昨日，包括本報(江南時(shí)報)在內的南京多家媒體報道了南京奔小康最后四個(gè)“未達標”指標的進(jìn)展情況，其中，人均住房面積還未達30平方米的小康目標，其實(shí)南京上半年在住房方面已經(jīng)下了大力氣，新開(kāi)工經(jīng)濟適用房達132萬(wàn)多平方米，調查顯示，江南八城區居民對住房滿(mǎn)意度也已達八成以上。但是，持續走高的房?jì)r(jià)使得普通市民購房壓力進(jìn)一步加大。放眼全國，6月份全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)同比漲幅，南京超過(guò)10%排到第三位。整個(gè)長(cháng)三角地區房?jì)r(jià)也都在高位上運行。即便在收入大量增長(cháng)的背景下，居高的房?jì)r(jià)讓一些老百姓感覺(jué)不到富裕感。專(zhuān)家指出，房?jì)r(jià)居高所帶來(lái)的壓力，不僅給百姓，也給政府帶來(lái)了巨大壓力，如何抑制高漲的房?jì)r(jià)已是政府感到棘手而迫切需要解決的問(wèn)題。
南京八成居民滿(mǎn)意現住房狀況
“南京江南八區城鎮居民人均住房建筑面積已達29.53平方米�！弊蛉�，南京市政府通報了南京江南八區的住房調查統計情況，其結果令人欣喜，八成居民對現有住房狀況表示滿(mǎn)意。
據南京市房產(chǎn)局副局長(cháng)郭宏定介紹，目前，南京市江南八區人均住房建筑面積大于30平方米的已占41.7%，戶(hù)均套數1.14套，也已達到“戶(hù)均一套房”的要求。此外，住房的成套率和完好率均超過(guò)90%，家庭對現有住房的滿(mǎn)意和基本滿(mǎn)意率達到八成，而“三區兩縣”的住房面積還應大于江南八區，可以說(shuō)南京市已經(jīng)基本實(shí)現了住房“小康”的目標。江南八區城鎮居民有住房需求的家庭占到總戶(hù)數的22.7%，其中有購房需求的為21.6%，租房需求的為1.1%；在居民購房需求的家庭中，欲購商品房(含存量房)的為16.3%，購中低價(jià)商品房的為1%，購經(jīng)濟適用房的為4.3%；在購房時(shí)間安排上，計劃在“十一五”期間購房的占到70.8%，2010年后購房的為29.2%。
今年1到5月，南京市由市房產(chǎn)局牽頭，市區統計局(城調隊)開(kāi)展了江南八區城鎮居民住房狀況調查工作，目前已基本結束。據了解，南京市此次住房調查內容信息量較大，不僅覆蓋了國家對住房調查的項目?jì)热�，還滿(mǎn)足了江蘇省之后開(kāi)展的住房調查項目的要求。
據介紹，此次南京市住房調查范圍，涵蓋了江南八區國有土地上所有城鎮居民家庭的住房(不包括自然村的村民住房)，共涉及68個(gè)街道、467個(gè)社區居委會(huì )中的95.69萬(wàn)戶(hù)。調查成果表明，南京市江南八區住宅總建筑面積7714.5萬(wàn)平方米，城鎮家庭戶(hù)均人數為2.73人，人均住房建筑面積為29.53平方米，戶(hù)均套數1.14套，全市住房的成套率93.2%。據推算，江南八區中人均住房建筑面積在18平方米以下且人均月收入820元以下的有10.8萬(wàn)戶(hù)，實(shí)際戶(hù)數須實(shí)施保障時(shí)經(jīng)嚴格審核方可得知。
另外，根據國家發(fā)改委公布70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數，南京市新建商品住宅價(jià)格數今年4、5、6月分別為108.8、109.2、111.3。針對該市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現較快發(fā)展態(tài)勢，房?jì)r(jià)的階段性上漲，市政府采取綜合調控，調整供求關(guān)系，使得近兩個(gè)月實(shí)際成交房?jì)r(jià)出現回落。6月份全市商品房住房成交均價(jià)較5月份環(huán)比降低2.8%，7月份成交均價(jià)較6月份環(huán)比降低2.9%。其中，江南八區的商品住房?jì)r(jià)格6月環(huán)比漲幅較5月份下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，7月份成交均價(jià)較6月份環(huán)比降低0.2%。南京市政府表示，將進(jìn)一步加大調控力度，抑制房?jì)r(jià)不正常上漲。
樓市“上火”沖淡居民富裕感
南京小康達標“中考”過(guò)關(guān)，江南八區近八成的居民對現住房狀況滿(mǎn)意，也許這可以解釋南京5、6、7三個(gè)月房?jì)r(jià)為什么能出現穩中回落。然而，昨日新華社播發(fā)的一篇“新華視點(diǎn)”指出，長(cháng)三角包括江蘇在內地區上午16城市居民仍然有話(huà)講：長(cháng)三角地區經(jīng)濟的快速發(fā)展讓大家的錢(qián)包更鼓了，但是，房?jì)r(jià)的上漲速度卻讓錢(qián)包再次縮水了。
新華社的這篇名為《錢(qián)少了？長(cháng)三角樓市“上火” 居民富裕感“結冰”》的文章指出，最新資料顯示，長(cháng)三角16城市統計部門(mén)上半年度城市調查交換資料顯示：2007年上半年長(cháng)三角16城市居民人均可支配收入為10566元，突破萬(wàn)元大關(guān)，居民收入同比增長(cháng)15.3%。然而，高速上漲的房?jì)r(jià)沖淡了收入增長(cháng)帶來(lái)的富裕感。
