發(fā)表評論 春交會(huì )已經(jīng)落下帷幕，根據成交數據顯示，深圳地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家認為開(kāi)發(fā)商期望的“翻身仗”沒(méi)能飄紅，而部分開(kāi)發(fā)商卻認為已經(jīng)搶占制勝“高地”，只待下一步的周詳“布陣”。在旁觀(guān)望的消費者卻仍舊沉重，讓他們覺(jué)得辛苦的是，房?jì)r(jià)依然高高在上。
據置業(yè)國際研究中心在春交會(huì )期間調查數據顯示，超過(guò)九成的受訪(fǎng)者認為目前深圳的房?jì)r(jià)仍然偏高，近七成人看跌后市，五成人認為房?jì)r(jià)將跌破萬(wàn)元。雖然樓市悲觀(guān)情緒彌漫，但調查顯示其價(jià)格承受能力逐年提高，單套總價(jià)已經(jīng)接近消費者的心理價(jià)位。
預期房?jì)r(jià)集中在6000～12000元
在春交會(huì )上，有三口之家的吳先生表示，雖然展會(huì )上有很多選擇，但是價(jià)位在1.2萬(wàn)元以下的特區內樓盤(pán)并不多，要不位置不合適，要不價(jià)格不合適，兩者總是難兼顧。已經(jīng)在福田擁有一套住房的吳先生，本來(lái)想要換房改善居住環(huán)境的，但是實(shí)際價(jià)格依然與起心理價(jià)格仍有2000-5000元／平方米的差距，不急于換房的他還是選擇觀(guān)望等待。
與吳先生一樣，由于實(shí)際價(jià)格未能達到心理價(jià)位，不少受訪(fǎng)的置業(yè)者表示會(huì )繼續持幣觀(guān)望。須等待到心理預期價(jià)位才會(huì )出手。置業(yè)國際研究中心調查數據顯示，半數受訪(fǎng)者認為房?jì)r(jià)每平方米將跌破萬(wàn)元，29%的受訪(fǎng)者認為會(huì )達到8000-9999元／平方米，25%的受訪(fǎng)者認為會(huì )達到6000-7999元／平方米；而認為未來(lái)一年深圳房?jì)r(jià)將會(huì )達到10000-11999元／平方米的只占26.1%。也就是說(shuō)，有80.1%的受訪(fǎng)者認為深圳未來(lái)一年的價(jià)格會(huì )集中在6000-12000元／平方米。
“與此次調研結果接近，市場(chǎng)均價(jià)與消費者心理價(jià)位的接近，促成了4月份市場(chǎng)成交量的回升�！敝脴I(yè)國際研究中心的研究人員分析，深圳國土局統計數據顯示的4月市場(chǎng)均價(jià)11927元／平方米與6000-12000元／平方米的調查結果接近，看房量和成交量都出現上升趨勢，其中新房住宅銷(xiāo)售套數升至3124套，環(huán)比2月上升了51%，成交顯著(zhù)放大。但其研究人員強調，要想真正恢復樓市人氣，房?jì)r(jià)還必須朝著(zhù)置業(yè)者的預期往下調。
投資客被套資金達幾百億
與2007年秋交會(huì )調查數據相比，人們的投資需求有明顯的下降，但是下降幅度并不大。2008年春交會(huì )投資需求的比重為11%，自住投資兼顧需求的比重為20%，比2007年秋交會(huì )分別下降了3.7和10.9個(gè)百分點(diǎn)。
據業(yè)內人士統計，目前深圳投資客被套資金達幾百億，許多人面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在此背景下，投資者基本不敢輕易入市，而自住需求的，則表現得比較理性。
置業(yè)國際研究中心調查數據顯示，70%的置業(yè)者是自住需求，或為改善居住環(huán)境、或為方便工作，或為結婚買(mǎi)房。目前投資需求僅占11%，即使加上自住投資兼顧的也只有30%。
