碰倒第一枚“多米諾”骨牌，其余的骨牌就會(huì )產(chǎn)生連鎖反應，依次倒下。目前的深圳樓市與此類(lèi)似。
從今年8月份開(kāi)始，在一系列調控政策的直接作用下，原本已顯“頹勢”的深圳樓市迅速“變臉”，無(wú)論銷(xiāo)售率、成交量還是消費力；無(wú)論高價(jià)豪宅、在售新房還是二手買(mǎi)賣(mài)，都在短短兩個(gè)月內迅速“降溫”。不僅僅是在深圳，過(guò)往依賴(lài)深圳投資客的那些區域和樓盤(pán)，都遭受了不同程度的沖擊。
僅僅兩個(gè)月時(shí)間，深圳樓市的“多米諾”效應正逐漸顯現。
起因：不僅是調控
“調控肯定是直接的原因”某開(kāi)發(fā)企業(yè)內部人士認為，正是因為此番幅度此番房地產(chǎn)調控的突然“轉向”，才造成了樓市現有的格局。如果要“追究”深圳樓市“變臉”的源頭，政府調控措施肯定首當其沖，年初的清算土地增值稅并沒(méi)有真正動(dòng)搖市場(chǎng)購買(mǎi)力，隨后的多次加息也被認為只不過(guò)是轉移給買(mǎi)家的負擔之一，但是從今年8月份風(fēng)傳二手房交易的個(gè)人所得稅重新評估、嚴格征算開(kāi)始，深圳樓市初顯“頹勢”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業(yè)務(wù)，對新房信貸也是“嚴加看管”，直至到“第二套房”首付40%的出臺，可以說(shuō)此番調控直指市場(chǎng)流通環(huán)節與資金渠道。
“動(dòng)用了金融手段，這是今年調控的最大亮點(diǎn)�！钡禺a(chǎn)學(xué)者戴欣明認為，政府已經(jīng)意識到抑制非理性需求是調控的重要問(wèn)題，“這是往年都忽略的�！狈抢硇孕枨缶妥匀话ǔ醇�，調控的直接作用就是讓炒家離市。戴德梁行第三季度市場(chǎng)報告中就指出：“本季度許多買(mǎi)家推遲或取消購買(mǎi)計劃，多數新開(kāi)盤(pán)項目銷(xiāo)售成績(jì)遠不及上半年推出的樓盤(pán)�！蓖瑫r(shí)自住客比例高達9成左右�！白宰】汀钡闹脴I(yè)能力自然無(wú)法和投資客相比，眾廈地產(chǎn)某高層稱(chēng)，因為市場(chǎng)消費結構的扭轉，才引發(fā)了深圳樓市隨后的變化。
但是也有觀(guān)點(diǎn)認為，調控不僅僅是唯一因素，“樓市火爆了近2年，這2年時(shí)間價(jià)格一直在漲”，中原一位策劃師認為，這本身就是一種不正�，F象，“除了炒房客，絕大多數人都承受不起如此高的房?jì)r(jià)”，他認為調控只不過(guò)是加速了這一過(guò)程的到來(lái)，“任何一個(gè)市場(chǎng)都不可能只漲不跌”。
影響：逐級擴大
早在今年年初中原的一份報告中就有提及，預計到2007年中后深圳市場(chǎng)將有所變化。但是很多人都沒(méi)有預料這種變化會(huì )如此突然，變化之急劇也讓人結舌。
世華地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)黃先生就稱(chēng)，實(shí)際上8月份以前就有熟悉的炒家逐漸拋盤(pán)，反倒是有不少“菜鳥(niǎo)”加入了炒房的行列，“通常就是看到別人炒房賺了錢(qián)，就想進(jìn)來(lái)的，經(jīng)常找我們要房源�！比欢鴺鞘型蝗弧白兡槨�，卻讓這部分炒家尚未嘗到升值的滋味。
新房銷(xiāo)售率普遍疲軟，從8月份的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售3－4成，而到10月份大部分高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率就在2成左右，甚至更低。而最新事實(shí)表明，目前市場(chǎng)購買(mǎi)力對價(jià)格相當敏感，萬(wàn)科、中海的“低價(jià)策略”大獲成功就是最好例證。
三級市場(chǎng)方面影響更為直接，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的《深圳三級市場(chǎng)第三季度報告》就指出，9月份全市二手房掛牌均價(jià)開(kāi)始下跌，中原深港研究中心的監測數據顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59％，甚至比低谷期的8月份同比減少32％，創(chuàng )出成交量新低�！俺山涣康牡兔詫⒅苯訉е轮薪榈南磁啤�，有市場(chǎng)人士舉例，在亞洲金融危機后香港的中介也僅剩下中原等少數幾家，“深圳可能重現這樣的局面”。
不僅如此，過(guò)往那些依靠深圳投資拉動(dòng)的區域和樓盤(pán)，也受到了不同程度的影響。在惠州大亞灣，據統計10月份深圳客成交數量急劇下降，僅接近去年同期的30％；而東莞樓市誘人折扣、促銷(xiāo)活動(dòng)不斷，“認購排號在前100名的客戶(hù)享受95折優(yōu)惠，前200名客戶(hù)享受96折優(yōu)惠，中獎還享受五折優(yōu)惠的”諸如此類(lèi)充斥樓市；而在上半年仍讓深圳投資客們?yōu)橹偪竦耐獾氐禺a(chǎn)項目，則更為冷清，直接反映在看樓團上，“一個(gè)星期才3個(gè)報名電話(huà)�！蹦持貞c看樓團工作人員如是說(shuō)。
