從3萬(wàn)—11萬(wàn)，高檔房現象耐人尋味
不必詫異，錢(qián)江新城的金色海岸、東方潤園已經(jīng)為自己貼上了“3萬(wàn)元房”的標簽。
也不必詫異，武林門(mén)的經(jīng)典二手房白馬公寓，以及剛剛擠入二手房隊伍的深藍廣場(chǎng)，正在成為杭州樓市新的“4萬(wàn)元房”。
更不必驚奇，在傳奇沉淀的西湖邊，正在演繹一個(gè)新的樓市傳奇。這一片由中大吳莊、名玨公寓、西子公寓、西湖八號公館等樓盤(pán)組成的經(jīng)典高檔居住區，正在引領(lǐng)一撥“5-10萬(wàn)元房”的頂上行情。
西子公寓一套頂樓的全湖景公寓，以448平方米的建筑面積叫價(jià)5000萬(wàn)元，折合單價(jià)為每平方米11.16萬(wàn)元，被戲稱(chēng)為杭州樓市“史上最牛二手房”。
“11萬(wàn)元房”，這或許是一個(gè)新的標簽，但與蕓蕓大眾無(wú)關(guān)，與真正的房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)關(guān)，它更應該看做是一種收藏品，稀有，奢侈，少數人的游戲。就像徐悲鴻的真跡一樣，它即使再刷新一次中國油畫(huà)的拍賣(mài)紀錄，也與真正的藝術(shù)無(wú)關(guān)，與許許多多徐悲鴻的推崇者無(wú)關(guān)。
對于大多數人來(lái)說(shuō)，“N萬(wàn)元房”只是一個(gè)談資。
事件
西湖邊冒出“史上最牛二手房”
“單價(jià)11萬(wàn)元房？搞不搞笑，這不是湯臣一品的房?jì)r(jià)嗎？”
“不玩虛的，這絕對是西湖邊少數幾套最好的湖景房之一。它在西子公寓8樓小高層的頂層，448平方米，8室5廳5衛3陽(yáng)臺，報價(jià)5000萬(wàn)元，折合單價(jià)每平方米11.16萬(wàn)元�！�
電話(huà)那頭，21世紀不動(dòng)產(chǎn)杭州樂(lè )揚望江路店趙小姐說(shuō)得一點(diǎn)不含糊�！斑@套房子的房東是老板的朋友。雖然掛出來(lái)有試試看的成分，但要是低于這個(gè)價(jià)，他絕對不會(huì )賣(mài)。因為他樓下好幾層的都要賣(mài)六七萬(wàn)，而他這套房子不僅是頂層，而且是整層的，這樣的純湖景房全杭州也沒(méi)幾套�！�
不過(guò)，趙小姐也說(shuō)，這么貴的房子一時(shí)半會(huì )也很難出售，購房這些豪宅的往往是一些境外客戶(hù)，能否成交還要碰機會(huì )。
事實(shí)上，在西子公寓所在的湖濱區域一直是杭州高檔二手房的俱樂(lè )部。在口碑網(wǎng)杭州二手房頻道上，記者看到，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的二手房信息累計有數萬(wàn)條。其中，除了商鋪外，大多數是別墅和西湖邊的高檔公寓，許多高檔公寓的報價(jià)都超過(guò)每平方米5萬(wàn)元。
中大吳莊，是口碑網(wǎng)杭州二手房頻道上房源最多的湖濱樓盤(pán)，其單價(jià)大多在每平方米六七萬(wàn)元。我愛(ài)我家昨天剛剛掛了一套167平方米的四居室，要價(jià)1000萬(wàn)元，折合單價(jià)每平方米近6萬(wàn)元。同一天，21世紀掛了一套差不多面積的四居室，要價(jià)1180萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)了每平方米7萬(wàn)元。
而名玨公寓、吳山鳴翠苑一些房源的報價(jià)比中大吳莊還要高，一般都在每平方米七八萬(wàn)元，其中個(gè)別房源已經(jīng)接近10萬(wàn)元。名玨公寓還有一套房源掛的單位超過(guò)了每平方米13萬(wàn)元，228平方米一口價(jià)3000萬(wàn)元，因為登記者沒(méi)有公開(kāi)聯(lián)系方式，所以還不敢確定它是否真實(shí)。
