發(fā)表評論 對平抑廣州房?jì)r(jià)作用大嗎
根據廣州市國土房管局的數據，今年全市一手住宅均價(jià)回調至9766元/平方米，相當于去年9月的均價(jià)水平。這一切是否是限價(jià)房的功勞呢？政府對此予以了肯定，認為限價(jià)房切實(shí)穩定了商品住房?jì)r(jià)格，消減房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險，有效防止了房?jì)r(jià)大起大落。尤其是對抑制周邊商品住房項目的過(guò)快增長(cháng)起到立竿見(jiàn)影的效果，對開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標”的作用。
坊間關(guān)于限價(jià)房對房?jì)r(jià)的作用則分為兩種看法。有意購房的陳小姐認為，限價(jià)房是使他們這類(lèi)所謂的“夾心階層”對房?jì)r(jià)的預期有所調低，可能因此抑制了整個(gè)房?jì)r(jià)上漲。另外一種觀(guān)點(diǎn)則是，整體樓價(jià)走向與限價(jià)房的關(guān)聯(lián)性不是很大。華南理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王幼松教授認為，在廣州房?jì)r(jià)上漲較快的時(shí)候，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢比較明顯；但等到它正式推出的時(shí)候，廣州整體樓市已現低迷，房?jì)r(jià)上漲已得到抑制，在這種時(shí)候限價(jià)房抑制房?jì)r(jià)的有效作用事實(shí)上并未真正發(fā)揮出來(lái)。但值得肯定的是，限價(jià)房正式推出并簽約后，肯定對廣州市一手住宅的均價(jià)有拉低的作用。
供應量1.5萬(wàn)套多還是少
根據此前的計劃，廣州市今年預計將推出1.5萬(wàn)套的限價(jià)房。據介紹，正常情況下廣州市平均每年的供應量約為8～9萬(wàn)套，也就是說(shuō)限價(jià)房所占的比例約為20%。
但在開(kāi)年之初，首個(gè)限價(jià)房項目就從原本的儲備了5倍客戶(hù)源的熱鬧變成了棄購200多套的尷尬。到底，原本預計推出的1.5萬(wàn)套的量，是多了還是少了，也成為討論的一個(gè)焦點(diǎn)。
廣州市國土房管局有關(guān)人士認為，今年1月的成交量只有35萬(wàn)平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半，在此市場(chǎng)低迷氣氛下，限價(jià)房的銷(xiāo)售受到一定程度影響。
廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認為，政府一下子推出超過(guò)市場(chǎng)供應20%的限價(jià)房量，過(guò)猛了，沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。買(mǎi)得起限價(jià)房的人的支付能力，如果購買(mǎi)商品房也沒(méi)太大的問(wèn)題。因此，在限價(jià)房這一新生事物與傳統的商品房?jì)r(jià)差不大的情況下，原本限價(jià)房的購房群體就會(huì )再度往商品房?jì)A斜，造成限價(jià)房不好賣(mài)。他認為，限價(jià)房的量應控制在年供應量的5%左右比較合適。
是否應在中心城區供應
目前廣州已推出的限價(jià)房地布點(diǎn)金沙洲、開(kāi)發(fā)區、番禺、花都區4個(gè)區域。購房者認為，購買(mǎi)這些區域主要是要等待未來(lái)周邊配套的成熟，目前上下班通勤等都不是很方便。而且，目前廣州市限價(jià)房的銷(xiāo)售對象是首次置業(yè)者，這部分人群多數還要考慮落戶(hù)、小孩上學(xué)等問(wèn)題。因此，他們在與政府進(jìn)行網(wǎng)上交流時(shí)也提出，如果再推限價(jià)房項目，是否能考慮在中心城區也進(jìn)行供應。
