上周，北京市規劃委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》(2006—2010)，要求今后三環(huán)外不在政府土地儲備控制區域內的普通商品房項目，必須配套建設保障性住房和兩限房。此舉措引起社會(huì )的廣泛關(guān)注。
是什么原因促成這一“規劃”的出臺？保障性住房和兩限房配建比例如何分配？帶著(zhù)這些問(wèn)題，本報記者專(zhuān)訪(fǎng)了市規劃委副總規劃師溫宗勇(以下簡(jiǎn)稱(chēng)溫)，對這個(gè)規劃進(jìn)行解讀。
-名詞解釋
保障性住房
是指政府按限定標準、限定價(jià)格或租金的為本市中低收入住房困難家庭提供的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。
兩限房
限房?jì)r(jià)、限套型普通商品住房(簡(jiǎn)稱(chēng)“兩限房”或“兩限”商品住房)，是指經(jīng)城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷(xiāo)售價(jià)格的基礎上，以競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的方式，招標確定住宅項目開(kāi)發(fā)建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷(xiāo)售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。
新京報：這個(gè)規劃出臺的背景是什么？
溫：規劃的出臺背景是，根據《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)，《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)，各地都相繼組織編制了《住房建設規劃》，北京也不例外。這兩個(gè)文件實(shí)際上就為了穩定房?jì)r(jià)，調整房地產(chǎn)的結構。因為近年來(lái)房地產(chǎn)的結構太商業(yè)化了，隨著(zhù)市場(chǎng)的需求，房?jì)r(jià)不斷上漲，中低收入的人群買(mǎi)房很困難。
《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》(2006—2010)主要是依據《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》、《國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規劃的批復》(國函[2005]2號)、上面提到的兩個(gè)文件、《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》編制的，并與《北京市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃綱要》、《北京市近期建設規劃(2006年-2010年)》和北京市土地利用規劃等相銜接。
新京報：按照規劃中的要求，十一五期間北京要建的保障性住房和兩限房，要占同時(shí)期總的住房總量的24.4%，這個(gè)規模是不是很大？
溫：是的。十一五期間住房建設總量大約是1.23億，要建1500萬(wàn)的經(jīng)濟適用住房和廉租住房，還有1500萬(wàn)的“兩限”普通商品住房。
新京報：那么意味著(zhù)新建4平米的住宅中，就有1平米多的保障性住房和兩限房。
溫：對。政府調控以后，應該會(huì )對房?jì)r(jià)有一定的抑制作用。
新京報：是立即就會(huì )有效果嗎？
溫：應該說(shuō)住房建設和供應有一個(gè)滯后期，規劃用地落實(shí)后要辦招拍掛等手續，建設，然后售賣(mài)，都需要時(shí)間，一般來(lái)講有兩年的滯后期。
政府調控使中低收入者買(mǎi)得起房
在市場(chǎng)失效的情況下，政府就要起到一個(gè)調控的作用，通過(guò)政府的直接投入或政策引導等方式讓中低收入的老百姓可以買(mǎi)到房子，租到房子。
新京報：這是不是政府在用政策來(lái)調控房?jì)r(jià)？
