在地產(chǎn)界尚找不到一家上市公司與SOHO中國的經(jīng)營(yíng)模式完全相同，它是個(gè)“另類(lèi)”——僅有120萬(wàn)平方米土地儲備，但幾乎都位于北京中心城區，所有開(kāi)發(fā)項目均以出售為主，寫(xiě)字樓面積占開(kāi)發(fā)總樓面面積的53%，客戶(hù)主要是中小企業(yè)和身家不菲的個(gè)人，全靠獨特品牌和商業(yè)地產(chǎn)差異性取勝，追求高資產(chǎn)周轉率和高利潤
9月12日，北京，早6：00，SOHO中國有限公司(下稱(chēng)“SOHO中國”)主席潘石屹睡眼惺忪地出現在首都國際機場(chǎng)，他和他的銷(xiāo)售團隊將乘坐最早航班飛往鄂爾多斯。
“我們的銷(xiāo)售員特別敏感，他們走到哪，我就跟到哪！”到異地進(jìn)行項目推廣、銷(xiāo)售，這是潘石屹近兩年常做的功課。此前，山西市場(chǎng)已被其成功開(kāi)拓，現今的SOHO項目銷(xiāo)售業(yè)績(jì)中，山西獨占半壁江山。鄂爾多斯也許將成為下一個(gè)目標。
在潘石屹的眼中，穩固快速地回流現金，甚至比土地儲備更重要。這或許可以解釋為何在上市進(jìn)入倒計時(shí)階段，他仍放下一切飛赴前線(xiàn)。
相隔一天后，他就偕夫人——SOHO中國總裁張欣奔波于香港、紐約乃至中東各大城市，開(kāi)始了SOHO中國上市前的路演。而今天SOHO中國將走完所有準備程序，在港掛牌。
《第一財經(jīng)日報》從消息人士處獲悉，SOHO中國此次募集資金擬為15億美元。自SOHO中國始，衡量地產(chǎn)公司能否上市的風(fēng)向標也許有所轉變
在摔倒的地方站起來(lái)
鏡頭回放到2002年，潘石屹首次宣布，要在美國及中國香港同時(shí)上市。
不過(guò)，那一次老潘折戟而歸。對于個(gè)中緣由，張欣在2006年的地產(chǎn)金融論壇上透露：美國和香港資本市場(chǎng)給SOHO中國定的市盈率為8倍。按照他們夫婦的設想，市盈率應是13至15倍，但當時(shí)地產(chǎn)公司的市盈率普遍在8~12倍。再加上當時(shí)公司聲名初起，土地儲備少，因而難以吸引海外投資者的注意。
彼時(shí)，港媒分析認為，SOHO中國的資產(chǎn)凈值較低。事實(shí)上，當時(shí)其旗下的“建外SOHO”項目銷(xiāo)售額已至18億元，但由于項目并未完工，該收入不能納入當年財報中。除去上述收入，老潘當年只有現代城尾盤(pán)銷(xiāo)售的幾千萬(wàn)元。
此事似乎未對潘石屹造成負面影響，反而從那一年開(kāi)始，其市場(chǎng)影響力日益提高。同年，公司開(kāi)發(fā)的“長(cháng)城腳下的公社”榮獲威尼斯國際建筑獎，其他項目也一個(gè)接一個(gè)熱賣(mài)。
事隔5年，他再一次站在了當初摔倒的地方。這一次，老潘異常地不張揚。從去年至今，潘石屹從未在任何場(chǎng)合透露關(guān)于上市的具體細節。而對比5年前，SOHO中國也已前進(jìn)了許多步：連續2年占據北京銷(xiāo)售額第一的位置，根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，2006年SOHO中國銷(xiāo)售額39個(gè)億；帶有“SOHO”標記的項目增至6個(gè)；盡管土地儲備仍然不多，但這一次老潘顯然勝券在握。
解除斷頓危機
事實(shí)上，土地儲備一直是老潘心中的隱痛。從建外SOHO以后，老潘就時(shí)�！棒[饑荒”。雖然項目一個(gè)接一個(gè)地開(kāi)發(fā)，但手中卻沒(méi)有一點(diǎn)多余儲備。而他一直堅持“守住北京、守住CBD”的原則更使土地儲備的道路困難重重。
2006年9月，潘石屹曾向《第一財經(jīng)日報》表示，考慮到天津和上海去拿地。當時(shí)建外SOHO 7期和SOHO尚都兩個(gè)項目都已進(jìn)入銷(xiāo)售末期；朝外SOHO雖然剛剛開(kāi)始銷(xiāo)售，但由于體量?jì)H為20萬(wàn)平方米，預計當年就能售完。體量更小的光華路SOHO預計隔年的一季度便可銷(xiāo)售一空，老潘手中已無(wú)閑地。
然而，“到天津、上海去”的話(huà)音未落，今年3月，便傳出潘石屹以逾30億元拿到位于北京三里屯47萬(wàn)平方米土地的消息。三里屯SOHO的獲得，對于SOHO中國來(lái)說(shuō)意義重大，它將改寫(xiě)SOHO中國長(cháng)達3～4年的“斷頓”危機。