對此，專(zhuān)家和業(yè)界的意見(jiàn)都比較一致，只要將相關(guān)配套逐步完善，目前政府在周邊區域供應限價(jià)房是合理的，如在中心城區布點(diǎn)限價(jià)房反而不是很現實(shí)。中心城區的土地比較稀缺，很難找到合適限價(jià)房的供應地。黎文江指出，政府推出限價(jià)房是通過(guò)讓出部分地價(jià)的方式進(jìn)行，而按照國家的要求，每年土地收益的10%要用于廉租房的建設。而目前，申請限價(jià)房的多數是年輕力壯的單身人士。因此，與其在中心城市建限價(jià)房讓出地價(jià)給年輕力壯的人，不如將地價(jià)款更好的用于廉租房等保障型住房的建設。
應先建需求庫再定供應量
據了解，由于是全國最早探索發(fā)展限價(jià)房的城市，廣州在2006年下半年著(zhù)手公開(kāi)出讓限價(jià)房用地時(shí)，國家關(guān)于限價(jià)房政策只有較模糊的雛形，限價(jià)房的性質(zhì)、發(fā)展方向、操作辦法甚至基本思路都未形成，國內有關(guān)城市也未實(shí)際開(kāi)展，既無(wú)具體政策可依、又無(wú)先例可循，無(wú)論在認識和實(shí)踐上均處于摸索階段。
包括廣州限價(jià)房的需求量到底有多少，都要通過(guò)真正推出限價(jià)房銷(xiāo)售的反映進(jìn)行摸底。
但現在隨著(zhù)限價(jià)房政策的逐步完善。趙卓文建議，為保證限價(jià)房政策的連續性，政府應該在限價(jià)房需求方向建立一個(gè)資料庫。每年都進(jìn)行一次預購限價(jià)房的申報，根據當年的申報量來(lái)確定下年的供應量和供應板塊，這樣才不會(huì )造成棄購等現象。
應適當減慢今年銷(xiāo)售速度
日前，保利西子灣作為首個(gè)限價(jià)房項目正式發(fā)售后，沒(méi)出現此前預計的搶購場(chǎng)面，反而有200多套的棄購。萬(wàn)科新里程作為第二個(gè)限價(jià)房項目，申報戶(hù)數為1000多人。這些情況，使人們對今年限價(jià)房推出1.5萬(wàn)套是否能全部消化，感到不是很樂(lè )觀(guān)。
業(yè)內人士建議，應適當減慢今年限價(jià)房的銷(xiāo)售速度，因為在樓市低迷的情況下，限價(jià)房推出所能起到的緩解需求和抑制房?jì)r(jià)的作用都被打折。此外，如果在樓市不景氣的時(shí)候推出太多限價(jià)房，可能會(huì )加速崩盤(pán)。樓市如果出現大幅的下降，已購房的人會(huì )覺(jué)得資產(chǎn)縮水，而引起斷供等不利的現象。
因此建議先將今年計劃推出的1萬(wàn)套左右先消化完，待樓市需要調節時(shí)再加推起到有效的平抑作用。
應擴大銷(xiāo)售對象進(jìn)行消化
合富輝煌首席分析師黎文江認為，目前限價(jià)房的購房群體，并不如想象中對房子的需求很急迫。在保利西子灣申購人中，有6成左右是單身人士，有4成左右是30歲以下的單身人士。新里程的申購人又有62%左右是單身的。兩次數據都比較吻合，而未結婚的單身人群的購房需求并不是很急迫。這部分購房者可能抱著(zhù)符合條件就試試、可有可無(wú)的心理，如果有機會(huì )能選到心水房就購買(mǎi)，如不能就放棄。
另一方面，在廣州工作并交了8年甚至10年稅收的、對房子有較迫切需求的人，卻可能因為沒(méi)有戶(hù)籍而不能買(mǎi)限價(jià)房是不大公平的。因此，銷(xiāo)售對象最好能進(jìn)行適當的調整。
目前廣州市限價(jià)房的推出量也有必要通過(guò)擴大銷(xiāo)售對象進(jìn)行消化。(廖卓斌 田桂丹 張志超 熊栩帆 劉敬)
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