“最近的氣溫在30多攝氏度，我都快受不了。但樓市比天氣還熱�！鄙虾Ｊ忻窀哂钫f(shuō)。他不久前剛在市區“淘”了一處價(jià)值200多萬(wàn)元的商品房，并為此背上了100多萬(wàn)元的債務(wù)。
新華社的報道列舉了一系列的數字，長(cháng)三角16城市中，有6個(gè)城市被納入國家發(fā)改委、國家統計局的“全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數”調查范圍。6月份，這6個(gè)城市中有5個(gè)新建商品住房?jì)r(jià)格同比環(huán)比都有大幅上漲。其中，南京11.3%、杭州6.9%、寧波8.6%、無(wú)錫3.8%、揚州5.9%。而唯一不在漲幅榜上的上海其實(shí)也在6月出現了成交放量、價(jià)格上揚的局面。
“居民收入一年的漲幅有可能抵不上房?jì)r(jià)一個(gè)季度的漲幅。面對這樣的房?jì)r(jià)，怎樣才能讓長(cháng)三角的居民有足夠的富裕感？不要說(shuō)普通的‘新移民’，就是有房的原居民也在為下一代的住房操心�！睆偷┐髮W(xué)一位經(jīng)濟學(xué)教授這樣說(shuō)。
文章中還指出，有關(guān)學(xué)者表示，長(cháng)三角居民內部收入差距過(guò)大的問(wèn)題并沒(méi)有得到妥善地解決。以江蘇為例，2006年，江蘇所占比重為10%的城鎮最低收入組家庭和10%的最高收入組家庭人均可支配收入分別為3802元、38527元，兩者的倍率為10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。
房?jì)r(jià)高漲拉大社會(huì )貧富差異
6月份全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)漲幅和上半年長(cháng)三角城市居民收入的數據近來(lái)不期相遇：盡管居民收入同比大漲15.3%，人們還是覺(jué)得錢(qián)太少。
一些社會(huì )研究者指出，房?jì)r(jià)上漲正在助推貧富分化，長(cháng)三角地區的政府必須有解決問(wèn)題的決心與勇氣。
不久前，杭州東部的余杭喬司鎮一個(gè)新盤(pán)上市，由于場(chǎng)面極度火爆，為了防止出現騷亂，當地政府不得不出動(dòng)警力維持現場(chǎng)秩序。每年的7、8月間是樓市的淡季。然而，由于樓市反季節“上火”，長(cháng)三角不少地方出現了排隊購房的局面。
在這些排隊購房群體中，有人抱著(zhù)投資目的，也有不少是害怕房?jì)r(jià)繼續上漲。上海市房地局官方網(wǎng)站顯示，截至23日17時(shí)30分，上海市一手房普通住宅可售房源只有384.91萬(wàn)平方米。而當日一手房簽約套數高達891套，成交面積達9.59萬(wàn)平方米。不少房地產(chǎn)專(zhuān)家指出，有效供給不足，需求強烈釋放，在賣(mài)方市場(chǎng)格局之下，房?jì)r(jià)節節攀升，買(mǎi)方恐慌性入市追漲，是引起長(cháng)三角再度“發(fā)燒”的主要原因。
“這其實(shí)是一件極為可怕的事。在房?jì)r(jià)持續上漲的過(guò)程中，抱著(zhù)投資目的購房的消費者獲取了高額利潤，而為自住目的被迫買(mǎi)房的消費者則透支了未來(lái)發(fā)展空間。其結果，必然是加劇貧者愈貧、富者愈富的社會(huì )經(jīng)濟分層態(tài)勢�！蹦暇┐髮W(xué)政治學(xué)副教授呂磊說(shuō)。
有關(guān)學(xué)者指出，長(cháng)三角居民內部收入差距過(guò)大的問(wèn)題并沒(méi)有得到妥善地解決。以江蘇為例，2006年，江蘇所占比重為10%的城鎮最低收入組家庭和10%的最高收入組家庭人均可支配收入分別為3802元、38527元，兩者的倍率為10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。呂磊認為，長(cháng)三角要實(shí)現富民目標，必須考慮房?jì)r(jià)過(guò)度上漲對社會(huì )的負面影響。
政府應該兼顧兩種效益公平
房?jì)r(jià)急速狂飆的同時(shí)，長(cháng)三角的地價(jià)也在不斷刷新行情。7月里的杭州土地市場(chǎng)，雅戈爾以14.76億元的高價(jià)競得總面積為50余畝的浙江工商大學(xué)地塊，樓面地價(jià)高達15712元／平方米，打破了同在杭州市區中心地段的原金松洗衣廠(chǎng)地塊樓面地價(jià)剛剛創(chuàng )下12245元／平方米的紀錄。當地不少房地產(chǎn)人士認為，地價(jià)的飆升對杭城樓市的劇烈升溫起到了比較關(guān)鍵的作用。但真的是地價(jià)飆升導致的房?jì)r(jià)狂漲么？“可以是地價(jià)影響房?jì)r(jià)，也可以是房?jì)r(jià)影響地價(jià)。兩者其實(shí)是雞生蛋、蛋生雞的關(guān)系�！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家這樣說(shuō)。而長(cháng)三角目前的情況是，地價(jià)、房?jì)r(jià)輪著(zhù)上漲，兩者結成了互利互惠的“戰略聯(lián)盟”。
“分析這種‘聯(lián)盟’背后獲益集團，斬斷其間的聯(lián)通紐帶，可能會(huì )對抑制房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生有益的作用�！眳卫谔岢隽诉@樣的觀(guān)點(diǎn)。
