5月對于京城樓市來(lái)說(shuō)，注定是不平靜的一個(gè)月。據悉，建委近日將會(huì )出臺關(guān)于保障性住房的細則，已經(jīng)引起了各方的關(guān)注，還有就是不斷飆升的股市，仍然上漲的房?jì)r(jià)都將成為5月樓市的熱點(diǎn)。在焦點(diǎn)房地產(chǎn)舉辦的“5月樓市分水嶺”論壇上，業(yè)內人士普遍認為，在歷經(jīng)大的政策定型之后，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更需要執行和“微調”，在不變中求變。
股指狂飆藏風(fēng)險
股市的一路上揚無(wú)疑讓一眾股民無(wú)比瘋狂。記者留意到，不論在何種場(chǎng)合下，關(guān)于股市的話(huà)題都不離左右。但是業(yè)內人士表示，如此的瘋狂表象下蘊藏著(zhù)風(fēng)險。
記者近日在招商銀行清華園分行現場(chǎng)發(fā)現，業(yè)務(wù)極其繁忙。記者與當時(shí)現場(chǎng)的一名工作人員聊，他表示，最近銀行業(yè)務(wù)特別多，主要是買(mǎi)基金的，還有開(kāi)戶(hù)的。幾天工夫，就有100多個(gè)人在此開(kāi)戶(hù)。當時(shí)現場(chǎng)還有準備開(kāi)戶(hù)的，可是由于資料已經(jīng)用完，無(wú)法辦理了。
說(shuō)起來(lái)，這個(gè)分行規模并不大，這樣的數量已經(jīng)相當可觀(guān)。據某位準備炒股的人士說(shuō)，現在中信銀行、中信證券開(kāi)戶(hù)的人更是多得不得了，要拿到一個(gè)比較靠前的號還得央求門(mén)口的小保安來(lái)幫忙。據了解，4月單月開(kāi)戶(hù)量超過(guò)去年全年的開(kāi)戶(hù)總數，總市值已經(jīng)超過(guò)14萬(wàn)億！
加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶分析，廣大中小股民就是“待宰的羔羊”,社會(huì )財富并不會(huì )因為中國股市的炒作而增加，歷史已經(jīng)多次證明，在沒(méi)有增加財富只是增加指數的股票市場(chǎng)，最后得利的總是那些資本大鱷�！肮墒性�2007年的態(tài)勢基本上是大起大落，誰(shuí)損失了、誰(shuí)得利了，損失的是廣大的股民，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，這一點(diǎn)已經(jīng)被千錘百煉證明，所以股民的頭腦一定要冷靜�！�
“從1000點(diǎn)到2000點(diǎn)是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，從2000點(diǎn)到3000時(shí)間短了很多，而從3000點(diǎn)躥上4000點(diǎn)就更短了。一開(kāi)始是觀(guān)望，到后面完全是跟風(fēng)了�！彼荚粗玫囟麻L(cháng)李國平如此描述股市的狂熱和狂熱之下潛在的風(fēng)險。徐滇慶表示，要警惕日本上世紀90年代初出現的房地產(chǎn)和股市的雙跌。
徐滇慶表示，股市所帶來(lái)的暴利幻覺(jué)不會(huì )持久�！叭绻芍傅纳蠞q是隨著(zhù)這些企業(yè)的利潤、經(jīng)濟的發(fā)展往上走的，這是正常的，但是我們這樣從1000多點(diǎn)一跳就到4000多點(diǎn)，是一個(gè)炒作的過(guò)程，而這種炒作過(guò)程最后都是以大跌告終的�！�
樓市漲勢不樂(lè )觀(guān)
一季度北京高端市場(chǎng)表現不好，不少高檔項目出現三個(gè)月僅售出兩三套房子的慘淡成交量。李國平認為，股市應該是最大的影響，股市分流了很大一部分投資和保值的房產(chǎn)購買(mǎi)需求。但是，也有人士表示，樓市下一步的漲勢不容樂(lè )觀(guān)。
