合同法中有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，但是日前，福建省廈門(mén)市中級人民法院在終審判決一起房屋租賃糾紛案中，卻突破了這一原則。
黃某夫婦擁有廈門(mén)某小區403房的產(chǎn)權。2006年3月，黃某夫婦將此房賣(mài)給了洪某，洪某隨后裝修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，據該公司稱(chēng)，2005年6月1日，黃某夫婦與合邦公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，將該房出租給合邦公司，租賃期限自2005年6月1日至2015年6月1日，租金總額為5萬(wàn)元。但黃某夫婦一直沒(méi)有將房屋交付給合邦公司實(shí)際使用。
雖然沒(méi)有實(shí)際入住，但合邦公司認為，租賃期未到，根據“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，自己作為承租人有權狀告洪某和黃某夫婦，請求法院判令騰空房屋交其使用。此案歷經(jīng)兩審，日前，廈門(mén)中院終審判決，駁回合邦公司的訴訟請求。
為什么“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”也有例外？本案二審法官認為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用應有相應條件的限制，如租賃物應當已交付于承租人。細推本案案情，存在諸多不合情理的情節，比如租金奇低、租期過(guò)長(cháng)，租賃物至今未交付承租人等。不排除出賣(mài)人與承租人惡意串通、損害買(mǎi)受人合法權益的可能，因此應該保護購房者洪某的合法權益。
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所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則是指，承租人對于該房屋的使用權，不會(huì )因為該房屋的買(mǎi)賣(mài)而受影響，買(mǎi)受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定，此時(shí)租賃權的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時(shí)，買(mǎi)受人方才可以行使完整所有權。(郭宏鵬)