“房?jì)r(jià)并不僅僅是市場(chǎng)的事情。它關(guān)系到社會(huì )財富分配，也關(guān)系到社會(huì )公平的實(shí)現�！鄙鐣�(huì )學(xué)研究者這樣說(shuō)。在中國經(jīng)濟新一輪的發(fā)展中，長(cháng)三角各地紛紛提出了各自的社會(huì )和諧發(fā)展目標。其中，社會(huì )群體之間的和諧是重要一環(huán)。作為最有希望率先實(shí)現和諧發(fā)展的地區之一，長(cháng)三角地方政府必須在經(jīng)濟效益與社會(huì )效益之間作出恰如其分的選擇，而由于這輪房?jì)r(jià)上漲與市場(chǎng)供需矛盾有著(zhù)直接的聯(lián)系。長(cháng)三角地方政府必須在加大中低價(jià)位住房供給和住房保障上付出更大的努力。
高房?jì)r(jià)還能走多遠
許多業(yè)內人士預測下半年，房?jì)r(jià)仍有加速上漲的可能。到底是一只怎樣的手“導演”著(zhù)房?jì)r(jià)唱衰與唱漲的曲目？我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專(zhuān)家學(xué)者們對房地產(chǎn)目前形勢的判斷，拷問(wèn)一下——高房?jì)r(jià)還能走多遠？
7月末，國家有關(guān)部門(mén)分析原因認為，去年以來(lái)，加稅、加息等打擊買(mǎi)房投機的政策落實(shí)，推行90平方米70%住房戶(hù)型結構，可以相對降低總價(jià)提高有效購買(mǎi)力。這些措施并沒(méi)有從根本上解決推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要矛盾——供應與需求的緊張狀況，緩解土地價(jià)格飛漲和土地供應緊缺給住房建設用地需求的壓力。應該說(shuō)，去年以來(lái)，緊縮的銀根和不足的土地供應與住宅建設、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jì)r(jià)格上漲的最主要原因。
而通州一個(gè)超級大盤(pán)的老總對記者說(shuō)，由于土地的稀缺，捂盤(pán)惜售、坐地漲價(jià)的現象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價(jià)房、經(jīng)濟適用房，但由于準入制度的不完善，不能從根本上解決實(shí)際需求，因此造成了需求比例的失衡。供求比例的失衡造成一種現象：價(jià)格越漲，人們越買(mǎi)，于是價(jià)格就會(huì )再漲。專(zhuān)家將此稱(chēng)為“跟風(fēng)型消費”。
在開(kāi)發(fā)商環(huán)節，配建比例也不會(huì )給他們帶來(lái)太多的影響。雖然在同一個(gè)地塊，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)成本核算來(lái)解決，無(wú)非高檔房?jì)r(jià)格承擔一部分便宜房的成本，開(kāi)發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。
“在現有的游戲規則下，土地、地價(jià)、房?jì)r(jià)之間已經(jīng)形成了一個(gè)難以打破的怪圈，這個(gè)循環(huán)不打破，房?jì)r(jià)便很難得到抑制。全國的房地產(chǎn)商現在在爭著(zhù)吃同一塊奶酪，那最后結果只能是誰(shuí)出的錢(qián)多誰(shuí)來(lái)吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說(shuō)明，比如前些時(shí)間爭議一時(shí)的小產(chǎn)權問(wèn)題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認可，但在實(shí)際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達到了對買(mǎi)房人有益的結果。像這樣的事情都在提示我們，在現有游戲規則的基礎上作出一些調整，恐怕才是撬動(dòng)房?jì)r(jià)唯一的杠桿�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生的采訪(fǎng)發(fā)言，多少代表了房?jì)r(jià)擔憂(yōu)者乃至政府有關(guān)部門(mén)平抑房?jì)r(jià)的決心。
最近，國家有關(guān)部門(mén)分析研究了目前全國經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，認為只有在“投資”和“土地”方面做好文章，控制房?jì)r(jià)上漲才有一線(xiàn)希望。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節上，政府有關(guān)部門(mén)應考慮重拳出擊。在開(kāi)征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組報告建議，應選擇部分問(wèn)題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。(黃蕾 邱俊子 徐壽松 蔡國兆)
