日前，央行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。隨著(zhù)央行的再次加息，如何選擇好的房貸產(chǎn)品，理性規避房貸風(fēng)險，最大程度地減少利息支出，再次成為供房一族的關(guān)注焦點(diǎn)。
據了解，目前深圳各銀行在傳統的等額本息和等額本金法之外，紛紛拿起金融創(chuàng )新的武器，比如民生銀行的“按揭開(kāi)放賬戶(hù)”、深發(fā)展的“氣球貸”，光大銀行的固定利率組合房貸產(chǎn)品等，為供房族提供了應對加息的多元化選擇。
民生銀行：按揭開(kāi)放賬戶(hù)，最大程度實(shí)現省息
在連續加息的背景下，目前頗受供房族關(guān)注的綜合房貸理財產(chǎn)品，綜合了靈活還款、循環(huán)授信等多種理財功能。以民生銀行的“按揭開(kāi)放賬戶(hù)”為例，該種產(chǎn)品將存、貸賬戶(hù)合二為一，使資金可以在存貸賬戶(hù)之間自由流動(dòng)，在及時(shí)滿(mǎn)足突發(fā)融資需求的同時(shí)，最大限度降低資金的使用成本，節省利息支出，從而最終實(shí)現資產(chǎn)流動(dòng)性、收益最大化的目標。而據業(yè)內人士表示，在同等條件下，相比其它房貸產(chǎn)品，綜合房貸理財產(chǎn)品在節省利息支出方面優(yōu)勢尤其明顯。
如經(jīng)商的陳先生，新購住宅總價(jià)115萬(wàn)元，在民生銀行辦理了房貸業(yè)務(wù)后，貸款7成共計80萬(wàn)元，期限30年。期間，還款1年后，陳先生做生意賺了60萬(wàn)元，但只能作為備用金存入活期賬戶(hù)；還款2年后，又取20萬(wàn)元購買(mǎi)一輛轎車(chē)�，F考慮到利息支出，陳先生想5年還清所有欠款。
按照利息調整后7.11%的利率，最高下浮15%后陳先生的貸款利率為6.044%，在此情況下，如果陳先生采用普通按揭方式——傳統的等額本息還款法，5年陳先生需支出的總利息為23.39萬(wàn)元，減去總的活期存款稅后收入1.04萬(wàn)元，陳先生實(shí)際支出為22.4萬(wàn)元；而如果采用貸生利的方法，5年陳先生同樣要支出18.6萬(wàn)元左右。
但如果采用民生銀行新推出的“按揭開(kāi)放賬戶(hù)”，5年總共支出僅13萬(wàn)元左右，相比等額本息法和存抵貸，分別減少支出9.4萬(wàn)元和5.6萬(wàn)元，大大減輕了利息負擔。同時(shí)，據悉，由于該行的“按揭開(kāi)放賬戶(hù)”不僅能使資金流動(dòng)自如、大大節省利益支出，且因其具備“存貸合一、時(shí)間、空間三大開(kāi)放”的特點(diǎn)，還可隨時(shí)隨地通過(guò)網(wǎng)上銀行、自動(dòng)終端實(shí)現自助還款。
產(chǎn)品特點(diǎn)：節省利息支出
深發(fā)展：“氣球貸”低利率與低月供可兼顧
由于我國還沒(méi)有實(shí)行利率市場(chǎng)化，人民銀行規定貸款利率最多只能在基準利率基礎上下浮15%。而現在的住房按揭貸款，實(shí)際上各銀行都下浮到底了。
而深圳發(fā)展銀行的“氣球貸”的設計存在一種“低利率”省息的機會(huì )。在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長(cháng)期貸款拆成連續幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，實(shí)現輕松省息。據了解，“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過(guò)“氣球貸”，房貸客戶(hù)可以選擇一個(gè)較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長(cháng)的期限(如30年)來(lái)計算月供。這樣，房貸客戶(hù)即可同時(shí)享受到短期貸款的低利率和長(cháng)期貸款的低月供。
譬如，陳先生要借一筆金額為50萬(wàn)元的15年期按揭貸款。他可在深發(fā)展辦一筆5年期的氣球貸(按照15年期計算月供)，然后通過(guò)連續2次的再融資，實(shí)際上還是貸款15年。但是通過(guò)這樣的轉換，貸款利率降低了，本來(lái)15年期貸款最優(yōu)惠利率是5.814%，現在5年期“氣球貸”就可以給予5.508%。
深發(fā)展表示，“氣球貸”的目標客戶(hù)是計劃中短期持有貸款或房產(chǎn)，但又不愿意或不能夠負擔高月供的客戶(hù)：一是計劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶(hù)，譬如很多客戶(hù)會(huì )在一定周期內換房；二是預期未來(lái)收入會(huì )有大幅增加的客戶(hù)，由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金；三是收入不均衡的客戶(hù)，除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入，但每月固定收入不足以負擔高額月供，而到期還款能力較強；四是計劃在中短期將貸款轉往它行的客戶(hù)，譬如由于利率市場(chǎng)化，其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。
產(chǎn)品特點(diǎn)：低利率和低月供
光大行：首推固定利率組合房貸新品
作為應對加息的產(chǎn)品——固定利率房貸也再次引起關(guān)注。
光大銀行在業(yè)內首家推出金額組合／期限組合的固定利率貸款產(chǎn)品(含住房、商用房)，實(shí)現固定利率與浮動(dòng)利率互相轉換。光大銀行深圳分行相關(guān)人士指出，固定利率房貸，簡(jiǎn)單說(shuō)就是銀行與借款人約定一個(gè)利率，在借款期內，不管央行的基準利率或是市場(chǎng)利率如何調整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。
金額組合固定利率貸款產(chǎn)品即在貸款期限內，一部分貸款本金執行固定利率，其余貸款本金執行浮動(dòng)利率，可以滿(mǎn)足客戶(hù)靈活規避貸款利率風(fēng)險的需求；期限組合固定利率貸款產(chǎn)品包括“固定＋浮動(dòng)”和“固定＋固定”期限組合兩種。這樣，客戶(hù)在申請一筆住房或商用房貸款時(shí)，可以將貸款期限設定為兩段：在第一段選擇固定利率的同時(shí)，可以根據利率水平預期，約定第二段為固定利率或浮動(dòng)利率。通過(guò)期限組合，客戶(hù)可以延長(cháng)固定利率貸款期限�！肮潭ǎ�(dòng)”期限組合住房貸款期限最長(cháng)可到30年，“固定＋固定”期限組合住房貸款期限最長(cháng)可到20年。
產(chǎn)品特點(diǎn)：固定利率，期限可達30年
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
加息下的提前還貸應理性
在記者采訪(fǎng)過(guò)程中，有專(zhuān)家表示，貸款利率上調，雖然在總額上貸款利息會(huì )有所增加，但如果因此而盲目提前償還貸款，機會(huì )成本會(huì )更高。因為：
A.短時(shí)間內的突然還貸，易造成資金緊缺，并喪失其他投資獲利機會(huì )；同時(shí)再向銀行貸款成本會(huì )較高，時(shí)限較長(cháng)。
B.此次利率上調對貸款者特別是金額小的貸款者影響較小，金額50萬(wàn)元20年期的住房貸款每月僅多支出70多元。
C.為應付利率上調需多交的利息，可以選擇新一代的銀行還貸產(chǎn)品，隨借隨還，即能省去前往銀行排隊的不便，相比其他房貸還款方式，又最大限度地節省利息支出，不用為加息煩惱。(廖思琳)
