞洲股神”的恒地(0012)主席李兆基、南豐、鷹君(0041)、嘉華(0173)主席呂志和等，合共認購78億港元；有“中東股神”之稱(chēng)的沙特阿拉伯王子阿爾瓦德也會(huì )捧場(chǎng)。
最出名的李兆基再次大手追捧新股，并主攻內地房產(chǎn)股。他還成為了遠洋地產(chǎn)(3377)的企業(yè)投資者，亦有意認購廣州地產(chǎn)商奧園地產(chǎn)(3883)。
和今天的火爆相比，2005年內地地產(chǎn)股赴香港股市IPO之時(shí)，用一香港市場(chǎng)分析師的話(huà)描述就是：“能賣(mài)掉就不錯了”。真可謂“時(shí)稱(chēng)勢異，天壤之別”。港人看重內地地產(chǎn)股的最重要原因還是因為內地房地產(chǎn)行業(yè)近兩年的蓬勃發(fā)展，更直接地說(shuō)就是房?jì)r(jià)的飛速提高。而SOHO中國作為罕有的內地商業(yè)地產(chǎn)公司，又是北京概念，自然應該受到矚目。
而張欣也曾說(shuō)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)利潤率最高還是在北京。
顯著(zhù)受惠于內地地價(jià)升值的房地產(chǎn)股票一路走好，而香港本地的地產(chǎn)股卻較為疲軟。這可能也是香港地產(chǎn)大佬越來(lái)越青睞內地地產(chǎn)公司的重要原因。
“熱錢(qián)過(guò)多，而目標卻有限�！眹┚�(香港)地產(chǎn)行業(yè)分析師DENNISYAO認為。
港報虎報記者Katherine一直關(guān)注內地在港上市公司的情況。和記者交流時(shí)特別談到：“最近不少海外包括日本、歐美等基金、私募基金及投行等，都很積極籌組基金投資亞洲市場(chǎng)。其中香港及中國是他們的重點(diǎn)地區之一。我都與幾個(gè)新成立地產(chǎn)基金人士見(jiàn)過(guò)面。他們仍很看好。主要是因為內地人在城市化和薪金增長(cháng)方面，形成不少需求�？梢灾С质袌�(chǎng)增長(cháng)�！�
如果說(shuō)當時(shí)碧桂園控股(2007)在香港融資148.49億港元，堪稱(chēng)內地房地產(chǎn)企業(yè)IPO融資之最的話(huà)，SOHO中國才是今年內地企業(yè)香港IPO的最佳案例。
兩者有顯著(zhù)的不同：土地儲備有幾何數量上的區別。碧桂園的土地儲備是45平方公里，而SOHO最重要的儲備是三里屯和前門(mén)改造。
50元一碗爆肚+前門(mén)38個(gè)土地證
土地儲備缺乏是SOHO中國公開(kāi)的秘密。今年6月，SOHO中國再次傳出通過(guò)香港聯(lián)交所上市聆訊的消息后，將上市日期推后。據說(shuō)，原因還是由于土地儲備不足，承銷(xiāo)商定價(jià)未達其心理預期。但就在上市之前，前門(mén)改造項目極大地堅定了人們入股SOHO中國的信心。最重要的臨門(mén)一腳就是在聆訊會(huì )之前順利地取得了前門(mén)大街的38個(gè)土地證。
前門(mén)改造是北京市規模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門(mén)大街及東側路以西地區，規劃占地面積22.4萬(wàn)平方米，規劃建筑面積40.2萬(wàn)平方米。除了步行街道，還有地下，綠化等其它部分。
前門(mén)大街改造為步行商業(yè)街的部分，北起正陽(yáng)橋五牌樓，南到珠市口，全長(cháng)845米，兩側商業(yè)店鋪建筑面積6.6萬(wàn)平米。計劃引進(jìn)180余家商鋪.國慶期間，部份商鋪就要開(kāi)始營(yíng)業(yè),每平米的租金是30左右。據爆肚馮傳人馮伏生介紹，要進(jìn)天街開(kāi)店，一碗爆肚就要賣(mài)50元。
前門(mén)大街招商實(shí)際上已經(jīng)由天街置業(yè)轉到由SOHO中國來(lái)操作。但天街置業(yè)的股東畢竟有崇文區國資委，有潘石屹擔任法人的北京丹石投資管理有限公司等三家，單從土地證也很難判別各方的收益分成。
在SOHO中國的前期招股文件披露，預測今年盈利不少于16.74億元。DENNISYAO認為：“我預想SOHO中國今年的盈利肯定特別好�！�
只租不售模式似乎一改潘過(guò)去的風(fēng)格�！胺�定的收入可能也是投資者看中SOHO中國的原因�！盌ENNISYAO如是道。