這位業(yè)內人士分析，如果以單價(jià)一萬(wàn)元為考察標準的話(huà)，在不到兩年的時(shí)間內，深圳新房交易均價(jià)目前已運轉了一個(gè)輪回。2006年8月，深圳新房成交均價(jià)突破一萬(wàn)元，達到每平方米10669元，成為國內城市中的首個(gè)“萬(wàn)位城”；2007年10月新房成交均價(jià)達到每平方米17350元的歷史高位；而到了2008年4月30日，新房成交均價(jià)又重新回到起點(diǎn)，再次跌破一萬(wàn)元大關(guān)。
由于房?jì)r(jià)大起大落，市場(chǎng)前景不明朗，超過(guò)93%的受訪(fǎng)者認為深圳房?jì)r(jià)調整時(shí)間還將持續半年以上，消費者對深圳樓市的未來(lái)境況多表示悲觀(guān)，投資者自然不敢越雷池一步。
近七成人看跌后市
“房?jì)r(jià)一旦進(jìn)入下降通道，也不可能在短期內快速止跌回升。如此而論，在眾人的普遍預期之下，深圳樓市繼續進(jìn)行調整應是理所當然的事情�！币晃毁Y深地產(chǎn)觀(guān)察人士表示。
根據置業(yè)國際調查結果顯示，與往年相比，九成受訪(fǎng)者認為房?jì)r(jià)偏高，認為房?jì)r(jià)合理的則從2005年的35%下降到如今的9.6%，認為房?jì)r(jià)高的受訪(fǎng)者比重也由63%上升到90.1%，增幅達27.1%。
但是根據深圳市國土局公布數據顯示，2008年1-4月份，深圳商品住房銷(xiāo)售均價(jià)分別為15080元、16289元、13627元和11927元，總體趨勢呈現逐步下跌的狀態(tài)，跌幅達到20.9%。
在房?jì)r(jià)有明顯下滑的表現下，仍有90.1%的受訪(fǎng)者認為房?jì)r(jià)過(guò)高，研究人員分析，深圳房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)2007年瘋狂飆升之后，雖然開(kāi)始逐步回歸理性，卻還沒(méi)有降到消費者能夠承受的合理區間，說(shuō)明離消費者的心理預期尚有比較大的差距。
容易受到市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境影響的置業(yè)者，2007年瘋漲的房?jì)r(jià)讓65.7%的消費者“看漲”，2008年跌跌不休的房?jì)r(jià)則有65.7%的消費者“看跌”未來(lái)一年的房?jì)r(jià)。整體市場(chǎng)環(huán)境容易引起消費者大喜大悲，但是變幻的市場(chǎng)也讓消費者的心理承受能力有所提高。
單價(jià)承受能力提升2000元
“雖然市場(chǎng)的定價(jià)變化不斷提高消費者的心理能力，但是最主要是消費者的收入水平提高了�！敝脴I(yè)國際的研究人員分析。據了解，2007年深圳人均GDP為79221元，人均可支配收入為24870元。這在某種程度上直接決定了人們購買(mǎi)住房的價(jià)位承受能力提升。
置業(yè)國際研究中心調查數據顯示，約有八成的受訪(fǎng)者認為自己可以承受的單價(jià)在6000-10000元之間，能夠承受10000元以上單價(jià)的受訪(fǎng)者總共只有約兩成，接受14000元／平方米以上的僅有2.1%。
相比2005年秋交會(huì )，受訪(fǎng)者能夠承受的單價(jià)主要集中在4000-8000元／平方米之間，所占比重為82%。2008年受訪(fǎng)者的承受價(jià)格已經(jīng)提升到6000-10000元之間，每個(gè)區間平均提升2000元。
相對于單價(jià)而言，受訪(fǎng)者能夠承受的單套住房總價(jià)基本上處在120萬(wàn)元以下，合計比重為94%。能夠承受121萬(wàn)元以上總價(jià)的受訪(fǎng)者共計為6%。(李錦偉)
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