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　　“北京的房?jì)r(jià)跌了！”

　　就在國務(wù)院關(guān)于嚴控囤地的新政出臺后不久，不少對飛漲的房?jì)r(jià)望眼欲穿的購房者面對北京局部地區有所松動(dòng)的房?jì)r(jià)，發(fā)出了這樣的驚嘆。

　　由于土地供應形勢趨緊，土地價(jià)格上漲從一定程度上帶動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。所以，不少專(zhuān)家認為，治理房?jì)r(jià)上漲的關(guān)鍵是土地。面對對閑置土地征收增值地價(jià)的規定，不少開(kāi)發(fā)商還在觀(guān)望，也有人認為影響不大，畢竟加快土地開(kāi)發(fā)速度已成為一種趨勢。不過(guò)，土地不是一般商品，何為“閑置土地”？不少人認為，還需有關(guān)部門(mén)盡快給出明確說(shuō)明。

　　囤地標準待析

　　房地產(chǎn)企業(yè)由囤房捂盤(pán)轉向囤地已成為行內公認的事實(shí)，在這類(lèi)產(chǎn)品差異化不大且房?jì)r(jià)看漲的環(huán)境里，想要追求更高的利潤，囤地是一項不錯的選擇。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也必須保證自己的企業(yè)有源源不斷的可供開(kāi)發(fā)的土地，以保證企業(yè)的持續發(fā)展。

　　其實(shí)，早在1999年，我國就曾出臺政策指出：“超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費�！钡�由于土地價(jià)格上漲很快，這些政策近年來(lái)已不能減弱開(kāi)發(fā)商的囤地熱情。

　　而今年1月11日出臺的關(guān)于閑置土地的政策，提出在征收土地閑置費以外，還要加征增值地價(jià)，佐之其他政策，給熱衷于囤積土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)一記重拳。該政策出臺后，不少開(kāi)發(fā)商對記者表示，將走一步看一步，等待政府具體措施出臺。

　　不過(guò)，何為“閑置土地”？還是開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)�！爱吘挂粔K土地從開(kāi)發(fā)建房到出售，并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程。如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的是凈地，就需要先保證土地能夠通水、電等，才能進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，而這一過(guò)程并不是完全可控的；此外，在舊城開(kāi)發(fā)上，如果有一個(gè)不愿意搬走的拆遷戶(hù)，那么，土地就一天不能開(kāi)發(fā)。這是否也被歸為閑置土地？”有開(kāi)發(fā)商提出了這樣的疑問(wèn)。

　　房屋銷(xiāo)售“快”時(shí)代

　　應對土地新政，土地儲備量大的開(kāi)發(fā)商自有其開(kāi)發(fā)方式。萬(wàn)科集團總裁郁亮就表示，萬(wàn)科選擇用工業(yè)化方式快速開(kāi)發(fā)，堅決反對囤地。

　　郁亮介紹，萬(wàn)科從2004年開(kāi)始加速開(kāi)發(fā)節奏，從拿地到開(kāi)盤(pán)時(shí)間通常在9—12個(gè)月，比2004年提高了7個(gè)月。到去年9月份，萬(wàn)科的項目?jì)�備�?600多萬(wàn)平方米。2008年，萬(wàn)科開(kāi)工量將超過(guò)1000萬(wàn)平方米�？梢哉f(shuō)，在土地的項目?jì)�備上，萬(wàn)科保持了低水平。

　　從房屋需求來(lái)看，增加市場(chǎng)供應量，萬(wàn)科這種方式顯然更適應市場(chǎng)。與萬(wàn)科一樣，不少已上市的國內開(kāi)發(fā)商如中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等也表示要加快房屋開(kāi)發(fā)速度、適當控制拿地速度、回籠資金、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　對開(kāi)發(fā)商而言，房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲太快也并非好事。許多開(kāi)發(fā)商轉向風(fēng)險更低的二三線(xiàn)城市拿地就是明證之一。

　　數據顯示，近年房?jì)r(jià)上漲很快，不少房地產(chǎn)業(yè)上市公司的銷(xiāo)售毛利率都維持在40%以上。有分析人士認為，盡管閑置土地增值費中有一部分可能會(huì )被轉嫁到終端購房者身上，但在土地成本提高、信貸縮緊、房?jì)r(jià)上漲前景不明的情況下，誰(shuí)能比別人更快地把房子出手、收回資金才是根本。另外，在政府新一輪調控中，更多的開(kāi)發(fā)商卻認為，這是行業(yè)內部的一輪洗牌。

　　建設部副部長(cháng)齊驥介紹，目前，我國房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家。而國土資源部有關(guān)人士也曾指出，2008年，我國新增建設用地數量不會(huì )超過(guò)580萬(wàn)畝(相當于38.663億平方米)，除去7成將用于保障性住房的供地，余下的面積不過(guò)11.6億平方米左右。同能夠動(dòng)輒儲備土地幾千萬(wàn)平方米的大企業(yè)相比，越來(lái)越多的中小企業(yè)將面臨融資難、拿地難的困境。

　　從去年初到現在，通過(guò)提高短期貸款利息，信貸政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和短期炒房者產(chǎn)生深遠影響。從資本市場(chǎng)的情況來(lái)看，2007年，對房地產(chǎn)企業(yè)IPO的審批幾乎處于停滯狀態(tài)，這當然也與企業(yè)自身業(yè)績(jì)不達標等狀況有關(guān)；盡管包括原水股份、S魯潤在內的幾家上市公司通過(guò)借殼方式實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)注入，但從總體來(lái)看，還是有不少開(kāi)發(fā)商倍感難以上市的壓力。有開(kāi)發(fā)商認為，應對一些上市公司的增發(fā)嚴格審批，因為這些財大氣粗的資本高手，是造成土地價(jià)格飛漲的重要因素。(記者 王婷)