在日前，由新浪網(wǎng)與21世紀不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手合作的一項調查顯示，在回答假如有20萬(wàn)元將用于何種用途時(shí)，分別有17.3%和16%的人選擇買(mǎi)股票和基金。
“去年90平萬(wàn)米70%的政策出臺之后，按照市場(chǎng)規律，大戶(hù)型的高端樓盤(pán)應該很好賣(mài)，因為稀缺嘛，以后就少了。但是結果并不是如此，毫無(wú)疑問(wèn)是流入股市了�！崩顕奖硎�。
徐滇慶表示，現在股市異軍突起，產(chǎn)生了資金分流作用，所以在2007年的第一季度北京市房?jì)r(jià)上升5點(diǎn)多，但是北京市房地產(chǎn)交易額下降了42%，從這個(gè)數字就可以判斷大量的資金走到股市里去了�！肮墒袔�(lái)的暴利速度比房地產(chǎn)市場(chǎng)還快，給人們制造的幻覺(jué)更加猛烈，這是完全合理的�！�
偉業(yè)控股副總經(jīng)理張劍認為，“在國內現在不僅是房子和股票，所有的資產(chǎn)都在增值，比如藝術(shù)品投資。資產(chǎn)價(jià)格在全世界范圍都在上漲，比如印度現在探討的問(wèn)題也是過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)和一萬(wàn)點(diǎn)以上的印度股市‘敏感指數’。而在中國，則是投資熱情空前高漲�！睋私�，國家統計局發(fā)布的一季度經(jīng)濟數據表明，1-3月城鎮固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)25.3%，增幅比去年四季度平均18.5%的增速加快6.8%。房地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資大幅反彈推動(dòng)投資再次出現反復：一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)26.9%，不僅高于同期城鎮投資1.6個(gè)百分點(diǎn)，而且比去年同期加快6.7%。
但是，同歷經(jīng)漫長(cháng)熊市考驗過(guò)后的股市不一樣，一直以來(lái)單邊上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)則缺乏抵御風(fēng)險的經(jīng)驗，一旦出現大跌行情，很可能出現如同上世紀90年代之后的日本那樣一蹶不振的狀況。所以股市和房市，很可能出現共同繁榮和共同衰退的情況。
徐滇慶認為，財富從中小股民轉移到資本大鱷手上，這些資本從幾千億變成上萬(wàn)億，當股市大跌之后這些資金只能是往房地產(chǎn)市場(chǎng)移動(dòng)，雖然樓市目前還有上漲的空間，但是樓市下一步的漲勢不容樂(lè )觀(guān)。
政策處于落實(shí)期
每年的5月對于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，都是調控敏感時(shí)期，2005年的“國八條”，去年的“國六條”都是這個(gè)期間出現的。那么今年會(huì )怎樣呢？李國平認為，今年不會(huì )有大的政策出臺�！斑@兩年大家都等著(zhù)另外一只靴子掉下來(lái)，今年我認為不會(huì )有另外一只靴子，頂多再掉下來(lái)一只襪子�！�
著(zhù)名學(xué)者趙曉稱(chēng)，從4月份國家相關(guān)的宏觀(guān)經(jīng)濟數據可以看到，房地產(chǎn)投資仍然偏高，而市場(chǎng)結構亦存在諸多問(wèn)題，這都會(huì )引發(fā)政府出臺相關(guān)的政策來(lái)糾正偏差，出臺新的調控政策的可能性非常大。有聲音認為，如果有新的政策，有可能會(huì )集中在上調利率和加快物業(yè)稅試點(diǎn)兩方面。張劍則認為今年不會(huì )有類(lèi)似2004年、2005年那種趨勢性的政策出臺，只會(huì )在完善落實(shí)舊有政策方面下工夫。
