6月13日，中國經(jīng)濟時(shí)報15版刊登了記者采寫(xiě)的《深圳房?jì)r(jià)飆升迷霧》一文，報道了發(fā)生在深圳圍繞5月房?jì)r(jià)上演的“烏龍事件”。文章刊登后，反響強烈。緊隨其后，國家發(fā)改委、國家統計局以及深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局也于上周相繼公布了與深圳5月房?jì)r(jià)有關(guān)的數據。
房?jì)r(jià)數據之惑：從22.86%到1%
6月14日，國家發(fā)展改革委和國家統計局聯(lián)合公布的調查報告顯示，5月，深圳房?jì)r(jià)環(huán)比僅上漲1.0個(gè)百分點(diǎn)，其中新建商品房環(huán)比更是僅上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，這與此前媒體報道的、來(lái)自深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的同期環(huán)比數據22.86%，相差甚大。前者比后者少了近22倍。按照國家發(fā)展改革委和國家統計局聯(lián)合公布的調查數據，在深圳這樣一個(gè)房?jì)r(jià)飆升的城市，其房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅竟然排在20名之外，其房?jì)r(jià)上漲速度甚至不如蘭州、貴陽(yáng)、西寧這些西部城市，這不能不令人產(chǎn)生懷疑。
幾乎與此同時(shí)，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)也公布了1～5月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告。該報告稱(chēng)，“深圳房?jì)r(jià)繼續呈上漲趨勢，新建住房單位價(jià)格較高”。報告披露，1～4月，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不過(guò)，該報告對5月深圳房?jì)r(jià)上漲指數未曾披露，只是表示，“5月數據請留意統計局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調查統計”。
該報告同時(shí)稱(chēng)，深圳每月房?jì)r(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。此外，報告顯示，按該市房地產(chǎn)信息系統統計口徑， 1～5月，全市189個(gè)在售的新建商品住宅樓盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)為11905.88元／平方米，“其中14個(gè)均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元／平方米的大戶(hù)型、高價(jià)位樓盤(pán)，拉動(dòng)全市價(jià)格上漲近1300元，對房?jì)r(jià)上漲影響較大�！�
供應銳減導致深圳房?jì)r(jià)飛漲
對于深圳近來(lái)房?jì)r(jià)飆升，世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱明在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，其中一個(gè)重要原因就是新盤(pán)供應的銳減�！皩�(shí)際上從去年以來(lái)，由于受‘90／70’等調控政策的影響，深圳新盤(pán)所形成的供應少之又少，關(guān)內沒(méi)幾個(gè)項目�！�
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的上述分析報告顯示，今年1-5月，深圳房地產(chǎn)投資呈現明顯下降趨勢，商品房建設規模亦隨之減小。1～5月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資149.76億元，同比下降15.36%；商品房施工面積為2539.94萬(wàn)平方米，同比下降6.16%；新開(kāi)工面積為345.62萬(wàn)平方米，同比下降18%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設規�？傮w呈現下降趨勢。
全市新建商品房批準預售面積繼續下降，銷(xiāo)售面積繼續減少。1～5月，全市新建商品房批準預售面積僅為212.01萬(wàn)平方米，同比下降22.82%；商品房銷(xiāo)售面積為312.32萬(wàn)平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷(xiāo)售面積279.08萬(wàn)平方米，同比減少12.15%。
