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　　編者按

　　面對在2008年坐上“過(guò)山車(chē)”的中國房地產(chǎn)，業(yè)界把市場(chǎng)最早走回正軌的時(shí)間“賭”在“�！蹦昴曛�，除了降價(jià)清盤(pán)銷(xiāo)售，更多業(yè)內人士把期望放在對“二套房貸”松動(dòng)等政策上，把促成“改善型”住房需求成交當成是撬動(dòng)市場(chǎng)的主力軍……

　　牛年樓市已經(jīng)拉開(kāi)序幕，然而未來(lái)市道是“�！边�是“熊”仍難以定論，市場(chǎng)變數永遠難以猜想和預料的�！侗本┏繄蟆贩慨a(chǎn)周刊在大量采訪(fǎng)基礎上，圍繞政策、房?jì)r(jià)、供應量、二手房等五大與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)的問(wèn)題大膽猜測。

　　政策 取消二套房貸款限制？

　　緣起：最早傳“取消二套房貸相關(guān)限制政策”是在2008年10月，當時(shí)市場(chǎng)成交量連月低迷，救市呼聲四起。此后在2008年12月10日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的作用”。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議確定三條措施，加快保障性住房建設，鼓勵住房消費，保持合理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模。

　　住房和城鄉建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌在解讀政策時(shí)再次提出：“二套房”政策還有下調空間�；蛟S是考慮到現在市場(chǎng)還是有風(fēng)險，新政策中并沒(méi)有放開(kāi)投資性二套房的購房政策，如果市場(chǎng)起不來(lái)，投資沒(méi)有拉動(dòng)，也許還會(huì )調整。

　　依據：2008年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運行，央行、銀監會(huì )調整“二套房政策”。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)大變，“二套房”政策是否會(huì )松動(dòng)備受關(guān)注。尤其面對連續降息、減稅以及房貸優(yōu)惠利率的利好政策連續出臺，市場(chǎng)回暖跡象依舊不明朗，因此人們把“二套房政策”未松口當成是樓市的“緊箍咒”。

　　走向：顧云昌表示，任何政策都應該審時(shí)度勢。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機、投資過(guò)熱時(shí)產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進(jìn)一步減少投資、投機需求；而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“冬天”，該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。

　　房?jì)r(jià) 下降20%還有空間？

　　緣起： 2008年，北京住宅市場(chǎng)最終以其售價(jià)的回落而黯然收場(chǎng)。據仲量聯(lián)行的最新統計顯示，在2008年第四季度中，北京高檔公寓的平均售價(jià)較上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪華公寓的平均售價(jià)下降5.9%，降至23791元/平方米；別墅的平均售價(jià)下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況的不盡如人意，導致開(kāi)發(fā)商紛紛降低一級市場(chǎng)的售價(jià)，使得此前已經(jīng)受到市場(chǎng)表現疲軟影響的二級市場(chǎng)更是雪上加霜。面對還未見(jiàn)底的全球金融危機，房?jì)r(jià)在2009年進(jìn)入下行通道成為業(yè)內的猜想之一。

　　依據：經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開(kāi)發(fā)商、或者同期在售量較多的開(kāi)發(fā)商，并且考慮到國內經(jīng)濟不會(huì )在短期內扭轉下滑的態(tài)勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉，今年必將降價(jià)銷(xiāo)售，同時(shí)根據不同情況，確定當期的打折策略。中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部認為，雖然有政策的刺激，但市場(chǎng)信心的恢復仍然需要時(shí)間，因此樂(lè )觀(guān)估計，2009年下半年市場(chǎng)發(fā)展基本穩定，日成交在200套以上。

　　走向：仲量聯(lián)行北京研究主管馬安平預測，2009年高端和豪華住宅價(jià)格有15%至20%下跌的可能，別墅價(jià)格有10%至15%下跌的可能。原因是買(mǎi)家在等待更低的價(jià)格和更多的政策優(yōu)惠，同時(shí)巨大的存貨也將會(huì )抑制價(jià)格上漲，而出租市場(chǎng)的疲軟導致投資需求的進(jìn)一步下降。中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部分析認為，2009年北京房?jì)r(jià)將穩定至2006年的水平。持相同觀(guān)點(diǎn)的還有中大恒基，該機構認為2009年的二手房?jì)r(jià)格有可能下滑10%至20%，即使出現這一幅度的下降，二手房的均價(jià)仍然會(huì )高于2006年均價(jià)很多，所以絕大部分在2006年前購房的業(yè)主不會(huì )出現賣(mài)房虧損。而新的市場(chǎng)狀況還將有利于增加目前購房需求，有利于2006年前購房的消費者賣(mài)舊買(mǎi)新，置業(yè)升級。

　　供應量 保障性住房成主力？

　　緣起：研究機構透露，近2年銷(xiāo)售情況不好，資金緊缺的開(kāi)發(fā)商，關(guān)注的重點(diǎn)是如何平衡土地儲備和資金鏈的問(wèn)題，拿地較為謹慎。由于2008年市場(chǎng)形勢低迷，并且出現多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應，預計2009年土地整體價(jià)格下調。

　　產(chǎn)品供應方面，開(kāi)發(fā)商在積極要求“改善型”住宅需求，因此在戶(hù)型空間格局或將出現拼裝型戶(hù)型，如90平方米左右的三居或復式戶(hù)型，兩個(gè)80平方米左右的戶(hù)型拼裝成一個(gè)大三居或四居等產(chǎn)品將大批上市，結構將更加緊湊多樣。戴德梁行最新發(fā)布的數據顯示，2009年至2010年北京高端住宅新增供應量預計為15000套，該數字僅為2008年全年的62%，高端住宅供應量將經(jīng)歷由峰值轉入下行通道的階段。