溫：我們知道，市場(chǎng)就是追求利益最大化，如果沒(méi)有錢(qián)賺，市場(chǎng)就不會(huì )提供相應的產(chǎn)品。所以市場(chǎng)有時(shí)就會(huì )失效。在市場(chǎng)失效的情況下，政府就要起到一個(gè)調控的作用，通過(guò)政府的直接投入或政策引導等方式讓中低收入的老百姓可以買(mǎi)到房子，租到房子。
政府的調控有直接的手段和間接的手段，直接的手段就是直接劃撥土地供房，間接的手段就是制定政策，通過(guò)政策有效的引導來(lái)調控。
新京報：那么出臺這個(gè)規劃的初衷，一方面是解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，另一個(gè)方面就是起到政府從政策方面調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段？
溫：是這樣的。
新京報：您認為通過(guò)十一五時(shí)期的保障房和兩限房建設，是不是就可以基本解決中低收入家庭的住房了？
溫：從相關(guān)部門(mén)對家庭收入水平和住房情況的初步統計來(lái)看，應享受保障性住房的家庭約占城鎮戶(hù)籍的13%左右，這個(gè)數字和一般大城市的相關(guān)數字差不多。
十一五期間的保障性住房的供應量，應力爭使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困難家庭的住房條件得到改善。
東、南部選址為城市發(fā)展考慮
要把用地落實(shí)了，才能把規劃落到實(shí)處。
采取的主要方式之一就是在軌道交通沿線(xiàn)劃定政府土地儲備控制區域。這么規劃，是為購買(mǎi)保障性住房的老百姓提供交通方便。
新京報：在這個(gè)規劃中提出，保障性住房和兩限房，中心城集中建設用地主要集中在城市東部、南部的邊緣集團，對于這個(gè)選址有什么考慮？
溫：有考慮，布局也要兼顧均衡。
因為中低收入的市民并不是集中在哪個(gè)地方，各個(gè)區都有，所以保障性住房是應該均勻分布，我們叫做“大分散，小集中”。在十五期間，我們經(jīng)濟適用住房的選址，北部的量比較大，比如回龍觀(guān)、天通苑等。所以這次考慮以東部和南部為重點(diǎn)。
東南部也是北京城市發(fā)展的主導方向。政府在制定規劃的時(shí)候應該設定優(yōu)先發(fā)展區域和限制發(fā)展區域。這次我們的優(yōu)先發(fā)展區域是東、南方向，和城市的主方向是一致的。限制發(fā)展區域，比如說(shuō)三環(huán)以?xún)�，因為三環(huán)以?xún)冉煌ㄒ呀?jīng)比較擁堵了，地也少，地價(jià)也很高，發(fā)展這些低成本的保障住房很難，所以要限制。
城市發(fā)展需要勞動(dòng)力，中低收入的人住在城市發(fā)展的主導方向，也可以在那里找到工作，就不會(huì )形成城市交通的“潮汐”現象，比如住在城市的北部，但要去東南部上班。
新京報：規劃提出，將把軌道交通車(chē)站周邊半徑500—1000米的范圍內，劃定為政府土地儲備控制區域，優(yōu)先安排保障性住房及兩限房。這是出于什么考慮？
溫：2008年到2010年，北京還要建設1800萬(wàn)平米的廉租住房、經(jīng)濟適用住房和“兩限”普通商品住房，我們要把用地落實(shí)了，才能把規劃落到實(shí)處。采取的主要方式之一就是在軌道交通沿線(xiàn)劃定政府土地儲備控制區域。
這么規劃，是因為購買(mǎi)保障性住房的老百姓大部分買(mǎi)不起私家車(chē)，如果離軌道交通很遠，交通不便，上班就有困難�，F在政府正在推動(dòng)發(fā)展軌道交通(“保四爭六”，即保證8號線(xiàn)、9號線(xiàn)、10號線(xiàn)2期和亦莊線(xiàn)今年開(kāi)工，力爭6號線(xiàn)和大興線(xiàn)也在年內開(kāi)工)，規劃也應與之同步，這就有效提升了軌道交通兩側土地的承載能力。
新京報：那么在這個(gè)控制區域內還會(huì )不會(huì )建商品房？
溫：現在政府要解決當前的主要矛盾，就是可供中低收入家庭購買(mǎi)的房源比較緊缺，政府要保證相應房源的提供，當這個(gè)矛盾緩解了之后，那就要進(jìn)一步的調控。
新京報：那么是不是近幾年這個(gè)區域只會(huì )發(fā)展保障性住房和兩限房，將來(lái)保障房夠了之后，還會(huì )建設商品房？
溫：在“十一五”期間主要是解決廉租住房、經(jīng)濟適用住房和“兩限”普通商品住房的建設問(wèn)題。
