“行政手段調控房?jì)r(jià)是回到了計劃經(jīng)濟時(shí)代的‘開(kāi)倒車(chē)’行為！”“政府指導價(jià)調控樓市只能是揚湯止沸！”“政府就應該把房?jì)r(jià)趕進(jìn)籠子！”“言必稱(chēng)市場(chǎng)的原教旨主義走開(kāi)！”——這些議論來(lái)自近一段時(shí)間正在發(fā)生“囤房叫板調控”怪象的南京市。
5月以來(lái)，南京市物價(jià)部門(mén)連下三道金牌，在全國首次以“限定利潤率”的方式調控房?jì)r(jià)，引來(lái)截然對立的兩方觀(guān)點(diǎn)，百姓、學(xué)者、地產(chǎn)商紛紛加入論戰。開(kāi)發(fā)商軟硬兼施，以種種手段囤地囤房對抗調控；主管部門(mén)則以嚴查嚴管的實(shí)際行動(dòng)表明調控決心。
房?jì)r(jià)一漲再漲 地價(jià)屢創(chuàng )新高
今年春節以來(lái)，連續兩年保持平穩的長(cháng)三角樓市出現爆發(fā)式行情，上海、杭州、南京的房?jì)r(jià)漲幅位居全國前列。5月份，南京房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.2%，居全國第六。而在2006年上半年，南京住宅價(jià)格漲幅只有2.1%，2005年全年僅為3.5%。
在一家事業(yè)單位工作的王先生告訴記者，他從2005年10月開(kāi)始打算買(mǎi)房，當時(shí)覺(jué)得5800元/平方米的價(jià)格太高，想多存點(diǎn)錢(qián)再買(mǎi)，哪里知道房?jì)r(jià)一路上漲。2006年“五一”同一地段開(kāi)盤(pán)的商品房均價(jià)已經(jīng)漲到6500元，當年底又漲至7300元。最近，王先生決定結束觀(guān)望，以每平方米8800元的價(jià)格在南京奧體新區購買(mǎi)了一套商品房。
目前，南京中心城區新開(kāi)樓盤(pán)單價(jià)都在1.5萬(wàn)元左右，新街口的“長(cháng)江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤(pán)部分房源單價(jià)更超過(guò)了兩萬(wàn)元。與之相應，二手房?jì)r(jià)也水漲船高，南京網(wǎng)尚研究機構的統計數據顯示，今年6月，南京江南八區二手房均價(jià)超過(guò)7800元/平方米，不少樓盤(pán)的價(jià)格甚至高于附近的新樓盤(pán)。
在這一輪買(mǎi)樓熱潮中，投資占了很大比例。南京江北一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)3300元，當天不少人開(kāi)車(chē)前來(lái)買(mǎi)房，有人明確表示在股市賺了錢(qián)，轉而投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)，江北的樓盤(pán)因低價(jià)、升值快受到投資客的青睞。一位屢屢目睹投資豪客的業(yè)內人士驚嘆：“他們如此富有，他們只想買(mǎi)房！”
房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，南京的地價(jià)也屢屢刷新紀錄。5月23日，南京總統府附近的漢府街地塊以3.85億元成交，單位地價(jià)高達2.88萬(wàn)元/平方米。僅僅隔了一個(gè)星期，湖北路一地塊經(jīng)過(guò)59輪競拍，就以4.05億元的總價(jià)和3.48萬(wàn)元/平方米的地塊單價(jià)將前任踩在腳下，成為新“地王”，折算后的樓面地價(jià)超過(guò)1.1萬(wàn)元/平方米，建成后單位成本就不低于1.5萬(wàn)元。
為了滿(mǎn)足下半年土地市場(chǎng)需求，南京市國土局目前已推出了60幅預告地塊，加上已經(jīng)公告的3幅用地，下半年南京至少有63幅地塊上市，將有效緩解市場(chǎng)土地需求。
六部門(mén)聯(lián)手調控 核心是控制利潤率
房?jì)r(jià)快速上漲引起南京市政府高度重視，從5月11日至5月24日短短半個(gè)月內，南京市物價(jià)局聯(lián)合房管、稅務(wù)、國土等六部門(mén)連續發(fā)出三個(gè)文件，在國內首次以“限定利潤”的方式調控房?jì)r(jià)。
南京市物價(jià)局副局長(cháng)張瑞忠告訴記者，此次調控的核心是對房?jì)r(jià)實(shí)行政府指導價(jià)管理。所謂“政府指導價(jià)”也就是“基準價(jià)”，其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規定，普通商品住宅的利潤率不得高于8%，在核準基準價(jià)的基礎上，開(kāi)發(fā)商最高加價(jià)幅度不得高于5%。樓盤(pán)銷(xiāo)售行為也要規范，必須執行明碼標價(jià)、“一套一價(jià)”、在銷(xiāo)售現場(chǎng)醒目位置標示并在網(wǎng)上公示等規定。
“此外，考慮到今年四五月份的漲幅足以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)超額利潤，我們還規定，‘尚未銷(xiāo)售面積部分應低于2007年5月14日前該樓盤(pán)實(shí)際成交的最高價(jià)格’，即‘只能降不能漲’，這條規定將持續一段時(shí)間�！�
張瑞忠說(shuō)，“遏制開(kāi)發(fā)商亂定價(jià)、哄抬價(jià)格，甚至一天兩價(jià)的違規行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤(pán)價(jià)格在兩個(gè)小時(shí)內竟然上漲了1200元，引起了市民強烈不滿(mǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟不是隨口喊價(jià)，政府該調控時(shí)就要出手�！�
廣大市民對南京房?jì)r(jià)新政積極擁護。一位姓秦的工程師說(shuō)，政府部門(mén)一般不敢輕易碰房地產(chǎn)價(jià)格，因為每一家開(kāi)發(fā)商背后都站著(zhù)無(wú)數利益群體�！澳暇┓�?jì)r(jià)新政”在鐵板一塊的房?jì)r(jià)問(wèn)題上撬開(kāi)了一道裂縫，在全國吃了螃蟹，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得擁護。
“房?jì)r(jià)不見(jiàn)得會(huì )下跌，但至少一天之內漲兩三次價(jià)的荒唐把戲不能再玩，‘一開(kāi)盤(pán)就漲500元’的宣傳廣告不敢再打，市場(chǎng)秩序規范了�！睖蕚滟彿康氖忻裰禊i說(shuō)。
應對開(kāi)發(fā)商“囤字訣” 專(zhuān)家建議“重拳”出擊
南京新政引來(lái)開(kāi)發(fā)商強烈反彈，他們通過(guò)各種途徑給主管部門(mén)施壓，甚至公開(kāi)叫板：“行政調控不符合市場(chǎng)規律，注定會(huì )成為‘空調’！”“不讓我漲價(jià)就不賣(mài)房，10月以后必有報復性反彈！”
北京華遠集團總裁任志強兩度在其博客上撰文“炮轟”南京市物價(jià)局，稱(chēng)其動(dòng)用行政手段調控房?jì)r(jià)是回到了計劃經(jīng)濟時(shí)代的“開(kāi)倒車(chē)”行為。南京市一房產(chǎn)企業(yè)老總則質(zhì)疑，物價(jià)局規定開(kāi)發(fā)商利潤率為13%，而稅務(wù)局多年來(lái)一直按20%的利潤率來(lái)預征樓盤(pán)稅收，兩家自相矛盾。
輿論造勢之外，一些房產(chǎn)商更通過(guò)虛報成本、不領(lǐng)證、不賣(mài)房等手段規避調控，房?jì)r(jià)“暗戰”悄然上演。
新政甫出，浦口區就有一樓盤(pán)“頂風(fēng)作案”擅自調價(jià)，被南京市物價(jià)部門(mén)封盤(pán)查處，另外四家虛報成本的樓盤(pán)被“擠水分”，其中最多的一個(gè)樓盤(pán)每平方米大概減少了300元。在6月中旬的一次拉網(wǎng)式檢查中，物價(jià)部門(mén)發(fā)現101個(gè)樓盤(pán)中有54個(gè)樓盤(pán)執行“一套一價(jià)”政策不到位。虛報成本的現象更為普遍，如仙林地區一個(gè)樓盤(pán)把會(huì )所、門(mén)衛、居委會(huì )建設費用全部進(jìn)入房?jì)r(jià)成本；奧體兩家樓盤(pán)除了物管用房、地下地上設備用房、自行車(chē)位，連所有的地下機動(dòng)車(chē)位建設費都進(jìn)了商品房成本。
記者發(fā)現，一些開(kāi)發(fā)商為了獲取更高利潤，干脆就不領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證，或者故意做些犯規的“小動(dòng)作”，主管部門(mén)的封盤(pán)查處正中其“捂盤(pán)”下懷。對于已經(jīng)領(lǐng)證的開(kāi)發(fā)商，由于在領(lǐng)取預售證一個(gè)月內不開(kāi)盤(pán)其預售許可證將作廢，一些開(kāi)發(fā)商為了達到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷(xiāo)售條件的房屋抵押給銀行。
南京市房產(chǎn)管理局統計顯示，僅今年一季度就有33家樓盤(pán)辦理了在建工程抵押，這些樓盤(pán)都是已經(jīng)拿到預售許可證的。開(kāi)發(fā)商預期的囤房收入，遠遠高于給銀行的利息。
更出格的是房子還未開(kāi)盤(pán)，二手房中介那里卻已經(jīng)有了高價(jià)房源。一家名為“映山菁華”的樓盤(pán)，售樓小姐表示“開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定、價(jià)格未定”，但在某房產(chǎn)中介卻掛出房源信息，單價(jià)比之前市場(chǎng)預期高出數百元。
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敢于大肆囤房的原因，中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析認為原因有三，首先，我國融資成本低，銀行貸款利率還比較低；其次，開(kāi)發(fā)商資金相對充裕，房?jì)r(jià)上漲預期強烈。當前，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)給開(kāi)發(fā)商的一個(gè)預期就是未來(lái)的土地價(jià)格會(huì )越來(lái)越高，而房子的供給則越來(lái)越少，房子相對稀缺的程度越來(lái)越高房?jì)r(jià)必然大幅上漲，所以開(kāi)發(fā)商認為囤房有利可圖；再次，政策的執行力度不夠，這是要害。對于屬于市場(chǎng)行為不規范的地方，政府應該依法予以嚴懲。
“商人本性不可改變，但政府的行為可以改變。從道德上譴責開(kāi)發(fā)商是軟弱無(wú)力的，無(wú)助于問(wèn)題的解決。在國家政策上，只有增加有效供給才能從根本上把房?jì)r(jià)降下來(lái)，要以?xún)r(jià)格杠桿、經(jīng)濟杠桿去治理，使囤積者無(wú)利可圖�！迸ｘP瑞建議說(shuō)。
記者獲悉，有五家在售樓盤(pán)未經(jīng)核價(jià)就進(jìn)行銷(xiāo)售，將按照有關(guān)規定被沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款，沒(méi)有違法所得的，將處兩萬(wàn)元以上、20萬(wàn)元以下的罰款。(鄧華寧 姚玉潔 李佳鵬)