“規劃方面的是90平方米占70%；金融方面是加息和未封頂樓盤(pán)不得發(fā)放按揭以及首付的提高；物業(yè)稅其實(shí)在幾大城市空轉了幾年了，積累了大量的經(jīng)驗，不排除今年實(shí)施的可能性；兩限房背后的住房保障建設，目前還有很多細節需要落實(shí)�！薄垊φf(shuō)�！�
徐滇慶則更關(guān)注政策的執行�！胺�?jì)r(jià)高漲不過(guò)是肌膚之瘡，金融危機才是大事�！彼f(shuō)。地方利益的驅動(dòng)使得現有政策得不到執行。比如開(kāi)發(fā)商自有資金必須占到35%的規定，到現在也沒(méi)有執行，所有的金融風(fēng)險都轉嫁給銀行，一旦金融危機出現，后果不堪設想。
日前，國家發(fā)改委也印證了專(zhuān)家的意見(jiàn)。再次要求各地方、部門(mén)要認真抓好國辦37號文的落實(shí)工作，確保房地產(chǎn)宏觀(guān)調控目標的實(shí)現。這也是國家八部委進(jìn)行全國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控效果大檢查剛剛啟動(dòng)后，中央相關(guān)部門(mén)首次對今年樓市調控效果做出綜合表態(tài)。
土地供應會(huì )趨嚴
那么，5月份在土地供應方面會(huì )有哪些新的變化呢？
“在土地的供應方式上，可能只會(huì )嚴格而不會(huì )放松！”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)、土地專(zhuān)家嚴金明教授說(shuō)。據他透露，這是一些包括政府高官和學(xué)術(shù)界人士的研討當中所得到的信息：GDP原來(lái)設想是8%的增速，但第一季度的數據是11%，偏熱。因此土地供應作為抑制投資的關(guān)鍵閘門(mén)不會(huì )放松。就是說(shuō)，圍繞土地展開(kāi)的房地產(chǎn)方方面面，特別在18億耕地紅線(xiàn)的背景下，只會(huì )繼續緊縮，而不像學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)界提出的那樣放松。
嚴金明的觀(guān)點(diǎn)也從側面回答了關(guān)于“地荒導致房荒”的問(wèn)題。房?jì)r(jià)過(guò)高是因為土地供應不足造成的，但是在中國目前人多地少的國情下，只會(huì )持續保護耕地以滿(mǎn)足可持續發(fā)展的要求。
但是，對于“地荒導致房荒”的觀(guān)點(diǎn)，徐滇慶卻持反對意見(jiàn)，他認為投機性的需求過(guò)剩的情況下，土地供應的增加只會(huì )助長(cháng)房?jì)r(jià)的飆升，因為投機總是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。因此他非常贊成“90平方米/70%”的政策，因為這是把需求導向自住的政策。
李國平認為，調控除了要針對市場(chǎng)，還要調控地方政府。土地實(shí)行招拍掛的2004、2005年，那時(shí)候土地公開(kāi)出讓都是采用掛牌的方式，出價(jià)最高者拿地。那時(shí)候，開(kāi)發(fā)商一舉牌，30分鐘之內5億的地就變成了10億，開(kāi)發(fā)商的成本翻倍上升，拿到地后只能做高端產(chǎn)品�！懊娣蹪q價(jià)了，當蛋糕比面包貴的時(shí)候我只能做蛋糕！”調控地方政府，讓地價(jià)先降下來(lái)，并且從供應結構上給“90平方米/70%”的房子以?xún)?yōu)惠，就不會(huì )出現水漲船高的狀況。
不過(guò)包括張劍在內的市場(chǎng)人士也認為，中小戶(hù)型的房子目前還不能成為市場(chǎng)主流�！皳覀兞私�，目前為止整個(gè)北京市平均成交的一手住宅戶(hù)均面積是112平方米�！睆垊φf(shuō)，“90平方米/70%”這個(gè)政策其實(shí)是規劃方面的調控政策，但對于市場(chǎng)來(lái)講，需要1年多到2年的時(shí)間。因此這個(gè)去年下半年才開(kāi)始實(shí)施的政策，效果要到2007年下半年到2008年會(huì )才會(huì )出現。（趙麗萍）