無(wú)論是二手房，還是一手房，西湖邊的房?jì)r(jià)屢屢刷新杭州樓市紀錄。早在五年以前，位于湖濱六公園的廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)一套極品公寓房以每平方米33270元的價(jià)格成交，成為杭州最貴的公寓房。兩年后，2004年11月，位于利星購物廣場(chǎng)樓上的名玨公寓的最高售價(jià)已經(jīng)達到每平方米4萬(wàn)元左右。與德國百麗的整體廚房、西班牙卡西奧潔具、進(jìn)口紫檀木地板裝修的西湖時(shí)代廣場(chǎng)公寓不同，名玨公寓只是毛坯房，不帶任何裝修。
而曾經(jīng)因天價(jià)拿地而名噪一時(shí)的西湖8號公館，早幾個(gè)月傳來(lái)的售價(jià)是每平方米5萬(wàn)至7萬(wàn)元。不過(guò)，最近幾個(gè)月，杭州高檔二手房漲價(jià)勢頭強勁，這個(gè)價(jià)格很可能已經(jīng)不作數了。
縱深
那些N萬(wàn)元房
一般來(lái)說(shuō)，從錢(qián)江新城、武林門(mén)到西湖邊，杭州樓市已經(jīng)形成了一套從每平方米3萬(wàn)元到10萬(wàn)元的房?jì)r(jià)金字塔。排在金字塔尖的高檔房源，盡管數目稀少，成交價(jià)格也往往是個(gè)例，但就是一面隱秘的旗幟，往往會(huì )給杭州樓市，特別是高檔房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)吹草動(dòng)。
3-4萬(wàn)元房：三國鼎立
3萬(wàn)元房正在成為新一輪高檔房產(chǎn)的定價(jià)起點(diǎn)。而與前幾年高檔房源清一色集中在西湖不同的是，如今，錢(qián)江新城和武林廣場(chǎng)附近都有一些3-4萬(wàn)元房樓盤(pán)出現，與西湖邊的二手房形成三國鼎立之勢。
濱江金色海岸。這個(gè)精裝修的江景公寓，被認為是濱江房的轉型之作，去年夏天的均價(jià)還在每平方米2.6萬(wàn)元左右,而根據杭州透明售房網(wǎng)上的數據，它最近成交的尾房均價(jià)都已接近3萬(wàn)元。金色海岸的出現，代表了杭州頂級公寓的戰略轉移，杭州的最高端公寓由西湖邊開(kāi)始向錢(qián)塘江邊轉移。同樣是水景，錢(qián)塘江邊地產(chǎn)卻是一張白紙，可以進(jìn)行大規模住宅開(kāi)發(fā)。與錢(qián)塘江開(kāi)闊地理環(huán)境相協(xié)調，其住宅的建筑高度、密度肯定超過(guò)西湖。最為重要的是，西湖邊幾乎沒(méi)有可以拿出來(lái)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的地塊了。這決定了杭州新開(kāi)發(fā)的最高檔公寓將在錢(qián)塘江邊出現。
東方潤園。9月底，位于錢(qián)江新城的水景豪宅代表樓盤(pán)之一的東方潤園將推出“望族一號”。這幢樓的每套售價(jià)都將在千萬(wàn)元以上，最貴的一套售價(jià)約為3500萬(wàn)元。這段時(shí)間，錢(qián)江新城核心區塊的樓盤(pán)的成交紀錄多在每平方米2萬(wàn)元，而望族一號均顯然會(huì )突破每平方米3萬(wàn)元的新關(guān)口。
白馬公寓。位于杭州市商業(yè)文化中心武林廣場(chǎng)西北面，相鄰市府大樓，南面為密渡橋路，東側隔7米寬規劃道路及30米寬的運河綠化帶為古老的京杭運河,并與杭州目前規模最大的城市廣場(chǎng)——西湖文化廣場(chǎng)隔河相望。隨著(zhù)西湖文化廣場(chǎng)的建設，環(huán)城北路景觀(guān)大道以及運河綠化帶的建成，為這一原本熱鬧的武林商圈又增添了幾分高尚品位。在最近的二手房掛牌信息上，白馬公寓報價(jià)多集中在每平方米3—4萬(wàn)元。
深藍廣場(chǎng)。這是綠城房產(chǎn)交付不久的精裝修酒店式公寓，與白馬公寓隔運河相望，二手房的掛牌價(jià)普遍在每平方米3萬(wàn)元以上，也與白馬公寓相仿。
