全年樓盤(pán)單價(jià)大幅上漲年底價(jià)格開(kāi)始下降———
土地交易市場(chǎng)中兩個(gè)“最高”：土地成交總價(jià)最高的朝陽(yáng)區西大望路27號地(總成交價(jià)17億元)由北京萬(wàn)科中標；樓面地價(jià)最高的是朝陽(yáng)區大屯路224號地(樓面地價(jià)成交價(jià)13788元/平方米)由金融街控股中標。
全年樓盤(pán)單價(jià)大幅上漲，無(wú)論價(jià)格還是漲幅均創(chuàng )歷史新高，1-11月份平均單價(jià)達11377元/平方米，較2006年漲幅達41.2%。但價(jià)格上漲主要集中在前三季度，四季度后，宏觀(guān)調控效力凸顯，價(jià)格開(kāi)始下調，但價(jià)格降幅相對平緩。
2007年諸多政策涉及土地市場(chǎng)、供給市場(chǎng)、需求市場(chǎng)以及住房保障體系，影響著(zhù)包括金融機構、開(kāi)發(fā)商、投資者以及低收入人群，從各個(gè)環(huán)節對過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。北京中原盤(pán)點(diǎn)2007樓市，展望2008———
土地市場(chǎng)保障性住房供地完成比例高于商品房
從住宅用地的實(shí)際供應分析，經(jīng)濟適用房和廉租住房的用地供應達到416公頃，大大超出了計劃供應量，而“兩限”普通商品房用地供應也差不多完成，規劃建筑面積已超過(guò)了300萬(wàn)平方米的年度保障規劃，體現出了政府對住房保障供給體制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的實(shí)際供應則比計劃差許多，還不到40%，也就是說(shuō)還有多半以上的土地將在年底入市，多為商品住宅及商服用地。
土地供應向五環(huán)外傾斜
從本年度1-11月份成交土地的環(huán)線(xiàn)分布看，五環(huán)內的建設用地越來(lái)越少，成交面積只有總量的兩成。土地供應繼續向五環(huán)外傾斜，今年接近六成土地成交位于五環(huán)六環(huán)之間，五環(huán)外以及遠郊區縣所占的比例已經(jīng)高達土地市場(chǎng)總體成交面積的79.7%。城八區五環(huán)內范圍已經(jīng)沒(méi)有多少土地供應了。
朝陽(yáng)、昌平成為土地供應熱點(diǎn)區域
在八大城區中，作為住宅市場(chǎng)供應的高房?jì)r(jià)區域及需求的熱點(diǎn)區域，朝陽(yáng)區的土地市場(chǎng)最為各方關(guān)注，今年朝陽(yáng)區土地成交規模占總成交規模的16.34%，仍然領(lǐng)先于其他區域。今年昌平區的土地成交規模僅次于朝陽(yáng)區，占到了總成交的15.16%，主要是回龍觀(guān)居住區和科技園區較大規模的居住及配套用地，海淀、豐臺以及順義、通州新城等區域也有大量建設用地上市。
遠郊區地價(jià)大幅上漲
2007年1-11月份土地市場(chǎng)總體成交價(jià)格3040元/平方米，較2006年同期相比上升了6.78%。城八區商品房樓面地價(jià)的成交均價(jià)為5821.89元/平方米，比去年增長(cháng)了25.55%。值得注意的是，其他郊縣商品房樓面地價(jià)成交均價(jià)為2271.61元/平方米，每平方米比去年上漲了1073.61元，增幅高達89.62%，在城八區土地日益稀缺的情況下，遠郊區縣的土地價(jià)值大幅增長(cháng)。
分析上表中不同區域不同用地的成交比例和價(jià)格可以得出，2007年土地成交平均價(jià)格拉低，主要原因有兩個(gè)：一是郊縣土地成交量較大而價(jià)格同城八區相比要低得多，二是占總成交量1/3的兩限房用地相對價(jià)格較低。
朝陽(yáng)地價(jià)最高大興地價(jià)漲幅最大
由于去年沒(méi)有出現政策性商品房用地，在與去年地價(jià)相比較時(shí)我們采用不包括兩限房在內的商品房用地成交的樓面地價(jià)進(jìn)行統計分析�？傮w來(lái)看，北京市土地成交均價(jià)3208元/平方米，比去年同期上漲了12.68%，地價(jià)上升速度很快。
從各區縣樓面地價(jià)成交均價(jià)來(lái)看，朝陽(yáng)區最高為8461元/平方米，而該區常營(yíng)鄉兩限房地塊樓面地價(jià)僅為2680元/平方米，大大拉低了區域整體的成交均價(jià)。大興地價(jià)去年僅為854元/平方米，今年平均每平方米上漲了2806元，漲幅高達328.57%。此外，通州、密云、延慶等區縣的地價(jià)上漲也比較快。
土地成交總價(jià)最高17億樓面地價(jià)最高13788元每平方米
本年度土地交易市場(chǎng)中兩個(gè)“最高”：土地成交總價(jià)最高的朝陽(yáng)區西大望路27號地(總成交價(jià)17億元)由北京萬(wàn)科中標；樓面地價(jià)最高的是朝陽(yáng)區大屯路224號地(樓面地價(jià)成交價(jià)13788元/平方米)由金融街控股中標。住宅市場(chǎng)供應下降成交價(jià)年終走低。
