5月的最后一周，上海樓市以80.81萬(wàn)平方米的天量創(chuàng )下了新的周成交歷史記錄。上海樓市到底怎么了？這是很多業(yè)內人士和老百姓共同關(guān)心、卻又一齊迷惑的問(wèn)題。
從今年3月開(kāi)始，上海樓市的成交量明顯上升，4月進(jìn)一步走高，5月的一手住宅銷(xiāo)售量為265萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增加30%以上。與此同時(shí)，從4月開(kāi)始，住宅價(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，都呈明顯上漲之勢。在這一背景之下，排隊、炒號現象大面積出現，購房客踴躍入市之態(tài)酷似惟恐股市“踏空”之心理。
我想談三點(diǎn)。首先，從全國宏觀(guān)市場(chǎng)狀態(tài)而言，目前全國樓市仍然一幅“繁榮相”，發(fā)改委表明，“當前市場(chǎng)仍存在供需矛盾明顯、供應結構不合理以及房?jì)r(jià)繼續上漲等三大問(wèn)題，我國住宅市場(chǎng)前4個(gè)月新建商品住宅大于竣工面積2.02倍，明顯供不應求�！苯鼛讉�(gè)月的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格也在證明一個(gè)事實(shí)：北京、深圳等熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)依然還在延續自2005年以來(lái)的高位增長(cháng)。應該說(shuō)，經(jīng)過(guò)2005年的巨幅震蕩和2006年的趨于穩定，上海樓市不可能在其它一線(xiàn)城市持續繁榮的形勢下，獨自沉寂。
其次，房?jì)r(jià)走高和部分消費者恐慌性購房，是否真的因為供求失衡？想要刨根問(wèn)底，得先研究土地供應。去年12月上海市房地局曾登出一份《上海市城鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應和開(kāi)發(fā)利用情況公示》，公布了自2004年以來(lái)上海的土地出讓及地塊開(kāi)發(fā)現狀。從總量上講，上海2004年出讓土地3415.35公頃，2005年為3198.04公頃，2006年土為1415.56公頃，很明顯，近三年土地供應呈遞減之勢。而且，2006年實(shí)行招拍掛的土地中，純住宅用地僅有25幅，共計300公頃。從結構上講，近三年市中心區的土地供應銳減，顯示出上海土地出讓存在極大的區域不均衡性。
如此分析，則基本可以確定眼下可銷(xiāo)售的住宅供不應求，與去年新增住宅用地劇減有很大關(guān)系。而且還須考慮另外一個(gè)因素，即去年5月份“70/90”政策出臺后，由于具體執行辦法遲遲未出，使部分將要開(kāi)工的項目被迫延遲。
再次，開(kāi)發(fā)商的囤地和捂盤(pán)行為。這兩種行為早已見(jiàn)怪不怪，否則中央也不會(huì )一次次地進(jìn)行市場(chǎng)秩序整頓，值得憂(yōu)慮的是，這一不良現象猶如電腦病毒，總也難以斬盡殺絕，其“作案”手段反倒不斷升級和趨于隱蔽。眼下上海樓市非理性繁榮的幕后，也藏有某些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售以及故意制造緊缺的“陽(yáng)謀”。
最后，我想勸部分購房人要冷靜。在很多售樓處又重現2004年排隊搶房盛況的情況下，有些明顯屬于開(kāi)發(fā)商在“做莊”，而消費者的“羊群效應”又進(jìn)一步加劇了“不買(mǎi)還要漲”“過(guò)了這村沒(méi)這店”的恐慌心理。我還是堅持以前反復說(shuō)過(guò)的觀(guān)點(diǎn)：外環(huán)以?xún)�，尤其是市中心好地段的房子，什么時(shí)候都有保值增值空間，遇到心儀的、性?xún)r(jià)比高的房子，任何時(shí)候下手都不會(huì )后悔；而外環(huán)以外明顯供大于求的板塊，或者“70/90”項目集中的區域，目前完全沒(méi)必要急著(zhù)排隊湊熱鬧。(作者：楊紅旭 整理：柯鵬)
