美國房地產(chǎn)是否存在泡沫？泡沫何時(shí)破滅？泡沫破裂對美國經(jīng)濟會(huì )有何影響？這是最近幾年來(lái)美國官方民間普遍關(guān)注的國內問(wèn)題。由于美國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟及我國經(jīng)濟密切相關(guān)，美國房地產(chǎn)也成為了包括我國在內的國際社會(huì )廣泛關(guān)注的經(jīng)濟焦點(diǎn)。
目前歐洲、日本和新興市場(chǎng)的經(jīng)濟或強勢增長(cháng)或復蘇上升，這種有利的外部經(jīng)濟環(huán)境極大地緩解了美國房地產(chǎn)波動(dòng)對商業(yè)信心的可能打擊。而且，美國證券市場(chǎng)連創(chuàng )新高，失業(yè)率不斷下降，工資收入繼續增長(cháng)，油價(jià)回落，都有利于支撐消費，一定程度可抵消房?jì)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的負“財富效應”。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)有條件實(shí)現“軟著(zhù)陸”，美國經(jīng)濟沒(méi)有很大的風(fēng)險。我們與其專(zhuān)注美國房地產(chǎn)泡沫破不破的問(wèn)題，不如把焦距拉遠一點(diǎn)，變換一個(gè)觀(guān)察的角度，從中探究美國經(jīng)濟總能峰回路轉的深層次原因引為借鑒，加強并改善我國宏觀(guān)調控政策。
多種調控手段有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)
長(cháng)期以來(lái)，美國已經(jīng)形成了比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評估系統、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系以及嚴格的商業(yè)法治氛圍。美國調控其房地產(chǎn)市場(chǎng)是在這樣一種相對成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟條件下進(jìn)行的，特別是發(fā)達的金融市場(chǎng)保證了美聯(lián)儲利率政策的正確傳導和實(shí)施�；剡^(guò)頭來(lái)看，美國房地產(chǎn)自1980年代末1990年代初的衰退和復蘇之后，已連續經(jīng)歷了長(cháng)達十幾年的繁榮。2000年前美國房地產(chǎn)的發(fā)展，主要得益于新經(jīng)濟形成后美國整體經(jīng)濟的擴張。2000年以后主要是宏觀(guān)經(jīng)濟政策特別是持續下調的利率政策，支撐了美國房地產(chǎn)的繁榮。2004年年中開(kāi)始特別是去年下半年以來(lái)，美國又綜合運用利率和稅收等經(jīng)濟杠桿，同時(shí)輔之以法律手段和必要的行政措施，對房地產(chǎn)市場(chǎng)適時(shí)降溫。
——利率政策。利率政策在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中發(fā)揮著(zhù)核心作用。2000年，美國股市暴跌，股民財富損失慘重，企業(yè)投資持續收縮，整體經(jīng)濟顯現衰退跡象。美聯(lián)儲馬上改變其宏觀(guān)調控方向，宣布將聯(lián)邦基金利率下調50個(gè)基本點(diǎn)，利率從6.5%下降為6%，由此拉開(kāi)了美國降息的序幕。此后，美聯(lián)儲連續13次降息，最終在2003年6月將聯(lián)邦基金利率降至1%的低點(diǎn)，并維持了1年有余。在美聯(lián)儲的引導下，美國的金融環(huán)境十分寬松，各種利率紛紛下調，高風(fēng)險金融工具開(kāi)始得到廣泛運用。在住房貸款市場(chǎng)上，30年固定抵押貸款利率從2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可調息抵押貸款利率從2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房?jì)r(jià)上漲并沒(méi)有大幅度增加購房者的償付壓力。2000年—2004年，中位房?jì)r(jià)上升了33%，但購房者每月所需償付的貸款額卻僅從846美元升至876美元，上升幅度不過(guò)3.5%，低利率成為支撐高房?jì)r(jià)、高銷(xiāo)售量的主要因素�？烧{息抵押貸款、只付利息貸款等多種高風(fēng)險金融工具相應得到快速發(fā)展。寬松的金融環(huán)境推動(dòng)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了強勁增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為繼“互聯(lián)網(wǎng)”之后拉動(dòng)美國經(jīng)濟增長(cháng)的主要引擎。