5萬(wàn)-7萬(wàn)元房，西湖邊的經(jīng)典
中大吳莊。樓盤(pán)位于杭州吳山廣場(chǎng)西側，此地依山(吳山)襟江(錢(qián)塘江)帶湖(西湖)，是杭城龍脈之地�？傉嫉�3萬(wàn)平方米，建筑面積4.3萬(wàn)平方米，戶(hù)型以150-300平方米的錯、躍層觀(guān)景公寓和豪華雙疊別墅為主。中大吳莊當年也是杭州樓市的標王地塊，而在今天的二手房市場(chǎng)，吳莊的二手房?jì)r(jià)基本上在每平方米六七萬(wàn)元。
靈隱白樂(lè )人家。在口碑網(wǎng)杭州二手房頻道上，也可以看到不少白樂(lè )人家的房子，房?jì)r(jià)也在每平方米5萬(wàn)元以上。白樂(lè )人家，距靈隱禪寺景區僅400米之遙，地理位置優(yōu)越。白樂(lè )橋又名萬(wàn)佛橋，因村中原有萬(wàn)佛寺而名，是一座古老的石拱橋，造型優(yōu)美。又有傳說(shuō)為白樂(lè )天(白居易)所建，白樂(lè )橋因之而名。
西湖8號公館。西湖8號公館位于吳山廣場(chǎng)西面，距離西湖約200米，附近有涌金門(mén)、柳浪聞鶯、吳山天風(fēng)等多處景點(diǎn)。同時(shí)，又處于商圈匯聚的繁華地帶。從西湖8號公館出發(fā)，步行約200米就能到達杭州南山路。這里以中國美院為中心，酒吧、畫(huà)廊、咖啡廳、美術(shù)館，在這條恬靜的大道上錯落林立；保時(shí)捷、法拉利、瑪薩拉蒂等頂級名車(chē)也紛紛在此設立專(zhuān)賣(mài)店。該樓盤(pán)運用了目前國際上最先進(jìn)的一些節能科技和智能化技術(shù)。
此外，西湖邊許多小區，如元華公寓、鳴翠苑、定安名都等樓盤(pán)，盡管樓盤(pán)很小，平時(shí)不為人知，但房?jì)r(jià)也已經(jīng)突破每平方米5萬(wàn)元。
之江板塊，許多二手的別墅都已經(jīng)是“5萬(wàn)元房”。而陽(yáng)明谷盡管開(kāi)盤(pán)均價(jià)是每平方米5萬(wàn)余元，但別墅單價(jià)卻遠遠高于這個(gè)數，一度以每平方米84000多元的成交價(jià)格位居7月份杭州樓市榜首。陽(yáng)明谷位于之江國家旅游度假區，被認為是珍稀的城市山水度假別墅。占地約350畝，容積率約0.27，由120多幢獨立別墅和35幢雙聯(lián)別墅組成。配套有20000平方米的假日酒店、近1700平方米的藝術(shù)館。
在近郊，像綠城桃花源等個(gè)別高檔別墅樓盤(pán)，一些二手房源的報價(jià)也已經(jīng)接近每平方米5萬(wàn)元。
8萬(wàn)-10萬(wàn)元，“樓王”個(gè)例
在一些二手房中介里，可以看到單價(jià)在每平方米8萬(wàn)元、9萬(wàn)元的房子，但這些房子往往是西湖邊高檔樓盤(pán)中的樓王，很難用小區限定，一般來(lái)說(shuō)，名玨公寓、西子公寓、西湖時(shí)代廣場(chǎng)等樓盤(pán)內的一流房源都已突破每平方米8萬(wàn)元。
名玨公寓。樓盤(pán)位于湖濱路與東坡路之間，作為西湖邊的稀缺房產(chǎn)項目，樓盤(pán)除了倡導和實(shí)踐國際湖區生活外，還力求把星級酒店服務(wù)融匯到生活當中，商務(wù)公寓的服務(wù)與凱悅酒店相媲美，配套方面也與酒店實(shí)行共享，也就是說(shuō)業(yè)主除了可以享受名玨公寓提供的酒店服務(wù)外，還可以?xún)?yōu)惠使用凱悅酒店的游泳池、健身房、閱覽室等配套設施。2005年11月，名玨商務(wù)公寓開(kāi)盤(pán)的價(jià)格就達到了每平方米5萬(wàn)元，而兩年以后，這些房源的二手房報價(jià)都在每平方米8萬(wàn)元以上，其中個(gè)別房源的報價(jià)甚至接近每平方米10萬(wàn)元。
反思