　　依據：根據土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟適用房等各類(lèi)保障性住房將進(jìn)一步增加，保證更多中低收入家庭的需求。同時(shí)，由于全國的普通住宅嚴守“70／90”的政策，且政府計劃在2009年推出大量政策性住房，因此預測2009年住宅產(chǎn)品整體戶(hù)型面積偏小，中小戶(hù)型依舊是市場(chǎng)供應主力。

　　走向：中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部預測，2009年土地供應總量將繼續增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，將會(huì )較多出現或與商品房配建的形式，預計2009年保障性住房和兩限房用地供應將比2008年有所增加。雖然目前情況下，多數開(kāi)發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現金流，但實(shí)力派開(kāi)發(fā)商仍將實(shí)施“儲地為王”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。比如近2年銷(xiāo)售情況較好的開(kāi)發(fā)商，或在2007年拿到高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商等資金鏈充足的開(kāi)發(fā)商，將會(huì )在今年實(shí)施“儲地為王”計劃，因此土地成交在2009年將呈兩極分化態(tài)勢。

　　此外，仲量聯(lián)行預測，由于買(mǎi)家將繼續觀(guān)望，因此住宅供應量依舊大于需求量，因此2009年存貨量大導致住宅價(jià)格上行難。

　　二手房 全年成交量不超7萬(wàn)套？

　　緣起：受整體市場(chǎng)低迷的影響，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)在2008年也遭受重創(chuàng )。其中，僅北京市二手房的成交量一年也不過(guò)達到67774套，成交數據是有5年歷史記錄以來(lái)首次下降，同比下浮28.13%。面對全球金融危機和低迷的市場(chǎng)現狀，業(yè)內人士透露，如今中介機構主要靠租賃市場(chǎng)來(lái)支撐企業(yè)運營(yíng)。

　　依據：北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍預測，2009年北京二手房成交量接近70000套。一是因為2008年購房需求被極大抑制，準置業(yè)者將在2009年置業(yè)促使成交量上漲；二是下半年降息、減免稅費等政策出臺，將促2009年二手樓市交易活躍，但由于金融危機的持續影響，消費者觀(guān)望情緒仍將持續一段時(shí)間，因此成交量并不會(huì )大幅增加。

　　走向：業(yè)內預測，北京市場(chǎng)的剛性需求還大量存在，加上目前其他行業(yè)及金融投資渠道的匱乏，因此前期很多投資房產(chǎn)的小企業(yè)主，民間游資推出房地產(chǎn)市場(chǎng)，都會(huì )給2009年的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量的優(yōu)質(zhì)、低價(jià)房源，這樣在一定程度上市場(chǎng)的流動(dòng)性將好于2008年。而只要2009年北京二手房市場(chǎng)成交量接近7萬(wàn)套，那么對于中介公司來(lái)說(shuō)將會(huì )是比較大的利好。按照目前北京中介門(mén)店的總量計算，一年的市場(chǎng)總成交量將支撐各大型中介公司能夠增加20%的門(mén)店，中介機構的競爭將進(jìn)入新格局。

　　投資 房地產(chǎn)新融資渠道啟動(dòng)？

　　緣起：受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，投資者對進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始采取謹慎態(tài)度。據多家研究機構監測發(fā)現，2008年全年，整個(gè)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)面臨很大的壓力。盡管市場(chǎng)交易量并未比2007年同期大幅下挫，但買(mǎi)賣(mài)雙方之間的預期差距依然很大。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的數據顯示，北京2008年房地產(chǎn)全年并購總額達到41億美元，同比降低18.3%，其中外資全年并購總額同比降低74%。由于寫(xiě)字樓、商鋪在近兩年的供應出現高峰，因此2009年所有物業(yè)租金均有10%至15%的下降。

　　依據：據戴德梁行和仲量聯(lián)行兩家機構透露，目前引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主/營(yíng)運商提供一個(gè)新的融資渠道，同時(shí)也能使更多的個(gè)人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。與此同時(shí)，目前保險公司成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要投資商的勢頭已初露端倪，它們對投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱切希望，將有可能為商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)提供進(jìn)一步的支撐。

　　走向：隨著(zhù)2008年歲末前商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)的走低，這種差距可望縮小，預計2009年投資市場(chǎng)將會(huì )趨于活躍。鑒于租金持續走低和投資者為了在風(fēng)險增高的市場(chǎng)當中能夠獲得補償從而要求更高的收益率，我們預計各個(gè)物業(yè)類(lèi)別的售價(jià)將會(huì )普遍下跌15%至20%。同時(shí)，謹慎的投資者將會(huì )把投資重點(diǎn)放在一線(xiàn)城市進(jìn)行核心投資，2009年一線(xiàn)城市投資活動(dòng)將增加。而隨著(zhù)監管限制的放寬以及買(mǎi)賣(mài)雙方對價(jià)格預期的調整，可以預見(jiàn)2009年外資收購活動(dòng)將會(huì )重新興起。一旦放寬商業(yè)地產(chǎn)的投資限制，以及推出房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品，都將在一定程度上起到對沖下行風(fēng)險的作用。(記者 王麗婭)

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