前期風(fēng)光無(wú)限的房地股，近期卻顯得有些萎靡。昨日，無(wú)論是龍頭股萬(wàn)科，還是一些中小房地產(chǎn)股，都處在下跌中。而一度炙手可熱的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入概念，也不那么受到投資者的追捧了。對此，業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)股的投資前景雖然看好，但從近期來(lái)看，投資者最好是多看少動(dòng)，尋找一個(gè)合適的時(shí)機再動(dòng)手。
政策預期的壓制
“市場(chǎng)普遍預期有可能出臺比較嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，如銀行繼續收緊銀根，貸款首付比例提高到四至五成、預售資金監管等等，這是導致投資者對房地產(chǎn)股心存疑慮的主要原因�！币晃粯I(yè)內人士表示。
收緊銀行信貸的預期在一定程度上正在成為現實(shí)。據媒體報道，建行內部消息人士證實(shí)，關(guān)于第二套房首付比提至4成的說(shuō)法，確系出自總行的統一部署，相關(guān)“通知”已經(jīng)以“保密”級別文件下發(fā)至各地分行。不過(guò)，出于業(yè)務(wù)發(fā)展考慮，各地分行在具體落實(shí)上可能有所不同。而在不少地區，建行當地分行已經(jīng)執行了第二套房首付提高的政策。而在上海，銀行對于二手房貸款控制明顯嚴格，一些小面積售后公房遭到銀行拒絕房貸。
種種不利的預期壓制了房地產(chǎn)股的上漲。不過(guò)，在海通證券分析師張巒看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方興未艾，當前的調整并不意味著(zhù)房地產(chǎn)股投資價(jià)值減少，相反，經(jīng)過(guò)合理調整后，房地產(chǎn)股仍然有繼續上漲的空間。
“現在大家都在等政策出來(lái)，等一個(gè)對房地產(chǎn)行業(yè)定性的政策，而這些政策其實(shí)對人們的心理影響大于對房地產(chǎn)行業(yè)的直接影響。等到政策預期明朗化了，大家的心理壓力也就釋放了，房地產(chǎn)股反而可能會(huì )迎來(lái)一個(gè)投資機會(huì )。在人民幣升值等諸多利好房地產(chǎn)行業(yè)的因素沒(méi)有消失前，房地產(chǎn)股的走勢依然可以看好�！睆垘n說(shuō)。
高估值存疑
不過(guò)，張巒對前期房地產(chǎn)股的強勢上攻并不認同。她表示，在一輪快速上揚后，許多房地產(chǎn)上市公司的市盈率高出了正常的估值水平，普遍在50倍到60倍市盈率以上，而一般的合理估值應該在40倍左右。從這個(gè)角度而言，當前房地產(chǎn)股也的確需要調整，使走勢更加健康。
而有分析人士則堅持認為，成本拉動(dòng)、供給限制、需求推動(dòng)和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性等四大推手依舊存在，房?jì)r(jià)上漲趨勢不改，所以，房地產(chǎn)行業(yè)值得繼續看高。中銀國際研究員田世欣表示，強勁的經(jīng)濟增長(cháng)、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產(chǎn)價(jià)格膨脹的前提條件，在流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值大幅低估的環(huán)境下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫還遠未達到頂峰狀態(tài)，在沒(méi)有顯著(zhù)外力的干擾下，泡沫膨脹的自我加強型過(guò)程，會(huì )使價(jià)格漲幅遠遠超過(guò)預期。
而在爭議中，房地產(chǎn)上市公司們正在為高估值不斷下著(zhù)賭注。不少房地產(chǎn)公司在A(yíng)股市場(chǎng)通過(guò)增發(fā)、發(fā)債等方式融得大量資金，然后在房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)跑馬圈地，在土地拍賣(mài)市場(chǎng)的一擲千金，一些公司拍地的價(jià)格折合地板價(jià)后，比周邊的房?jì)r(jià)還要高，讓人大有“置之死地而后生”的味道。
分析師指出，房地產(chǎn)上市公司的這種近乎零利潤拿地的方式，暗藏著(zhù)巨大的風(fēng)險，這是在賭房地產(chǎn)將會(huì )繼續暴漲的預期，在賭人民幣升值不會(huì )停止的預期。但是，在國家宏觀(guān)調控政策下，土地管理勢必會(huì )收緊，這對于囤積土地無(wú)法立即消化的公司而言，很有可能會(huì )付出巨大的代價(jià)。而房地產(chǎn)價(jià)格的上升空間已經(jīng)很難預料，如果發(fā)生價(jià)格下跌，對于這些公司而言，很有可能意味著(zhù)資金鏈的斷裂。
“所以，我認為，判斷房地產(chǎn)股的前景，不能緊盯著(zhù)土地存量這個(gè)指標，而是要綜合看待公司的開(kāi)發(fā)能力，包括資金籌措能力和開(kāi)發(fā)能力是否和土地規模配比。從這個(gè)角度來(lái)講，大的房地產(chǎn)上市公司安全系數更高�！睆垘n表示。(李良)
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