規劃配建比例還比較保守
我們覺(jué)得不應該把中低收入群體從社會(huì )中隔離出去，這個(gè)不行，在國內外也有教訓。
新京報：這個(gè)規劃最大的特點(diǎn)，就是配建的問(wèn)題，商品房要配建保障房和兩限房，保障房和兩限房也要配建商品房，這個(gè)是怎么考慮的？
溫：這是個(gè)在學(xué)術(shù)上有爭論的問(wèn)題，在實(shí)踐上也有很多探討。這個(gè)實(shí)際上不是我們自己創(chuàng )造的，而是經(jīng)過(guò)國內外調研的，比如國內的南昌、廈門(mén)，國外的倫敦和巴黎等，商品房都要配建一定的保障性住房，比如南昌的配建比例是20%，倫敦是15%-50%.國內外商品房鼓勵配建一些中低收入的房子，是有實(shí)踐經(jīng)驗的。我們選擇的配建比例還是比較保守的。
新京報：為什么要把商品房和中低收入的保障房一起混建？
溫：中低收入的人群和高收入的人群應該有一個(gè)和諧相處的環(huán)境。我們覺(jué)得不應該把中低收入群體從社會(huì )中隔離出去，這個(gè)不行，在國內外也有教訓。
不過(guò)這個(gè)問(wèn)題也有不同的觀(guān)點(diǎn)，也有些專(zhuān)家認為該集中建設。
新京報：規劃中提出，從今年5月1日起，位于三環(huán)路以外，且不在政府土地儲備控制區域內的普通商品住房建設項目，尚未取得規劃意見(jiàn)書(shū)和僅取得土地一級開(kāi)發(fā)項目規劃意見(jiàn)書(shū)時(shí)，都應當按照規定配套建設保障性住房及兩限房。這是不是意味著(zhù)今后三環(huán)外的所有商品房都要配建保障房和兩限房？
溫：一般都應配建。
新京報：那么有些項目已經(jīng)拿到規劃意見(jiàn)書(shū)了，那這些項目是不是就不用配建了？
溫：應該根據實(shí)際情況重新研究來(lái)確定其是否需要配建。
新京報：三環(huán)路以?xún)仁欠褚惨涮祝?/p>
溫：三環(huán)以?xún)确蔷幼∮猛靖臑榫幼∮猛镜男枰浣�。比如原�?lái)是商業(yè)、辦公用途的公建，改為居住用途的，也要配建。
降低車(chē)位針對中低收入考慮
中低收入家庭的住房一定要和高檔住房享受同樣的采光權，綠化權。
新京報：規劃里對具體的套型面積也作出了規定，這個(gè)面積的標準可以滿(mǎn)足中低收入家庭的需要嗎？
溫：建設部在這方面有政策上的指導，90平米以下是大的原則。而且政府相關(guān)部門(mén)也去外地進(jìn)行了調研，基本上是一居室50，二居室70、三居室90.北京也參考這些數字。
我們認為這樣的戶(hù)型應該可以滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需求。
新京報：停車(chē)位方面的標準，兩限房將按照10戶(hù)3輛的比例配建停車(chē)位，經(jīng)適房的比例則為10戶(hù)2輛，這方面是怎么考慮的？
溫：我們組織對中低收入住房的配套指標問(wèn)題作過(guò)研究。目的是盡量針對住房供應對象提供相應的配套和范圍，提高出房率。我們認為在采光、綠化等配套方面中低收入住房不能降低標準，要體現公平。中低收入家庭的住房一定要和高檔住房享受同樣的采光權，綠化權。
但停車(chē)問(wèn)題應該有針對性。因為中低收入家庭一般不應該具備擁有私家車(chē)的經(jīng)濟實(shí)力，否則就不算中低收入家庭了。所以應適當降低車(chē)位配置。如果將來(lái)家庭收入提高了，買(mǎi)了車(chē)，他可以把房子退出來(lái)，買(mǎi)他能消費得起的商品房。
所以中低收入的保障性住房應該是流動(dòng)的，收入提高了后，應該再賣(mài)給政府，政府再賣(mài)給其他的中低收入家庭。
此外，在其他配套方面也應該有差別，比如中低收入家庭老人比例較高，小區里就應該設置一些方便老人的服務(wù)配套設施。
新京報：停車(chē)位比例較低是不是也和中低收入住房主要在軌道沿線(xiàn)有關(guān)？
溫：當然，可以不必依靠私家車(chē)出行，乘坐城市軌道交通既方便又經(jīng)濟。
新京報：那么具體到10戶(hù)2輛或者10戶(hù)3輛這個(gè)數字是怎么確定的？
溫：全部不設車(chē)位也不現實(shí)，比如出租車(chē)司機，是有車(chē)的，再比如有訪(fǎng)客的車(chē)，也得有地方停。(馬力)