雖然SOHO中國在內地并不缺乏品牌影響力。但建外SOHO和SOHO現代城的的介乎于寫(xiě)字樓，商鋪，住宅形態(tài)模糊的產(chǎn)品，并沒(méi)有給他帶來(lái)太多的贊譽(yù)。盡管名聲在外。高價(jià)格傳導的高租金,致使調整培養期過(guò)長(cháng)。
“畢竟SOHO中國還是內地商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌�！�。給潘帶來(lái)了業(yè)界批評的幾個(gè)類(lèi)商業(yè)項目也給潘帶來(lái)了利好的一面。商業(yè)項目的運作經(jīng)驗，資金，人脈，客戶(hù)的積累，這些為今天的上市打下了基礎。
有分析師認為：“如果說(shuō)萬(wàn)科是開(kāi)啟了快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，那潘就代表了‘點(diǎn)石成金’的模式�！�
利好：熱錢(qián)+美元貶值+人民幣升值
回想當年富力上市，融資不過(guò)區區20多億，富力的“土儲”，品牌必然在SOHO中國之上，但IPO的遭遇只能怪 “身不逢時(shí)”，對于這樣的境遇，DENNISYAO評述到：“只能說(shuō)SOHO中國趕上了一個(gè)好時(shí)機。中國海外和萬(wàn)科A是差不多的龍頭公司，市值按理差不多，但一樣出現很大差異�！睆偷貎纱紊鲜胁懦晒�，在今天開(kāi)來(lái)，確實(shí)有些不可思議。潘石屹不僅趕上了內地地產(chǎn)的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好機會(huì )。撤離A股的QFII,QDII的產(chǎn)品，還有港股直通車(chē)，美金等等。
“SOHO中國趕上一個(gè)最好的時(shí)間窗口”。DENNISYAO如是說(shuō)：“SOHO中國上市，正好港股直通車(chē)政策出臺不久,幾百億美元的預期。又逢美元貶值，國際資本那么多，投資人想進(jìn)入盈利增長(cháng)好的公司，地產(chǎn)新股就成了很好的選擇�！�
瑞士信貸中國研究主管陳昌華曾表示：“在香港上市的中國股票總市值約為2.3萬(wàn)億美元,假定其流通比例為25%,那在香港市場(chǎng)上中國股票的流通比例為5800億美元。如上所述,現在中國的存款總額約為17萬(wàn)億人民幣(約為2.2萬(wàn)億美元),假定有5%的存款投資港元,那將為香港市場(chǎng)帶來(lái)1100多億美元的新資金,將近占香港市場(chǎng)上中國股票流通市值的20%”。
SOHO中國上市可以成為內地地產(chǎn)股在港股命運的一個(gè)典型縮影，DENNISYAO告訴記者：“從去年的1月1日到現在，內地地產(chǎn)股股價(jià)漲了3倍以上，跑過(guò)了恒升指數，已經(jīng)給內地地產(chǎn)股赴港上市形成了一個(gè)示范效應。世貿，雅居樂(lè )公司都進(jìn)入了摩根斯坦利成份股，更是吸引了無(wú)數的全世界投資者。世貿的股價(jià)從6月到了現在的20多元�！�
至于SOHO中國股價(jià)有否泡沫，DENNISYAO告訴記者：“內地地產(chǎn)公司2008年市盈率只要超過(guò)18-20倍，都存在泡沫�！�
SOHO中國上市后的股價(jià)表現很大程度上還取決于它未來(lái)的盈利成長(cháng)性。SOHO中國在港上市改變了過(guò)去看內地地產(chǎn)股過(guò)分重視地產(chǎn)儲備的傾向，也許意味著(zhù)一種新的模式的誕生。但眼前關(guān)鍵的就是前門(mén)改造的成功。
“港股地產(chǎn)股與大市同步，跑的快，跌的也快，非常敏感�！盌ENNISYAO介紹道。富力IPO雖不如人意，但后來(lái)富力連連拿地，就走出了當初的頹靡�！霸缟鲜幸灿性缟鲜械暮锰帯�。
“05年雅居樂(lè )，富力等內地地產(chǎn)股在香港上市的少于10支，現在有17，18支，都形成了一個(gè)版塊�！盌ENNISYAO如是道，內地地產(chǎn)股如日中天，“為地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)國際融資平臺，還為學(xué)習香港的地產(chǎn)經(jīng)驗提供了契機”。希望潘石屹赴港上市也包含了后者的用心良苦。周亞玲
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