“不出去了”，潘石屹再次改弦更張，一口濃濃的西北腔訴說(shuō)著(zhù)對北京的熱愛(ài)。
他表示，現在北京CBD內還大有可為。就在2個(gè)月前，SOHO中國再次有大幅土地進(jìn)賬。7月底，老潘入主北京前門(mén)大街改造項目。這是北京市規模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門(mén)大街及東側路以西地區，規劃占地面積22.4萬(wàn)平方米，規劃建筑面積40.2萬(wàn)平方米。
有業(yè)內人士稱(chēng)，僅就前門(mén)大街改造項目，老潘便可進(jìn)賬52個(gè)土地證，就在上周，潘石屹向《第一財經(jīng)日報》證實(shí)，將有11塊土地通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓。不言而喻，其他41塊土地已是他的囊中之物。
占據制高點(diǎn)
比盲目跑馬圈地更重要
相較于其他地產(chǎn)上市公司全國的“圈地運動(dòng)”而言，潘石屹一點(diǎn)都不瘋狂。
但在僅有120萬(wàn)平方米土地儲備、募集金額目標卻在15億美元這一點(diǎn)上，很多人認為，SOHO中國似乎比眼下瘋狂的牛市更瘋狂。
通常，香港方面投資者相當在意上市公司的土地儲備及其擁有的固定資產(chǎn)價(jià)值，而這兩方面顯然都是SOHO中國的“軟肋”。
大多數地產(chǎn)公司都跟9月28日掛牌的遠洋地產(chǎn)相同，更偏重傳統的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍達及全國；如果有商業(yè)地產(chǎn)則更傾向于自己持有作為固定資產(chǎn)投資，有時(shí)會(huì )整棟出售寫(xiě)字樓；在這些基礎上擁有豐沛的土地儲備。
而SOHO中國業(yè)務(wù)局限于北京，只涉足商業(yè)地產(chǎn)；把所有開(kāi)發(fā)的項目以層為單位賣(mài)給一些中小公司或個(gè)人，買(mǎi)家或投資或自用。非主流的方式把它與其他地產(chǎn)公司區分開(kāi)來(lái)，這使得SOHO中國將成為首家為投資者提供如上投資概念的上市地產(chǎn)公司。
熟悉SOHO中國的業(yè)內人士說(shuō)，SOHO中國不是以傳統的土地儲備來(lái)吸引投資者，而是靠品牌和商業(yè)地產(chǎn)的差異性取勝。的確，SOHO中國所擁有的土地全部是“黃金貴胄”之地。老潘將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的古老秘訣“地段”論，發(fā)揮得淋漓盡致，用他自己的話(huà)說(shuō)，占據制高點(diǎn)遠比盲目跑馬圈地更重要。
在SOHO中國業(yè)務(wù)構成中，寫(xiě)字樓面積占到公司開(kāi)發(fā)的總樓面面積的53%，零售商鋪占23%，剩下的3%是酒店項目。到目前為止，公司總資產(chǎn)的67%都來(lái)自于銷(xiāo)售部分。而在與投資者會(huì )面時(shí)，老潘最強調的亦是其高資產(chǎn)周轉率，以及高利潤水平。
分析師認為，SOHO中國的客戶(hù)主要面向中小企業(yè)和身家不菲的個(gè)人，這是一個(gè)風(fēng)險很低的策略。因為這一群體的需求旺盛，又沒(méi)有來(lái)自其他開(kāi)發(fā)商的真正競爭。一個(gè)佐證便是，目前購買(mǎi)項目的鄂爾多斯地區客戶(hù)不過(guò)區區10個(gè)人，而銷(xiāo)售額卻高達6億元，甚至有些買(mǎi)家是SOHO中國的項目開(kāi)發(fā)到哪就買(mǎi)到哪。
老潘決心走出一條土地儲備之外與眾不同的新路，但關(guān)鍵在于，該公司是否可以持續穩步獲得有高回報、高價(jià)值的土地；然后繼續實(shí)現銷(xiāo)售額最大化和利潤最大化。
以傳統眼光打量SOHO中國，土地儲備仍有些“單薄”，即使在北京市場(chǎng)也排在幾十名開(kāi)外。但從年度銷(xiāo)售額來(lái)看，SOHO中國已連續多年位列北京地區銷(xiāo)售前三名。其每年至少保持35億元以上的銷(xiāo)售規模，令一些全國擴張的地產(chǎn)公司也相形見(jiàn)絀。
不過(guò)，當某一天老潘所要求的高回報型土地不再有，或北京物業(yè)出租水平下降，SOHO中國將何去何從？(許慧穎)
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