伴隨3萬(wàn)元房、4萬(wàn)元房從西湖邊擴展到錢(qián)塘江邊、運河邊，人們一而再、再而三地聽(tīng)到各種“稀缺”之聲，沒(méi)有一個(gè)高檔樓盤(pán)不認為自己是稀缺的。但問(wèn)題是，這些樓盤(pán)真的稀缺嗎？西湖邊的房子，確實(shí)在漲，甚至已經(jīng)接近了每平方米10萬(wàn)元的關(guān)口，但在很大程度上，這僅僅是個(gè)例，它并不是樓盤(pán)普漲的理由。
反思一：西湖不再是唯一
當運河邊、錢(qián)塘江邊出現高檔房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)界一直流傳著(zhù)不同的聲音，一方面有人認為杭州市中心的房產(chǎn)越來(lái)越少，西湖邊的高檔房子已經(jīng)一房難求，另一方面有人認為，當錢(qián)塘江邊也出現高檔房產(chǎn)后，高檔房產(chǎn)就不存在稀缺的問(wèn)題。
與西湖不同的是，錢(qián)塘江杭州市區段長(cháng)達數十公里，無(wú)論是之江板塊，還是復興板塊、錢(qián)江新城板塊，哪里的江景房不是高檔樓盤(pán)？而這么多的高檔樓盤(pán)又何謂稀缺？同樣，當錢(qián)塘江邊密集高檔樓盤(pán)外，那些鐘情于高檔樓盤(pán)的少數購房者又怎會(huì )一門(mén)盯著(zhù)西湖不放。
反思二：梯隊效應與過(guò)渡產(chǎn)品
爭論歸爭論。一個(gè)有趣的現象是，從目前的二手房市場(chǎng)來(lái)看，此前高檔房與普通房之間不太可能逾越的界線(xiàn)已經(jīng)不存在。比方說(shuō)，幾年前西湖邊的房子就是四五萬(wàn)元房了，而環(huán)城東路、鳳起路、體育場(chǎng)路的樓盤(pán)還在七八千元，兩者的界限相當明顯，而今天的高檔樓盤(pán)卻是從3萬(wàn)元起步，4萬(wàn)元、5萬(wàn)元、6萬(wàn)元、7萬(wàn)元……各個(gè)價(jià)位的高檔房源都有，幾乎完成了一個(gè)完整的梯隊。從某種角度來(lái)講，界限的消失也意味著(zhù)，許多宣稱(chēng)自己的頂級公寓的高檔樓盤(pán)其實(shí)恰恰是一種過(guò)渡作品。也有不少開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商認為，杭州還缺少真正意義上的豪宅。
反思三：高檔房真的那么稀缺嗎
市區別墅越來(lái)越少，似乎是個(gè)不可爭議的事實(shí)，然而認認真真地光顧一下杭州的房產(chǎn)中介，你就會(huì )發(fā)現，很多掛牌的二手別墅根本就是毛坯房，從一開(kāi)始就是一個(gè)投資品。前幾天，香港中原集團主席施永青來(lái)到杭州就感嘆，內地樓市許多投資者喜歡炒別墅，炒高檔房產(chǎn)，其實(shí)是不成熟的表現，一旦樓市下調，正是這些頂尖上的房產(chǎn)品跌得最慘。同時(shí)，這么多沒(méi)有裝修過(guò)的高檔公寓、別墅充斥二手房市場(chǎng)，也給人一個(gè)暗示，高檔房產(chǎn)并不像大家想像的那么稀缺。
反思四：千萬(wàn)元房會(huì )否“有價(jià)無(wú)市”
誰(shuí)會(huì )認同這些高達上千萬(wàn)元的高檔房源？它究竟有多少理性成分，會(huì )不會(huì )是房東的一廂情愿？事實(shí)上，這些千萬(wàn)元級的豪宅房源，特別是二手房，屢屢受到業(yè)內的質(zhì)疑。與一手房不同的是，這些千萬(wàn)元級的二手房盡管身價(jià)不菲，但不可能像新開(kāi)高檔樓盤(pán)有大量的促銷(xiāo)廣告。買(mǎi)賣(mài)雙方要走在一起，只能靠緣分了。另外，還有一些高檔二手房的房齡都不足5年，如果成交，交易的費用就高達上百萬(wàn)元計。一些中介經(jīng)紀人坦言，這些高檔房源的千萬(wàn)元級身價(jià)，大多只是房東的掛牌價(jià)，真實(shí)情況往往是有價(jià)無(wú)市。
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