本周房地產(chǎn)股繼續大幅下挫，昨日金地、華發(fā)、華僑城、招商地產(chǎn)、泛海建設等跌幅均超過(guò)4%。從各方面情況判斷，部分地區地價(jià)下跌是主要因素。近日，廣州和廈門(mén)進(jìn)行的土地拍賣(mài)遭受發(fā)展商冷遇，賣(mài)地價(jià)格大體出現50%左右的下跌。從各方反應來(lái)看，地價(jià)下跌已經(jīng)令發(fā)展商、研究機構、投資者等各方趨于謹慎。那么，假如房?jì)r(jià)拐點(diǎn)真的形成了，我們是否準備好了？
地價(jià)下跌令業(yè)界趨于謹慎
筆者和上述參與此次競買(mǎi)的上市公司進(jìn)行了一些交流，而后也與多位地產(chǎn)行業(yè)分析師進(jìn)行了探討。綜合來(lái)看，業(yè)界的觀(guān)點(diǎn)已經(jīng)由樂(lè )觀(guān)變得謹慎。首先，就地價(jià)而言，主流觀(guān)點(diǎn)認為，地價(jià)下跌究竟是個(gè)別事件，還是一個(gè)新的趨勢，值得繼續觀(guān)察。其次，房?jì)r(jià)和地價(jià)二者互為因果。11月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳房?jì)r(jià)均出現不同程度的回落，是此次房?jì)r(jià)牛市以來(lái)所首見(jiàn)。如果說(shuō)近期房?jì)r(jià)走低是地價(jià)下跌的重要原因之一的話(huà)，那么，地價(jià)的大幅下跌又可能繼續反過(guò)來(lái)作用于房?jì)r(jià)，引發(fā)房?jì)r(jià)進(jìn)一步回落。所以，兩大城市地價(jià)大幅下滑，會(huì )否成為全國性房?jì)r(jià)拐點(diǎn)出現的先兆，值得我們關(guān)注。
香港百年地產(chǎn)經(jīng)驗的啟示
從香港百年地產(chǎn)的經(jīng)驗來(lái)看，地價(jià)和房?jì)r(jià)是一直在螺旋式上升的。但在長(cháng)期上漲的過(guò)程中，每10年左右會(huì )出現一次明顯的房?jì)r(jià)階段性拐點(diǎn)，而轉折的先兆和確認就是地價(jià)的下跌。所以，香港地價(jià)下跌往往被看成是房?jì)r(jià)階段性調整的標志。我們還注意到，香港房?jì)r(jià)大幅下跌之前，會(huì )出現以下現象：其一，房?jì)r(jià)出現較長(cháng)時(shí)間的階段性大幅上漲，一輪上漲下來(lái)漲幅往往在5到10倍；其二，上漲后期，拍地過(guò)程中頻頻出現地王；其三，多方人士呼吁房?jì)r(jià)存在泡沫；其四，銀行大幅提升利率和首付成數。房?jì)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入下跌過(guò)程中，會(huì )出現以下現象：其一，地價(jià)開(kāi)始大幅下跌；其二，發(fā)展商競相壓低價(jià)格拋售，出現一手房?jì)r(jià)格低于二手房的現象；其三，少數高位購房人成為負資產(chǎn)人士；其四，股票市場(chǎng)跟隨房?jì)r(jià)大幅回落。
因此，通過(guò)對比香港的情況，近期地價(jià)下跌以及各主要城市房?jì)r(jià)走低的現象，正向我們勾畫(huà)出一幅若隱若現的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)圖。
不排除地產(chǎn)業(yè)出現階段性調整的可能
對于房?jì)r(jià)的長(cháng)期運行，我們毫無(wú)疑問(wèn)是樂(lè )觀(guān)的，但我們不能排除房?jì)r(jià)出現階段性拐點(diǎn)的可能性。如果房?jì)r(jià)出現了階段性拐點(diǎn)，那么，筆者預期會(huì )有以下事件發(fā)生：其一，因為大國經(jīng)濟的因素，房?jì)r(jià)不會(huì )像當時(shí)的香港特區那樣出現太深的跌幅，但如果出現二到三成的調整，也不值得驚訝；其二，持續時(shí)間將不會(huì )短，甚至可能到2009年才能完成調整；其三，部分激進(jìn)的地產(chǎn)商將出現資金鏈斷裂，龍頭公司并購機會(huì )由此來(lái)臨。
盡管短期地產(chǎn)行業(yè)可能出現大的波動(dòng)，但我國人口因素導致的實(shí)質(zhì)性需求，將在地產(chǎn)業(yè)階段性的調整后再度迸發(fā)。所以，穩健的地產(chǎn)商將有可能趁機大幅擴張，兼并收購、提高行業(yè)占有率。由此觀(guān)之，地產(chǎn)業(yè)的螺旋式上升的基本趨勢沒(méi)有變化，但市場(chǎng)過(guò)熱后出現一到兩年的階段性調整，也不是沒(méi)有可能。
此外值得關(guān)注的是，如果房?jì)r(jià)停止增長(cháng)，地產(chǎn)公司的估值將大幅調整。與此同時(shí)，股市也將出現較大調整。一方面是地產(chǎn)股調整會(huì )直接導致股市進(jìn)入調整；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的調整，也會(huì )引發(fā)其他相關(guān)行業(yè)的調整，進(jìn)而對整個(gè)經(jīng)濟體產(chǎn)生階段性的影響�？傊�，如果房?jì)r(jià)拐點(diǎn)確認，那么，股票市場(chǎng)將出現幅度較大的波動(dòng)。(中證投資 徐輝)
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