二手房方面，交易量持續上升，全市二手房需求超過(guò)新建商品房。1～5月，全市二手房交易面積達到513.56萬(wàn)平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面積為407.15萬(wàn)平方米，同比增加34.35%。
來(lái)自戴德梁行的一份監測報告表明，今年一季度，深圳全市僅3宗土地成功交易，交易面積59.255萬(wàn)平方米，較去年同期減少77.8%。戴德梁行提到，今年1月31日，位于龍崗大工業(yè)區的兩宗土地在今年的首次公開(kāi)出讓中流標，體現出當地政府規劃與開(kāi)發(fā)企業(yè)需求之間的矛盾，也反映出土地出讓存在的不足。
此外，戴德梁行監測報告還表示，土地增值稅清算政策的出臺，對開(kāi)發(fā)商也產(chǎn)生了一定的心理影響，中小開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)一定的政策壓力，而有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商則考慮如何應對新的調控手段，這必然影響市場(chǎng)的未來(lái)供應。如上所述，鑒于深圳樓市供應銳減，而需求十分活躍等諸多因素，深圳房?jì)r(jià)出現飆升便在情理之中了。
深圳房?jì)r(jià)的未來(lái)懸念
與上述看法相似，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰總結認為，供求關(guān)系繼續緊張，住房供應結構的不盡合理，是導致房?jì)r(jià)持續上漲的主要原因。
“住房供應結構調整的時(shí)滯性與當前大戶(hù)型、高價(jià)位住宅的集中入市，導致今年以來(lái)深圳房?jì)r(jià)漲幅與價(jià)格水平較大提升�！蓖醴逭f(shuō)，2006年6月，隨著(zhù)國辦發(fā)37號文(“國十五條”)的出臺，深圳市對尚未開(kāi)工的住房項目，均按照國家“90／70”的結構調整規定，重新調整了規劃。
“由于房屋建筑建設期較長(cháng)，與國內其他城市一樣，我市大多數已調整住房供應結構的項目目前仍未達到批準預售條件，尚未形成市場(chǎng)供應。同時(shí)，此間已開(kāi)工建設的多數大戶(hù)型住宅，在市場(chǎng)總體供應仍比較緊張的前提下，加快建設、集中入市，形成了大批高價(jià)位住宅，并帶動(dòng)了其他中小戶(hù)型住宅價(jià)格的上漲，最終導致了今年以來(lái)房?jì)r(jià)漲幅與價(jià)格水平較大幅度提升�！�
除此之外，王峰還談到深圳目前面臨兩種特殊情況：
一是全市土地資源較為緊缺。目前，深圳市可用于未來(lái)城市建設的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來(lái)，隨著(zhù)國家土地管理政策的進(jìn)一步嚴格和深圳市土地資源的進(jìn)一步緊缺，深圳市每年可用于住房建設的土地一直比較有限，僅1～2個(gè)平方公里，遠遠低于北京、上海、廣州等特大城市。
“盡管每年我市通過(guò)盤(pán)活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場(chǎng)供應，但仍然無(wú)法滿(mǎn)足每年新增900萬(wàn)平方米左右的基本住房需求，致使當前住房開(kāi)發(fā)投資、住房在建與新建規模，以及住房批準預售規模持續減少，住房供應持續呈現緊張趨勢�！�
二是經(jīng)濟持續發(fā)展，人口持續增加，住房消費能力與投資意愿持續上升。隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展，較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率和工資水平，深圳市近年吸引了大量的外來(lái)人口；同時(shí)，隨著(zhù)人均收入水平的提高和家庭結構趨于小型化，該市居民住房消費能力與意愿不斷提高；此外，在人民幣持續升值和國內資金流動(dòng)性過(guò)剩的條件下，作為國內住房市場(chǎng)比較活躍且緊鄰港澳臺地區的深圳，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷吸引本地、國內及境外的投資，進(jìn)一步催化了住房市場(chǎng)的活躍，并導致住房需求持續處于增長(cháng)狀態(tài)。
王峰回顧說(shuō)，“十五”期間，深圳市每年新舊住房年均銷(xiāo)售面積達到1200萬(wàn)平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷(xiāo)售面積達到1500萬(wàn)平方米，需求繼續旺盛。由此看來(lái)，在住房供應持續緊張，此前房?jì)r(jià)持續上漲的情況下，深圳未來(lái)房?jì)r(jià)走勢更是令人關(guān)注，同時(shí)也充滿(mǎn)懸念。(周雪松)
