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　　昨日，高鵬、董紀昌、王雯珺、汪成豪等中國科學(xué)院專(zhuān)家撰寫(xiě)長(cháng)文，力陳金融危機下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)危局。

　　這篇名為《金融危機下我國房地產(chǎn)形勢分析與對策建議》的長(cháng)文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷,開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè )觀(guān)。2008年63家房企負債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團在內的25家房企資產(chǎn)負債率在70%的警戒線(xiàn)之上。專(zhuān)家還提出了政策宜一步到位、放寬第二套住房等八條建議。

　　　　25房企資產(chǎn)負債率超警戒線(xiàn)

　　昨日高鵬、王雯珺等接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪(fǎng)時(shí)認為，自2007年至今我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，基本進(jìn)入了周期性調整階段，房地產(chǎn)商的形勢也不容樂(lè )觀(guān)。

　　根據上交所、深交所上市房地產(chǎn)企業(yè)的三季報數據，2008年前三季度凈利潤同比下降的企業(yè)有42家，同比上升的企業(yè)有60家。在港交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)半年報顯示，2008年上半年凈利潤同比下降的企業(yè)有45家，同比上升的企業(yè)有42家。

　　中科院研究生院管理學(xué)院房地產(chǎn)研究小組根據已披露的房企上市公司三季報統計，2008年63家房企負債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團在內的25家房企資產(chǎn)負債率在70%的警戒線(xiàn)之上。2008年以來(lái)我國房地產(chǎn)企業(yè)平均速動(dòng)比率一直在100%以下，且有逐漸下降的趨勢。此外，在已披露數據的93家中，每股經(jīng)營(yíng)現金流有65家為負值。

　　上述中科院專(zhuān)家認為，“基于以上數據，我們難以否認我國房地產(chǎn)企業(yè)總體背負資金鏈壓力，存在一定的償債風(fēng)險�！�

　　據三季報顯示，87家有數據的企業(yè)中，48家企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率同比下降，即有超過(guò)一半的房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著(zhù)下降。51家房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉率同比顯著(zhù)下降，39家同比上升。即大多數房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售能力和資產(chǎn)利用率下降。

　　　　開(kāi)發(fā)商和購房者矛盾之困

　　據悉，針對次貸危機下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多個(gè)部門(mén)紛紛制定土地、金融、稅收、財政等各方面相關(guān)政策來(lái)扭轉房地產(chǎn)頹勢。

　　高鵬、王雯珺等認為，這些政策就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購房者之間的矛盾來(lái)看，并未根本解決。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前不敢降價(jià)的原因有如下4條：

　　1.潛規則：參考同區域、同檔次樓盤(pán)定價(jià)，誰(shuí)也不會(huì )輕易降價(jià)“離群”太遠；2.自救：開(kāi)發(fā)商可以推出少量特價(jià)房來(lái)試探消費者，再一點(diǎn)一點(diǎn)提高房?jì)r(jià)，從而自救；3.代價(jià)：如若降價(jià)，前期高價(jià)購房者必將控告開(kāi)發(fā)商，極度影響公司品牌價(jià)值；4.難言之隱：房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，開(kāi)發(fā)商吸納土地的價(jià)格過(guò)高；如若不降又無(wú)法及時(shí)回籠資金，陷入兩難局面。

　　雖然開(kāi)發(fā)商采取了一系列的措施進(jìn)行促銷(xiāo)，但購房者還是持觀(guān)望態(tài)度。王雯珺等專(zhuān)家調查發(fā)現，就購房者而言，目前持幣待觀(guān)的主要原因有如下7條：

　　1.國際金融危機對我國經(jīng)濟的沖擊導致部分企業(yè)及個(gè)人受損;2.針對開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)現狀，購房者對開(kāi)發(fā)商降價(jià)心理預期過(guò)高；3.投機炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞；4.房地產(chǎn)供大于求的現狀將延續；5.建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產(chǎn)成本大幅縮水；6.銀行拍賣(mài)房屋增多，購房者低價(jià)淘到滿(mǎn)意住房成為可能；7.政策力度將逐漸加大，購房人預期將從新政中得益。

　　　　專(zhuān)家呼吁政策一步到位

　　上述專(zhuān)家建議政策宜一步到位，反復增加的政策力度只會(huì )帶給市場(chǎng)更為濃厚的觀(guān)望氣氛。在此關(guān)頭，適用重招狠招，一步到位，讓購房者排除疑慮。

　　高鵬、王雯珺等專(zhuān)家共提出8條具體建議：1.加大政策宣傳；2.指導房?jì)r(jià)；3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信息披露制度。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在季報中加入空置率、建筑面積、銷(xiāo)售面積等房地產(chǎn)數據；4.放寬第二套住房；5.政策宜一步到位；6.妥善安置企業(yè)裁員；7.調整土地政策。建議土地拍賣(mài)不僅根據價(jià)格，還要根據評定的開(kāi)發(fā)商實(shí)力；8.調整土地出讓金的征收方式。(翟敏)

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