有香港證券界人士對記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場(chǎng)狀況不佳而延遲發(fā)行優(yōu)先票據的同時(shí)，又遭遇連番的土地交易調查報道，使投資者對內地房地產(chǎn)股的未來(lái)前景有所擔憂(yōu)
資本市場(chǎng)對于地產(chǎn)股的信心正在經(jīng)受一場(chǎng)嚴峻考驗。部分最近上市的地產(chǎn)公司于近日接連遭遇股價(jià)慘跌。11月21日，中國奧園(3883.HK)報收5.08港元/股，已跌破其上限招股價(jià)5.20港元/股。而早在11月5日就發(fā)行4億美元優(yōu)先票據向亞洲、歐洲及美國的機構投資者展開(kāi)路演的雅居樂(lè )(3383.HK)，直到昨天發(fā)稿時(shí)止，仍未將明確的發(fā)債時(shí)間安排公布。早前有報道稱(chēng)，雅居樂(lè )此番發(fā)行的優(yōu)先票據預計本周稍后時(shí)間定價(jià)。
與此同時(shí)，雅居樂(lè )的股價(jià)在近一段時(shí)期出現大幅下跌。截至昨天下午15時(shí)30分，其股價(jià)在過(guò)去11個(gè)交易日中，除僅有的一天出現微漲外，其余時(shí)間均出現較大幅度的下跌，總體跌幅已超過(guò)28%。有香港證券界人士對記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場(chǎng)狀況不佳而延遲發(fā)行優(yōu)先票據的同時(shí)，又遭遇連番的土地交易調查報道，使投資者對內地房地產(chǎn)股的未來(lái)前景有所擔憂(yōu)。
與此同時(shí)，國土資源部在本周內公布近期的土地監察結果后，再與建設部聯(lián)手，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調控，目標仍指向土地。消息一出，昨日即引發(fā)A股上市的萬(wàn)科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)及保利地產(chǎn)(600048.SH)等地產(chǎn)龍頭股出現較大幅度下跌，成為昨天的領(lǐng)跌板塊之一。
而香港的內地地產(chǎn)股在出現回調趨勢之后，昨日下午開(kāi)盤(pán)后再次大幅下挫，中國海外(0688.HK)一度跌破10%以上。
成亦土地 敗亦土地
一位不愿透露姓名的證券界人士表示，碧桂園囤地太多，使得公司的拿地方法受到關(guān)注。他同時(shí)認為，為控制地產(chǎn)過(guò)熱，控制地產(chǎn)商獲得更多的土地，相關(guān)方面已開(kāi)始采取措施。實(shí)際上，最近幾個(gè)月以來(lái)，證監會(huì )已沒(méi)有審批過(guò)地產(chǎn)公司A股上市的申請。距離最近的地產(chǎn)公司A股上市已是今年6月之前。
“這將限制地產(chǎn)上市公司有更多的資金去拿地”，上述人士據此判斷，未來(lái)地產(chǎn)公司的融資步伐將被迫放慢。瑞銀國際日前發(fā)布的研究報告顯示，在香港上市的10家內地房地產(chǎn)股中，在2000~2006年間，吸納的土地面積，持續多于竣工面積，這期間總共有5000萬(wàn)平方米的凈吸納量，“反映地產(chǎn)商普遍有囤地的現象，主要是預期地價(jià)會(huì )持續上升”。
中房指數研究院(華東)副院長(cháng)陳晟在其最新的博客中指出：值得注意的是，碧桂園土地儲備量達到5400萬(wàn)平方米，是碧桂園今年中報披露的數字，而在4月20日以前，其公布的土地儲備為1900萬(wàn)平方米，這就意味著(zhù)，碧桂園土地激增180%是在很短的時(shí)間內完成的�！巴恋爻鲎寖H辦理相關(guān)手續就需要相當一段時(shí)間，如此之快的土地儲備激增有無(wú)程序方面的瑕疵，就難免會(huì )引起民眾關(guān)注了�！�
近兩年上市的地產(chǎn)公司都出現了大規模拿地的情況，并將此作為吸引投資者、刺激公司股價(jià)的“籌碼”，借此不斷推高公司估值及股價(jià)。碧桂園自今年上市之后，都將公司的土地儲備作為最主要的信息對外發(fā)布，盡管其老板楊國強被認為非常低調。此外，包括雅居樂(lè )、富力地產(chǎn)(2777.HK)及保利地產(chǎn)等等地產(chǎn)上市公司也將公司新增的土地儲備情況逐一發(fā)布。
當然也有低調如合生創(chuàng )展(0754.HK)主席朱孟依，上市公司名下土地儲備雖不少，除必要外，公司極少披露關(guān)于拿地的信息。同時(shí)，由于珠江投資的存在，至今無(wú)人能準確報出朱孟依控制下的土地儲備到底有多少。但據記者了解，在過(guò)去一段時(shí)間，朱孟依并沒(méi)有放慢拿地的腳步。
