漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋區域經(jīng)理明森認為，經(jīng)過(guò)一年多的觀(guān)望和權衡，已經(jīng)有部分實(shí)力投資客重新回歸房產(chǎn)投資市場(chǎng)，對后市的信心推動(dòng)了這些原先的投資板塊回暖
如果說(shuō)，以前的樓市和股市是蹺蹺板，一頭高了另一頭就會(huì )低，如今這種現象正在發(fā)生微妙變化。進(jìn)入3月份后，股指屢創(chuàng )新高，大盤(pán)勢如破竹。與此同時(shí)，過(guò)完農歷新年的這兩個(gè)月，上海樓市也呈現出一派“春暖花開(kāi)”景象。
在宏觀(guān)調控逐漸深入的背景下，“金三銀四”卻如期而至。根據上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱(chēng)“中原地產(chǎn)”)研究咨詢(xún)部數據：今年3月，上海二手樓市全面復蘇。3月，中原地產(chǎn)二手房市場(chǎng)總體成交環(huán)比增加160%，盧灣、浦東成交尤為活躍。
在二手房成交集中放量的同時(shí)，成交均價(jià)仍舊微幅上揚。中原地產(chǎn)數據顯示：中高檔二手公寓實(shí)際成交均價(jià)13935元/平方米，環(huán)比上漲0.57%。在改善性需求的大量支撐下，價(jià)格仍有上升空間。
價(jià)格下跌是一個(gè)“偽命題”
美聯(lián)物業(yè)顧問(wèn)(上海)有限公司(下稱(chēng)“美聯(lián)物業(yè)”)剛出爐的統計數據與中原地產(chǎn)如出一轍。
據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數據顯示：3月，上海二手房成交量雖然較去年同期相比基本持平，但較2月份成交明顯放量。從3月份成交數據來(lái)看，二手市場(chǎng)總體成交量較2月增長(cháng)50%，其中閔行、楊浦等區增幅位居前列。
美聯(lián)物業(yè)上海區總經(jīng)理馮泓睿認為，“調控和規范并不是一味地打壓市場(chǎng)。面對央行的此次加息，二手房市場(chǎng)影響微乎其微，這應該也是市場(chǎng)已逐步向好的表現�！�
美聯(lián)物業(yè)威海分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理潘宏軍表示，半年時(shí)間，均價(jià)增幅最大的要數中凱城市之光。去年年底還在3萬(wàn)元/平方米左右的單價(jià)如今已躥升到3.2萬(wàn)~3.5萬(wàn)/平方米，小區內“樓王”的單價(jià)飆升到了5萬(wàn)元/平方米以上。一路躥升的價(jià)格讓不少此前有些動(dòng)搖的投資客轉售為租，繼續長(cháng)線(xiàn)持有。
上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(下稱(chēng)“漢宇地產(chǎn)”)數據亦顯示：4月以來(lái)，上海二手房?jì)r(jià)尤其是內環(huán)和中環(huán)內樓盤(pán)成交價(jià)均有一定幅度的上漲。在浦東聯(lián)洋、世紀公園板塊上漲幅度更為明顯，成交量也一路上升。
漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋區域經(jīng)理明森認為，經(jīng)過(guò)一年多的觀(guān)望和權衡，已經(jīng)有部分實(shí)力投資客重新回歸房產(chǎn)投資市場(chǎng)，對后市的信心推動(dòng)了這些原先的投資板塊回暖。
租賃：換房活躍期
從漢宇地產(chǎn)交易管理系統統計數據來(lái)看，4月一般商品房的租賃比例相比3月有所上升，在長(cháng)寧、普陀、閘北、閔行等區，月租在2000~4000元的租賃成交較多。整體來(lái)看，售后公房的去化比較快，比如楊浦內環(huán)、閔行莘莊板塊等。從價(jià)格上看，與3月相比基本持平，普裝一房月租1000~1400元，普裝兩房月租1400~1700元。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)推廣部總監孫文勤認為：進(jìn)入4月，上海租賃市場(chǎng)延續著(zhù)3月的小陽(yáng)春態(tài)勢，成交依然活躍。