房地產(chǎn)的財富效應擴大了消費開(kāi)支。2001年以來(lái)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng )造了超過(guò)6萬(wàn)億美元的財富，根據美國、德國、日本學(xué)者最近的聯(lián)合研究表明，美國房地產(chǎn)每增值100美元，個(gè)人消費即增加9美元，而股票市場(chǎng)只能產(chǎn)生4美元的效應。據此測算，超過(guò)6萬(wàn)億美元的財富使美國私人消費開(kāi)支增加了5000多億美元，相當于美國年國內生產(chǎn)總值的2個(gè)多百分點(diǎn)。在房?jì)r(jià)上升和低利率情況下，多數房主向銀行申請房屋升值的再貸款，也增加了消費開(kāi)支。據統計，自2001年以來(lái)，美國家庭通過(guò)再貸款融資2萬(wàn)多億美元，其中一半以上用于消費支出。房屋建筑及相關(guān)部門(mén)也直接增加了生產(chǎn)，并提供了1／3的新增就業(yè)崗位。
美國房地產(chǎn)繁榮也催生了較嚴重泡沫現象。美國家庭房產(chǎn)的平均價(jià)值相當于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以來(lái)的最高值。美國兩個(gè)沿海板塊(太平洋、南大西洋)、南部板塊等熱點(diǎn)地區的房屋費用，年上漲幅度比正常情況高30%，美國總體房?jì)r(jià)比其實(shí)際價(jià)值約高出15%以上。鑒于此，自2004年6月起，美聯(lián)儲連續17次加息，將短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相應帶動(dòng)長(cháng)期利率回升，目前30年期貸款利率也達到了近年來(lái)的高位。提升利率對美國房地產(chǎn)產(chǎn)生了多方面的降溫作用，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費，增加了新購房者的借貸成本，加重了已購房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤空間。美國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤率在15%左右，目前的利率水平，開(kāi)發(fā)商的利潤空間已非常有限。加息對美國宏觀(guān)經(jīng)濟起到了緊縮的作用，減少了經(jīng)濟活動(dòng)對房地產(chǎn)的需求。目前，紐約曼哈頓房?jì)r(jià)已沖高回落，一些熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)增長(cháng)明顯放緩，不少地區出現滯銷(xiāo)現象，據美國商務(wù)部公布的數據，2007年以來(lái)，美國新房銷(xiāo)售已連月出現下降，說(shuō)明美國房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現象已有所改觀(guān)。
——稅收政策。對房地產(chǎn)消費和投資起明顯調節作用的首推房地產(chǎn)稅。1970年代末，當時(shí)為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，美國加利福尼亞州率先開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，目前全美50個(gè)州都已開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%—3%。房地產(chǎn)稅是美國地方政府調控土地利用的重要手段，美國州政府相關(guān)部門(mén)每年定期對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據。房地產(chǎn)稅也是美國地方政府最大、最穩定的財政收入來(lái)源，一般占其財政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地產(chǎn)稅收入增長(cháng)了28%，而同期個(gè)人收入增長(cháng)了16%。針對房屋購買(mǎi)和出售時(shí)的差價(jià)，美國一些州政府專(zhuān)門(mén)設計征收房地產(chǎn)增值稅，規定自住房住滿(mǎn)兩年以上出售時(shí)可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應的增值稅減免政策。為鼓勵建設廉價(jià)房，美國政府還實(shí)行退稅政策，對凡是建造一定標準廉價(jià)房的開(kāi)發(fā)商，政府在10年之內返還整體工程造價(jià)4%的稅費。(于培偉)