11月21日，廣州市國土房管局發(fā)出3份動(dòng)工建設催告函，對囤地開(kāi)發(fā)商發(fā)出“最后通牒”。根據相關(guān)統計，今年前9個(gè)月，廣東省土地購置面積2219.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)45.83%，但土地開(kāi)發(fā)面積僅1733.99萬(wàn)平方米，同比僅增長(cháng)3.65%。
據了解，廣州市國土房管局最近規定，開(kāi)發(fā)商必須在付清全部地價(jià)之日起12個(gè)月內，對被出讓土地進(jìn)行動(dòng)工開(kāi)發(fā)，在交付土地之日起30個(gè)月內完成項目建設。此外，廣州正研究擬定新規定，今后無(wú)論賣(mài)出多高的地價(jià)，中標者必須在買(mǎi)地10天內付清地價(jià)。在此之前，國土資源部針對囤地已出臺了相關(guān)文件。
而雅居樂(lè )在土地儲備已高達2500萬(wàn)平方米的情況下，此番發(fā)債的主要用途仍鎖定為購買(mǎi)新的土地。按照瑞銀國際的測算，以2007年的竣工量為標準，雅居樂(lè )的土地儲備亦足夠其未來(lái)17年的開(kāi)發(fā)之用。
市場(chǎng)短期受壓
在“政府發(fā)出的信息及言語(yǔ)都更為強硬”的情況下，瑞銀集團亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)聯(lián)席主席王震宇在香港接受采訪(fǎng)時(shí)表示，由于內地可能再推出樓市調控措施，例如限定樓盤(pán)一定要在限定年期內竣工，將迫使持有大量土地的地產(chǎn)商“減倉”。他同時(shí)認為，持有大量土地儲備的開(kāi)發(fā)商，面臨的政策風(fēng)險已越來(lái)越大。
實(shí)際上，從今年國慶節之前央行宣布二套房四成首付開(kāi)始，對地產(chǎn)商已產(chǎn)生影響，各主要城市的成交量下跌明顯，觀(guān)望氣氛濃重。上述證券界人士認為，碧桂園涉嫌違規土地交易的一系列報道必定會(huì )使國家相關(guān)部門(mén)越來(lái)越關(guān)注地產(chǎn)商的拿地方法是否合法，對地產(chǎn)項目的規劃及發(fā)展方向的審批也將會(huì )更嚴格。
國務(wù)院辦公廳也已下發(fā)通知，要求總投資5000萬(wàn)元以上的新開(kāi)工項目必須在發(fā)改委建立管理檔案，定期報送項目信息。此外，之前市場(chǎng)關(guān)于加息的預期落空，致使業(yè)內人士認為，將有更嚴厲的調控措施出臺。
雖然碧桂園聲稱(chēng)延遲發(fā)債不會(huì )對公司運營(yíng)產(chǎn)生影響，但原定發(fā)債購置新土地的資金仍需進(jìn)行重新安排。但目前，銀行方面已出現全限貸的情況，尤其是開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款。因此，在資本市場(chǎng)融資受挫的情況下，一些開(kāi)發(fā)商未來(lái)或許只能依靠公司旗下開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售回款來(lái)維持。
國際評級機構穆迪投資服務(wù)公司亦認為，雖然全球信貸收縮對內地開(kāi)發(fā)商并無(wú)影響，但他們仍有強大的資金需求，宏觀(guān)調控措施收緊行業(yè)借貸，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商要依賴(lài)售樓收益作其經(jīng)費，所以，開(kāi)發(fā)商制訂的高收入目標將在未來(lái)12個(gè)月為其帶來(lái)執行風(fēng)險。
信誠證券聯(lián)席董事連敬涵亦建議，近期內地不斷傳出消息稱(chēng)，可能會(huì )有針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控措施出臺，如果投資者在內地房地產(chǎn)股方面持有重倉，應該減持一部分，只留下最優(yōu)質(zhì)的股份，以免內地房地產(chǎn)股出現大幅度的調整。
實(shí)際上，到昨天為止，富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園以及雅居樂(lè )等港股上市的主要內地地產(chǎn)股份，在過(guò)去10個(gè)交易日中已下跌超過(guò)20%。(翟宇)
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