目前，中低端租賃市場(chǎng)仍處于換房活躍期，一些合約到期的租客紛紛重新進(jìn)入租賃市場(chǎng)，力求換到價(jià)格更便宜或者條件更完善的房子。不過(guò)由于3月售后公房的火爆成交，目前相對來(lái)說(shuō)這部分房源數量有所減少，也使得成交量相比來(lái)說(shuō)有所下滑。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部租賃數據表明，以南京西路商圈為輻射的高檔住宅區價(jià)格依然維持高位。潘宏軍介紹，中凱城市之光的兩房平均租金在1500美元/月，三房則為2500美元/月；國際麗都城的兩房平均租金為1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元人民幣/月，三房則約2500美元/月。
目前正處于傳統的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)回暖時(shí)期，部分通過(guò)租賃暫時(shí)解決居住問(wèn)題的剛性需求試探性入場(chǎng)，造成租賃房源增加。隨著(zhù)整個(gè)市場(chǎng)投資客數量減少，對投資租金回報率的要求也不如前兩年這么高，部分樓盤(pán)租金的暫時(shí)下調也不會(huì )太影響租賃。
市場(chǎng)屏不牢了？
3、4月，上海二手樓市最顯著(zhù)的特點(diǎn)是中環(huán)以?xún)仁蹆r(jià)上漲。很多人對此有些看不懂。
“今年以來(lái)，結婚購房的比例正在減小，取而代之的是一種改善型需求。這類(lèi)改善型客戶(hù)多是自去年開(kāi)始積累下來(lái)，持續了比較長(cháng)的看房時(shí)間，成交客戶(hù)中也多是年前的老客戶(hù)�！敝性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏認為，“本月中旬銀行存貸款利率再次提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，再次加息對于目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響不大。目前的房?jì)r(jià)仍處于上漲階段，利率上調在房?jì)r(jià)上漲面前顯得微不足道，增加的持有成本也非常有限，因此對于賣(mài)家來(lái)說(shuō)加息影響可以忽略；而買(mǎi)家，雖然加息會(huì )增加其以后的還款額，但其真正關(guān)心的仍是房屋總價(jià)是否在預算內，加息并未給他們帶來(lái)觀(guān)望情緒�！�
龔敏稱(chēng)，相比較而言，買(mǎi)家更關(guān)注的是物業(yè)稅的動(dòng)向，物業(yè)稅對買(mǎi)家的心理影響更大。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數據表明，3月的加息政策對自住需求的買(mǎi)房者影響甚微，很多前期一直處于觀(guān)望狀態(tài)的購房者在當前市場(chǎng)價(jià)格依然微幅上漲的情況下，不再等待，開(kāi)始試探入市。同時(shí)，對于市中心區域的業(yè)主而言，盡管短期看來(lái)二手住宅的投資回報率可能受加息影響有所下降，但由于市中心物業(yè)的稀缺性和不可復制，不少投資客仍選擇長(cháng)線(xiàn)。
漢宇地產(chǎn)通過(guò)數據分析發(fā)現：“中環(huán)以?xún)仁蹆r(jià)上漲”還與土地供應結構的變化、投資客的離場(chǎng)、普通自住剛性需求的釋放密切相關(guān)。
孫文勤認為：原因之一，土地供應稀缺、新房供應量少造成中環(huán)以?xún)榷址烤o俏。數據顯示，2006年上海公告供應的土地面積中，內環(huán)比重最小只有2%，內中環(huán)為5%，兩者合計僅有7%。這些土地供應在2007、2008年就會(huì )轉變成商品房供應，可以預見(jiàn)未來(lái)一兩年內，中內環(huán)商品房的供應量會(huì )進(jìn)一步減少。原因之二，截至4月份，中環(huán)以?xún)纫皇肿≌墒哿繛?000多套，新增供應量為3000多套，而3月份一個(gè)月一手住宅的銷(xiāo)售量就達到了4839套，新增供應量明顯低于需求量。
一方面是未來(lái)一段時(shí)間可以預期的供應量不足，一方面是目前的新增供應量與需求量之間存在著(zhù)一定的缺口，那么一部分需求轉向二手房市場(chǎng)帶動(dòng)二手房?jì)r(jià)格的小幅上升也就不難理解了。(葉國靖)