未來(lái)：繼續平淡
“開(kāi)盤(pán)就賣(mài)完，一天一個(gè)價(jià)，這本身就是不正常的�！笔缆�(lián)一位高層稱(chēng)，相比之下目前的深圳市場(chǎng)并不讓人擔憂(yōu)�！耙揽客顿Y客拉動(dòng)畢竟不是長(cháng)久打算”，上文中這位開(kāi)發(fā)企業(yè)內部人士也認為，最終的穩定市場(chǎng)還是需要自住客的支撐，“所以現在豪宅的定價(jià)比較尷尬，賣(mài)貴賣(mài)便宜都不好”，價(jià)格太高必定冷清，價(jià)格過(guò)低甚至低于前期價(jià)格的話(huà)，又會(huì )對市場(chǎng)形象和品牌造成打擊。
如果說(shuō)炒家的離市讓樓市回歸正常的話(huà)，那么這種“平淡”又將延續多久？“樓市將經(jīng)過(guò)一個(gè)重新培育置業(yè)力量的過(guò)程�！鄙钲谏鐣�(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕就表示，市場(chǎng)的置業(yè)機構正在起本質(zhì)性的變化，而且因為股市等其它投資渠道的利好，“要原來(lái)的那批炒家回來(lái)很難”，因此未來(lái)仍將以自住客為主，至少在半年之一年內，深圳樓市將維持這樣的平淡。而據記者了解，目前多數在售樓盤(pán)都在醞釀針對自住客的營(yíng)銷(xiāo)手段，例如打折、送精裝修，以及組織別致的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。一位地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員就稱(chēng)，“近來(lái)客戶(hù)都要求多在自住客上做文章，注重營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)細節�！�
“想要樓市重新回暖，相信還是要看銀行�！倍嗄晖顿Y經(jīng)驗的彭小姐稱(chēng)，金融政策才是讓投資者“卻步”的原因，盡管有傳聞明年年初銀行信貸將會(huì )重新放寬，但是記者從多家銀行了解到，目前并沒(méi)有接到具體通知，工行某負責人就稱(chēng)：“預計在未來(lái)一段時(shí)間內，緊縮房貸仍不會(huì )改變�！�
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樓市“變臉”關(guān)鍵詞
調控
調控政策緊鑼密鼓，幾乎涵蓋地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節。加息、征稅、緊縮房貸，“第二套房”首付又提高，即將開(kāi)征的物業(yè)稅更似雪上加霜。開(kāi)發(fā)商方面，同樣面臨調控政策在資金與土地方面的雙重考驗。
銷(xiāo)售率
“有價(jià)無(wú)市”日漸嚴重。據統計8月份全市新房成交僅24萬(wàn)平方米，比上月下降近一半。8月下旬以來(lái)深圳新開(kāi)盤(pán)項目成交率大部分為2-3成，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率還不到一成。深圳樓市短時(shí)間內演化成熊市。
降價(jià)
成交價(jià)格已出現下降趨勢。10月28日，葵花公寓8.8折優(yōu)惠價(jià)出售當天只銷(xiāo)售出23套，銷(xiāo)售率僅為一成多。中介方面的消息，盡管放盤(pán)數量沒(méi)有明顯增加，但降價(jià)并表示要‘急售’的業(yè)主卻多了不少，幾個(gè)月前一口咬定160萬(wàn)的房子，最新價(jià)格110萬(wàn)。
促銷(xiāo)
各種促銷(xiāo)方式開(kāi)始頻現各售樓處，如通過(guò)“裝修大禮包”、購房送車(chē)、送物管費、送家電等營(yíng)銷(xiāo)形式為旗下的物業(yè)促銷(xiāo)。這與上半年“低調開(kāi)盤(pán)”反差鮮明。
洗牌
10月份深圳二手房成交量環(huán)比9月下降了26.39%。各房產(chǎn)中介公司都在為日益清淡的生意著(zhù)急。某中介公司經(jīng)理坦言，現在，他們幾天也成交不了一單生意。房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒流，中介洗牌不可避免。
退房
到現在為止，深圳一手新房市場(chǎng)還沒(méi)有出現大規模的退房潮，但新房成交銳減是事實(shí)。另有部分購房者退單第二套房，更有部分炒家見(jiàn)手中房源無(wú)利可圖要求退房。退房表明“賣(mài)方市場(chǎng)”正面臨終結。 (盧青 王岸兵)
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