通過(guò)對近5年的住宅供應量來(lái)比較可以發(fā)現，今年1-11月住宅市場(chǎng)上市面積總共為1368.06萬(wàn)平方米，總套數為11.21萬(wàn)套。對比去年供應面積減少了137萬(wàn)平方米，套數增加了0.2萬(wàn)套，下降到了近年來(lái)的最低點(diǎn)。國家政策對于住宅結構的調整已經(jīng)初步在市場(chǎng)上得到體現，在總體供應面積下降的情況下，住宅套數反而增加，可見(jiàn)，“90、70”政策已經(jīng)在市場(chǎng)上得到了初步的實(shí)施，中小戶(hù)型供給已經(jīng)大量增加。
成交量小幅縮減
2007年1-11月住宅市場(chǎng)成交量為1597萬(wàn)平方米，成交套數為13.4萬(wàn)套。與去年同期相比，2007年的成交量下降了94萬(wàn)平方米，成交套數增加了0.4萬(wàn)套。通過(guò)對比2007年成交與供應的月度走勢我們可以發(fā)現，與往年金九銀十的情況略有不同，2007年北京的樓市供應與成交的集中時(shí)間在6-9月份。
通過(guò)對供應量與成交量的對比可以得出以下結論：
今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場(chǎng)繼續呈現供不應求的局面。
今年上半年證券市場(chǎng)的活躍，增強了投資者對宏觀(guān)投資環(huán)境的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相對活躍。
成交價(jià)格大幅上揚但四季度出現下降趨勢
全年單價(jià)大幅上漲，無(wú)論價(jià)格還是漲幅均創(chuàng )歷史新高，1-11月份平均單價(jià)達11377元/平方米，較2006年漲幅達41.2%。但綜觀(guān)月度走勢可發(fā)現，價(jià)格上漲主要集中在前三季度，四季度后，宏觀(guān)調控效力凸顯，價(jià)格開(kāi)始下調，但價(jià)格降幅相對平緩。
結構調整政策效果開(kāi)始顯現但整體份額仍然偏小
從北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶(hù)型情況來(lái)看，上半年表現平平，平均不足整體產(chǎn)品結構的兩成，下半年開(kāi)始供應數量開(kāi)始攀升，但也僅占整體產(chǎn)品結構的三成左右，北京市商品住宅產(chǎn)品仍以大戶(hù)型為主。
高房?jì)r(jià)但不一定是高品質(zhì)產(chǎn)品鮮有創(chuàng )新和升級
今年新開(kāi)的樓盤(pán)只有少數幾個(gè)在市場(chǎng)上享有口碑的地產(chǎn)企業(yè)在建筑節能、環(huán)保、健康等方面有所體現，大部分樓盤(pán)缺乏創(chuàng )新。
2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們只記住了價(jià)格，也只在乎價(jià)格，關(guān)于房子本身的居住質(zhì)量和居住文化似乎已經(jīng)不再重要，開(kāi)發(fā)商如是，購房者亦如是。文字整理/衛東
2008年調控力度繼續加大執行更加嚴格
年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議將2008年經(jīng)濟運行定調為“防過(guò)熱、防通脹、重民生”，將實(shí)施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏。對地產(chǎn)業(yè)則要求建立和完善住房保障機制，繼續加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控。
土地商品住宅用地成交繼續上升
從目前北京土地儲備中心推出的地塊信息看，截至11月底，商品住宅用地成交不足430公頃，比1200公頃計劃還差770公頃。正在交易的地塊面積約397.79公頃，今年末計劃入市的地塊700公頃，因此商品住宅用地在年底大量上市，明年的成交量將繼續增加。
保障型住房和兩限房土地供應增多
從北京市住房保障規劃和土地供應中期規劃來(lái)看，保障性住房和兩限房的供應量將不低于住宅用地供應總量的70%，為保持住宅用地的平穩供應，政府將加大住房保障力度，優(yōu)化住宅用地供應結構，預計明年保障性住房和兩限房用地供應將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應不會(huì )少于200公頃。
新城土地供應大量增加
根據政府規劃，重點(diǎn)建設11個(gè)新城成為未來(lái)幾年的發(fā)展方向，新城將有更多的建設用地推向土地招拍掛市場(chǎng)。明年重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城———順義、通州、亦莊的土地市場(chǎng)會(huì )比較受關(guān)注，這三個(gè)新城將有大量土地推出，土地交易市場(chǎng)會(huì )比較活躍。
相關(guān)報道
